最近我们聊了不少南城，从顺河高架南延即将通车，到南城增加一所综合医院，再到南城的教育高地，南城可谓利好不断。这一次，我们继续聊南城。
如果说在济南买房，最无争议的一个区域，可能就是南城了。
在上半年暗淡的济南楼市，尤其是改善市场萎靡不振的情况下，4月底南城鲁能漫山香墅·麓府推出的最后两栋洋房，2.6万的价格，还能实现当天清盘，从中便能看出，济南的改善客户确实对南城有着多一些的“信任感”。
南城为什么能在济南诸多改善片区中脱颖而出，除了我们之前说过的，南城的商业比较成熟完善，像仅领秀城社区内就有68万平米左右的商业配套，像比较大的领秀城贵和购物中心、贵和金街；再往南，沿103省道两侧，还有鲁能美丽汇、望岳中心等商业商务综合体项目……
南城的环境也是公认的优势所在。从东边的公元九里，到西边的中海国际社区，每个南城的楼盘，最喜欢打的价值之一就是环境牌。尤其是在南城开发最久的领秀城，因为三面环山的优势，打造了原乡体育公园、森林公园、领秀城东区公园等多个公园，直接把山景资源作为社区的一部分，这在济南也确实不多见。
除了商业和环境，南城的教育这些年也是慢慢崛起。我们知道，济南市中区的教育资源全城最突出，在济南各类名校排行榜上，不管哪个版本，不管中学还是小学，市中区的名校数量。而这些年，依托于市中老牌名校崛起的新名校，大多都集中在南部城区。
尤其是早先发展的领秀城片区，更是市中老牌名校新校的聚集地，目前已经建成的学校就高达12所。像济南育英中学、胜利大街小学领秀城分校、省实验幼儿园领秀城园区、省妇幼幼儿园领秀城园区、济南市市中区泉秀学校、济南育秀中学小学部，等等，都是比较知名的学校。
包括后期，随着新地块的开发，还会建1所小学和3所幼儿园。也就是说，未来领秀城片区将呈现16所名校的教育矩阵。在济南其他片区，确实很少看到如此强大阵容的名校资源聚集。这也就不难理解，为何领秀城这么多年能一直稳居“山东教育大盘”的地位。
正是因为有这些优势的存在，南城这些年一直是改善置业的热门选择。不过我们也能看到，近几年随着南控的升级，南城新增的楼盘供应确实不多，尤其是比较成熟的领秀城片区。所以当听到麓府清盘的消息，很多人以为领秀城没有房子了，其实，领秀城还有不少存货。
像鲁能在2018年12月28日拿下的花山峪、柏石峪3块住宅用地，还没面市。还有更早之前拿下的P-5地块，也是住宅；除此之外，还有领秀城五区东侧待拆迁的石青崖村地块，体量也是非常大。所以不用担心，未来一段时间，南城依旧会是改善盘的供货主力之一。
而就在前段时间，鲁能花山峪、柏石峪3块地，以及早前的P-5地块，接连迎来了规划公示，动作频频，估计是准备接棒麓府，赶在今年下半年面市。
所以，上周我们就去做了一次实地探访。
这四块地位置比较靠里，几乎都在山脚下，当然环境也不错，而且容积率都比较低，都是1.4，这应该是鲁能在南城最后的几块低密住宅。
P-5地块位于麓府的北侧，西侧对面就是幼儿园，离社区商业也比较近，生活会比较方便。从规划来看，整个地块呈南北方向长条分布，体量约6.39万方，共14栋楼，全部都是11层洋房，据说是精装产品，户型面积为125-170㎡。
P-5地块北侧是C地块，体量稍微小点，3.39万方，共规划了12栋9-11层的洋房，毛坯产品，户型在110-140㎡。
A地块位于漫山香墅西三区南侧，是这几块地面积的，体量约7.99万方，共规划了19栋楼，全部是6-11层的洋房，也是毛坯产品，户型在140-180㎡。
B 地块的形状很特别，被山分成两部分，大部分位于山的东侧，14栋6-11层洋房，另外还有2栋10层洋房和1座幼儿园位于山的西侧，两部分由一条社区道路相连。整个地块约6万方左右，户型跨度比较大，140-230㎡，据说分两期开发，一期为毛坯，二期为精装。
幼儿园据说将引进经五路幼儿园。不只是B地块，包括其他三个地块未来也都规划了小学和幼儿园，按照鲁能重视教育的一贯作风，未来这四所学校预计也会引进优质的名校资源。
根据规划公示，这四个地块总占地约357亩，总建筑面积约48万平米，大约有2000多套房源。这么大的体量，而且还都是6-11层的山景洋房，在济南各大片区几乎没有，相信随着这些地块的推出，南城很快就要成了济南改善盘的供货主力，改善片区的话语权，又要交给南城了。
当然，这些地块推出之后，南城领秀城洋房系列，也要到底结束了。尚未拆迁完成的石青崖村，据说是要规划高层住宅。
也就是说，这四块地卖完之后，领秀城将不再有洋房产品，所以对于那些考虑置业南城的改善家庭来说，这可能是入手领秀城山景洋房的最后机会。
估计也是想让更多的人抓住这最后的机会，鲁能这次把户型跨度做的很大，像前文分析到的，不仅规划了180、230这样的大尺度户型，还有很多110-140平米的中小户型。
所以，与麓府清一色大面积的户型，让一些改善置业者高攀不起的总价相比，这次的总价会很有诱惑力。
上次去踩盘，听置业顾问讲，作为洋房系列的收官之作，鲁能这一次在产品打造上也花费了一些心思，入住门槛比麓府低，但产品却要比麓府还要高出一个层级。
比如这次的户型创新设计了2.5厅的新潮格局。2.5厅的名字可以理解成客厅、餐厅，以及半个多功能厅，比如可以设计成开放式书房，可以设计成茶室，等等，其实就是大宽厅，多功能。
虽然户型图还没有拿到，但这些信息，已经勾起了不少人的好奇，看得出来，鲁能这次确实花了心思，要封顶南城标杆节奏。
所以，等到产品正式亮相，估计不会缺少粉丝和观众。
从麓府的清盘也能看出，2.6万的价格，放在CBD也能稳稳上车，而为什么麓府实现了快速清盘，CBD的多个楼盘单价还不到2.5，卖得却很费劲，这在一个侧面也可以看出，在很多人心里，对南城的认可更多一些。
的确，虽然都是高价盘、高端盘，但在价值构成上，南城与东部的楼盘还是有着本质的区别。
东部新城的楼盘，他们的价格支撑，除产品本身外，更多的是依托于这几年济南向东发展的格局；而南城的价格支撑，如领秀城，除了上面提到的产品，依托的还有无可复制的自然景观和大城成熟的商业配套，以及南城的教育优势。
三五年的乘势腾飞，和15年的细细耕耘，如果你是，你站哪边？
所以，很多人还是很看好南城。在济南楼盘风起云涌的时代，鲁能这一次大体量的低密洋房面市，或将赢得更多的目光，南城估计也要夺回济南改善片区的话语权了。
当然，一切，还需要时间验证，让我们拭目以待。
地产下半场2020-06-16 09:16:18
