3月起，房贷利率开始变了！

如果你的房贷期限不足一年，以下文字可以省略不看。

1、今年起，你有两个选择？

一、借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

二、存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的，在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

2、固定利率和LPR浮动利率的利弊？

固定利率的好处是，未来如果利率上涨，那么就可以享受目前的低利率，但是如果利率降低，则所付出的利率要高于LPR浮动利率；

LPR浮动利率的好处是，未来如果利率下跌，LPR肯定下跌，那么就会享受低利率的好处，但是一旦利率上涨，则LPR肯定跟着上涨，所付出的利率就会高于固定利率。

3、未来利率的变化可以预测吗？

不管是房贷的中长期，还是短期的利率，都是很难预测的，存在很大变数。所以这个问题没有100%答案。

4、举个例子，说明此次定价基准转换对我有什么影响？

比如，您的商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现行执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日为每年1月1日，那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

 5、房贷10年期，现在的利率是基准利率打7折，请问转换为LPR以后，是在LPR的基础上打7折吗？

不是。基准利率和LPR两种定价方式的浮动方式不同。基准利率定价方式下，一般按比例浮动，比如基准利率上浮10%、下浮15%等；LPR定价方式下，按照加减点数来浮动，比如LPR加40个基点、减30个基点等。

您的这笔贷款，转换前，10年期参照的贷款基准利率是4.9%，打7折后的实际执行利率是3.43%，按照人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%。

但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，因此，您的贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%)，加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。

6、请问2020年3月1日-8月31日期间，具体选择什么时间来办理存量个人住房贷款定价基准转换，有什么影响吗？

根据人民银行公告[2019]第30号要求，存量商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

我们同时提醒您关注重定价日的影响，定价基准转换后，将在个重定价日根据最近一个月相应期限LPR与变更后确认的加点数值重新计算贷款实际执行利率。比如，您的贷款发放日是2010年5月6日，您在定价基准变更时将重定价日调整为贷款发放日对应日，即每年5月6日。

那么如果您在3月10日变更定价基准，则在2020年5月6日即进行次重定价，按照的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）计算贷款实际执行利率，而如果您在6月10日办理定价基准变更，则在2021年5月6日才进行次重定价。所以，您选择什么时间来办理定价基准转换，对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响，但可能影响您次重定价的时间。

 7、请问定价基准转换为LPR时，如何确定具体采用哪个期限的LPR？

定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定。例如，您的借款合同中约定的贷款期限是10年，您于2020年5月1日转换时，贷款剩余期限是2年，则转换时按照10年选择参照利率。

8、将定价基准转换为LPR以后，后续还可以再转回按照基准利率定价吗？

不可以。根据人民银行公告[2019]第30号要求，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

9、请问存量商业性非个人住房贷款定价基准如何从基准利率转换为LPR？

非个人住房贷款比照个人住房贷款规则进行定价基准转换；如果您的贷款存在分次提款、循环等情形，对于尚未提款的部分，转换后的执行利率水平不高于转换前利率。

10、公积金贷款是否在此次调整的范围？组合贷款如何执行？

目前，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款按照房贷政策执行，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

11、我办理了一笔个人住房公积金转商业性贴息组合贷款，请问需要办理定价基准转换吗，如何办理？

您的个人住房公积金转商业性贴息组合贷款由1笔公积金转商业性贴息贷款和1笔普通商业贷款组成，其中，公积金转商业性贴息贷款由您缴存公积金的住房公积金管理中心贴息，经与住房公积金管理中心协商暂无需变更定价基准；普通商业贷款可变更定价基准。

12、请问固定利率能否转换为LPR？能否转换为浮动利率？

本次人民银行公告要求针对存量浮动利率贷款进行定价基准转换，固定利率可不转换。另外，固定利率是指贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变，即使将定价基准转变为LPR，您的贷款的实际执行利率也始终保持不变。

13、重定价周期的选择问题？

重定价周期最短为1年，也可以选择3年或5年一切换。

14、如果你犹豫不决，怎么办？

2020年3月1日起正式启动存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作，原则上于2020年8月31日前完成。可以思考，可以找懂行的，可以搜索相关知识，也可以好好看上面这些。

再来举两个例子。

一个打七折的，转换成LPR的计算公式：

一个上浮10%的，转换成LPR计算公式：

如果选择房贷利率切换LPR，假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

变化为：

（打七折的）房贷利率：LPR-1.37%，即5%-1.37%=3.63% ＞3.43%（当前房贷利率）

（上浮10%的）房贷利率：LPR+0.59%，即5%+0.59%=5.59% ＞5.39% （当前房贷利率）

同样，假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.5%。

变化为：

（打七折的）房贷利率：LPR-1.37%，即当前房贷利率）

（上浮10%的）房贷利率：LPR+0.59%，即当前房贷利率）

可以说，如果LPR走低，选择切换有利；如果LPR走高，选择切换多花钱。但上面说过，未来未知，毕竟贷款一二十年二三十年，变数太多。

（以上信息综合中国工商银行客户服务微信公众号，以及网络）