济南曾经有个梦，雪山楼盘故事多

前两天我们聊了唐冶片区的楼市过往，勾起了很多人或疯狂、或辛酸的回忆，今天我们继续聊聊与唐冶一路之隔的雪山片区。我们对济南哪里都关注，并非针对某个区域，我们之前写过不少各个区域的，未来也会一如既往地写一写片区的文章。一家之言，你们太认真，我们也没办法。好了，我们看下这次写的雪山。关于雪山，我们前段时间还写过一篇《济南雪山冤案正名录》，在这之前针对雪山的文章，写的也不少。相比之下，雪山的土拍虽然不像唐冶那般疯狂，更没有人给他冠名一个符号，但雪山的故事，却不比唐冶少。

1. 

曾经有个梦，中新智慧城？

雪山可以说是济南开发时间比较早的一个片区，可追溯到2003年，山东建筑大学迁至于此，之后又迎来山东体育学院。2003年来建大送同学，这里还是不毛之地，但随后不几年，开发商就云集于此。保利花园、九英里颢苑、永大颐和园、恒生伴山、百替御园华府、中建凤栖第、景和山庄、建大花园、河泰优山美郡、天齐奥东花园、中建新悦城、等等，这里的楼盘可真不少。

不过，这些楼盘的到来并没有给雪山带来太大动静，雪山的发展，一如当年济南的楼市，本本分分平平淡淡。市场不好就多到软件园附件搞搞活动，送个早餐扫个二维码，再不行就降降价。直到2014年，带有新加坡血统的中新智慧城的到来，才让这个默默发展了十年之久的片区，稍微有了点梦想。原来雪山也可以是智慧城？当时中新智慧城一落地，就有不少媒体纷纷报道：

中新·济南智慧城项目是由济南城投集团、历城区政府、山东建邦控股集团、中新首峰投资管理有限公司、吉宝置业中国有限公司五方共同推进的综合开发项目。总用地面积8000余亩，开发总面积约600万㎡，总投资约人民币500亿元，计划通过6-8年的开发。智慧城以文化创意产业为核心，兼容都市休闲和高端居住等主要配套功能。建成后，可容纳超过20万城市精英在此生活工作。力求智慧城打造成为可以与新加坡、亚洲及欧美发达国家相媲美的居住休闲、产业办公相融合的国际一流智慧生态新城。

智慧城的宏伟规划，让整个济南兴奋不已，也给雪山带来了前所未有的高光时刻。但这只限于媒体报道，现实中大家并不知道智慧城是什么概念，远不如万达文旅城能讲出故事来。但智慧城还是很快签了框架协议，项目很快启动，但大家都知道套路——住宅先行，或者说房地产开发先行，先卖房为王！2015年到2018年间，该项目在雪山拿下13宗住宅用地，4宗商服和娱乐用地。这些土地，一部分由融创操盘，开发了中新国际城项目，另一部分中建操盘，开发了中新锦绣天地。

两个项目占地约1875亩，建筑面积约335万平米，开发住宅数量约1.8万套，体量相当庞大，从2016年到现在，都是雪山的供给大户。不过这两个楼盘并不愁卖，毕竟地价便宜，平均楼板价只有1754元/㎡，两年的大涨期早就赚得盆满钵满。如今楼市遇冷，降价也降得硬气。也正因为有这两个楼盘镇住，让张马屯唐冶一些楼盘，如坐针毡。只是四五年过去，有的楼盘售楼处都换了两三个，按兵不动的商业地块都要开始发力了，而传说中的智慧城还是不见踪影。

2. 

景和山庄里，故事讲不完

中新智慧城终究是美梦一场，但景和山庄一月暴涨6300，却是雪山真实发生的故事。景和山庄位于经十东路与凤鸣路交界处山东建筑大学东邻，半山之上，学府为邻，经十东路通达全城，地段还算不错，但一向默默无闻，就像杨家有女初长成，养在深闺人未识。但，一朝选在君王侧，机会就来了。2016年8月26日，投资630亿的万达文旅城落地雪山对面的潘田片区的消息一出，景和山庄售价从8月初的9000多一步涨到16000。可以说，景和山庄也是一夜成名，估计多少年后，都没有一个楼盘的涨价幅度能和景和山庄相媲美。要知道景和山庄2014年拿地时的楼面价只有1092元/平米，当时同区域卖六七千元一平米都是赚钱，何况16000？但16000不是终点，随后几月该项目售价一度逼近20000元/平米。伴随疯狂涨价行为的是，之前的团购房出现纠纷。其实原因很简单，当年房子不好卖，可以团购，现在房子好卖了，不想认账。先是被曝出不买车位储藏室不给网签，后又曝出单方面终止团购协议强制退房，再后来，这个楼盘又因屡次三番延期交付拒不支付违约金遭到业主一次次维权……桩桩件件，尽毁三观。

一个楼盘想出名，来几次维权就够了。景和山庄的一次涨价+几次维权，让这个楼盘成为济南东部的“名盘”，如今口碑一落千丈，据说到现在还没卖完。天道有轮回，苍天放过谁。想必景和山庄没有想到如今楼市会这样遇冷吧，早知今日，又何必当初。而景和山庄当初的故事，又岂是涨价维权这么简单？

3. 万科和龙湖，又爱又恨TA

雪山片区虽然不太受人关注，冷冷清清，出现一个景和山庄也是一个负面典型，但这不代表雪山片区就没有明星盘。雪山片区也有引一城之关注的“锦鲤盘”——万科龙湖紫郡、万科龙湖城市之光和龙湖春江郦城。2015年12月25日山东高速拿下韩仓河两个地块，在市场尚很平淡的2015年底，这两个地块的溢价率却很高，楼板价更是高达四五千，而据说定价280万一亩，超额部分有XX。2016年高速将这两个地块转让给龙湖，也就是龙湖春江郦城项目。2016年6月29日，龙湖拿下韩仓河A3，溢价率79.53%，容积率2.4，楼面价3142元/平米。2016年6月30日，龙湖拿下韩仓河A4，溢价率145.49%，容积率2.3，楼面价4322元/平米。这就是万科龙湖城市之光。2016年6月30日，龙湖拿下钢城新苑地块，溢价率145.49%，楼面价5012元/平米，容积率1.8，即万科龙湖紫郡。由于紫郡体量小，率先出击。当时的紫郡周边只有钢城新苑、鲍山花园、中建新悦城等几个小区，交通也不太好，飞跃大道尘土飞扬，凤鸣路还没有修好。但市场正是上扬阶段，体量又小，很快清盘。热度是昙花一现，而城市之光和春江郦城，则是在楼市疯涨的岁月里，尝尽了甜头。城市之光更是整个片区的营销典范，一个园林示范区加高大上的售楼处打动多少人，售楼处开放式，更是惊艳了济南县城。虽然位置比万科紫郡偏远，飞跃大道到了城市之光就断头了，产品也不如紫郡高端，但价格却卖得比紫郡还要贵（城市之光开盘价14500，当时万科紫郡单价在13800左右）。3300多套房源，仅用一年半的时间就全线清盘。龙湖春江郦城也是卖得十分火爆，开盘当天彻夜排队，选上房的基本都是全款和六成以上，不少手拿三成房款的客户连售楼处的门都没机会进。这三个楼盘基本上没有销售压力，只有涨价的动力，城市之光清盘的时候的价格，让现在相邻的三个楼盘难以望其项背。其实，主要是运气好，及时地搭上了楼市上涨的快车，又赶在寒冰期到来之前顺利售罄。稍微慢半拍，结局都不一定这么完美。其实楼市就是这样，再多的营销费用，再牛逼的营销团队，都不如一个好的市场环境来得有效。城市之光和春江郦城，在雪山片区可谓树立了典范，在销售过程中就到处是传说，无论线上开盘还是认筹故事抑或其他种种，这两个楼盘都是关注的焦点，而没想到这种关注度，在交房之后依然不曾削弱。对于万科和龙湖来说，这两个楼盘，都是又爱又恨的楼盘。

4.

雪山价格战，实在没办法

当然，不是每个楼盘都有这么好的运气。

就像现在，没有市场红利的加持，许多楼盘就不得不放低身段，打起价格战。所谓得刚需者得天下。在济南各大刚需片区里，雪山打响了萨拉热窝枪。今年年中，中新锦绣天地率先降价，均价12000元/平米一下子引爆了济南市场。当时很多人都认为济南主城区房价已经下探到了底线，没想到后来房价再次往下一探再探。前段时间，锦绣天地又推出了11200元/平米抵账房，甚至部分位置较差的房源直接降至10299元/平米。作为锦绣天地同父异母的兄弟，中新国际城也紧随其后，价格降到13000元左右。就像我们前面说到的，中新二盘，地价低，有底气，降价也硬气。在这两个楼盘的带动下，其他楼盘也纷纷开启了降价策略。位于城市之光东侧的星瀚城，上半年踩盘时的价格还是13500-14000左右，如今也是爆出了10500的特价房源。

作为雪山片区高端改善盘的代表，金茂逸墅和金地凤鸣艺境高层开盘价都在15000以上，如今价格也是一降再降，前段时间凤鸣艺境推出了13500的精装高层，金茂逸墅也推出了13400的抵账房。

要知道，城市之光的三个好邻居，个个拿地都不便宜。2017年12月22日，旭辉银盛泰拿下韩仓河地块时，楼板价比城市之光拿地时已经翻番，2.2的容积率，地上楼面价已到8677元/平米。除此之外还有商务地块。这就是星瀚城。2018年7月，路劲拿下韩仓河A-1地块的时候，容积率1.8，楼板价已经到了9713元/平米。这就是金茂逸墅。而同一天金地拿下韩仓河地块A-2，容积率1.5，楼板价10901元/平米。这就是金地越秀凤鸣艺境。不断飙升的地价，却没能赶上不断飙升的市场，只能怪运气太差。而万科龙湖运气太好，遥想当年，城市之光地块启动的时候，说起10平米滨河公园，说如果以后A-1和A-2拿不了地，就等于给人家做了嫁衣。毕竟城市之光与公园还隔了A-1和A-2，谁知果真没有拿下，但不是为人做了嫁衣，而是看着别人进坑，这真是塞翁失马焉知非福。你说这是不是运气？运气不好的时候，只能埋怨老天，杀策划没用。自然也不能怪策划想不出好主意，特惠房，抵账房，降一点，再降一点，再再降一点……这也是没办法的办法。实在不行，上渠道。

（世纪大道上的派单人员，2018年冬）

5.

总有胆大的，喜欢站高岗

你方唱罢我方登场。你这边的悲惨遭遇还没有大结局，那边又有找总导演想演戏的来了。确实，总有胆大的，喜欢上台来。今年5月8日，雪山殷陈A-1地块出让，8家房企竞拍，26轮角逐，11492元/平米的楼板价，让沉寂已久的雪山土拍市场体验了一次久违的高潮。拿地房企是来自东营的鑫都，目前该项目已启动宣传，案名为鑫都紫宸府。产品规划也随之亮相，容积率2.2，一共10栋住宅，层高在11-18F之间。还不如金茂逸墅和凤鸣艺境的容积率低，不知道能干过他们俩吗？但11492元/平米的楼板价，已经把同片区的所有楼盘都干挺了。雪山片区的困境是市场大势，当然也与自身条件有关。就拿紫宸府来说，即便走高端改善路线，也有些勉为其难。首先，周围环境一般，与菜鸟物流只有一路之隔，北侧还有输油管道，这样的环境确实谈不上舒适。其次，产品一般，根据规划来看，该项目不少楼栋都存在采光不足的居住公寓，连采光都成问题，也算不上高端小区。最后，品牌一般，鑫都作为首入济南的外来开发商，比金茂金地差了不是一点，甚至连旭辉银盛泰都赶不上，中建融创他也是难以望其项背，怎么让购房者买单呢？所以说，鑫都紫宸府的命运，只能交给市场，交给未来。如果紫宸府能迎来春天，雪山的众多楼盘都会感谢，甚至感动得雪山都能化作韩仓河的一道溪流！

6. 

有四面夹击之困，无八面玲珑本事

除了市场和区域环境，雪山片区楼盘还面临供应量的问题。总的来说，这些年雪山的楼盘供应量也不算少。据不完全统计，从2015年到现在，雪山片区新增楼盘总建筑面积约500万平米，新增住宅约3万套。这其中还不包含景和山庄、河泰优山美郡等早年开发的没有去化完的老盘。

当然，这些年雪山片区已经卖出去不少房源，而这些供应量如果说大，也真不算特别大，需要房子的人也有不少，但是，动荡的市场，缺少蒙着眼睛往前冲的购房者，大家都在希望降一降，再降一降，我就想看看雪山到底能卖多少。雪山的楼盘还面临一个问题，东有唐冶，北有新东站张马屯，南有文旅城，西侧还有高价地高价盘的长岭山。高，高不成；低，低不就，雪山其实也很难。之前也有竞争，但前些年哪有这么多形成正面冲突。我记得2015年前后，雪山对标的是长岭山，直接不把新东站和唐冶放到眼里，而现在却是要和唐冶新东站争刚需？像新东站片区，前些年只有万象新天，新城香溢紫郡，恒大城这三个盘，短短几年的时间，楼盘的数量就增加到了十三四个，尤其是张马屯。唐冶片区也是多个新盘如雨后春笋般涌出，尤其是唐冶比雪山还有热度，名气还大，直接给雪山分流不少客户。长岭山片区的楼盘也是越来越多。在长岭山大战前，有恒大奥东新都、金域蓝山、金域华府、城市主人，长岭山大战后，又多了铂悦凤犀台、璟悦府、璟仕府、银丰玖玺城、金茂府……虽然北面炼油厂的烟囱都一样，但价格却成了一个刚需，一个改善。

雪山南侧的文旅城，以前把它当配套来吹牛逼，而现在，却是竞争对手，尤其是文旅城抓客户有一手，成为东部走量大盘，直接把雪山客户沿韩仓河逆流而上引过来了。放眼雪山四周，到处都是楼盘，可谓十面埋伏四面夹击，雪山片区的突围战能不能打胜，就要看雪山有没有八面玲珑的本事了。