济南汉峪这片赛马场

1残阳如血。人的血。没有人知道，在汉峪这片山坳里，这场血战什么时候开始的。更没有人知道这场血战在什么时候结束。百晓生站在还没有金谷棒高楼高的山顶上，看着这一场场血战，感叹：

有人的地方，就有江湖。有江湖就有纷争。人在纷争中求生存，也有人说这是为了活着。

山下的凤凰路上，几个穿红色衣服的女子，还有几个穿青灰色衣服的少年，举着各自门派的招牌，招兵买马。一阵秋风，裹挟着落叶，狂吻着大地呼啸而过。有些冷。一个红衣女子冻得有些发抖，一个穿青灰色衣服的少年想把自己的衣服给她披上，但怕同门师兄看见，门派不同，师父责罚。一辆辆轿车经过他们，没有一个把车窗落下来，甚至连减速的都没有。百晓生说，这不是人间，这是楼市。2百晓生此次千里迢迢赶到济南府，就是为了化解汉峪的十大楼盘之争，排出个兵器谱。但汉峪片区林立着舜山府、济南院子、和光山语、东方博翠、汉峪海风二期海德堡、绿城玉园、三盛国际公园、华皓英伦联邦、博翠山，以及东拓项目、将军项目等众多楼盘，并且各家均有自成一派的独到之处，亦是可圈可点，想要排个兵器谱很难。没有排名，只能厮杀。谁赢了，谁就坐头把交椅。如何在厮杀中取胜，一个自称师爷的光头佬曾在《一省不二府，及其背后。》一文中，梳理过舜山府排兵布阵之法，只是在说辞上举例一二，有兴趣的可以移步一看。在汉峪其中一个山头上，还有一个比较低调的海德堡，许多江湖人士以为海德堡退隐江湖，其实不然，海德堡一直在厉兵秣马，有消息说近日将重出江湖。海德堡曾请师爷光头佬出谋划策，如何打赢汉峪这场血战？光头佬师爷分析，汉峪海风作为前几年开发的项目，已经交付入住。很多人以为这个楼盘已经售罄，其实二期海德堡一直在建设，并且因为二期打造的是被动房，工程进展较慢。虽然早已经封顶，但并没有急于推向市场。现在，即将推向市场，却遇到周边这么多楼盘竞争，并且不乏大品牌楼盘。而海德堡的开发商，来自日照的泉海置业，虽然开发的汉峪海风口碑不错，但终究只有这一个项目，在济南缺少品牌知名度，与龙湖、保利、绿城、金科、泰禾这些品牌知名度相比，还有一定差距。

（绿城玉园）打品牌战，不是海德堡强项。其实在房地产行业，品牌价值一直是个伪命题。大品牌确实有实力，大品牌还有很多知名代表作，但大品牌并不代表楼盘品质个个过硬，这一点不多解释。但即便如此，用泉海置业的品牌与以上罗列的品牌对抗，实非明智之举。看规划，舜山府、济南院子、和光山语、绿城玉园，这都是低容积率项目，1.3/1.5/1.6/1.8，所谓的低密度住宅；当然，汉峪也有几个楼盘容积率高于海德堡，如华皓英伦联邦3.0。但在这一点上，海德堡2.8的容积率没有优势。（舜山府）地段配套，在整个汉峪片区，汉峪金谷、奥体这些常提及的配套价值基本相当，均是共享。具体一些的配套，如海德堡楼下是高新区汉峪小学，即山师附小雅居园校区的南校，但绿城玉园那边也有瀚阳小学中学，山大附中托管，舜山府也有国际学校，其他楼盘学校也在规划或者在建设，并非弱势。

（汉峪小学与海德堡）

再看户型，多数楼盘户型现在都不错，有的户型还颇有亮点，像舜山府、绿城玉园的大户型在业界还是比较认可，而海德堡的户型，受制于被动式建筑的规划理念，中规中矩，没有明显瑕疵，但是也没有明显亮点，通过户型致胜没有可能。如果陷于这些七七八八的比较，就是陷入巷战、泥牛入海。各门各派均有自家绝学，海德堡应该也有自家绝学，以己之长攻人之短。海德堡的卖点就是内功，尤为深厚，即：济南，也是目前一个被动式住宅较大的被动式超低能耗住宅组团之一3何为被动式建筑？词语生僻，仿佛来自西洋。光头佬视野前些日子写过相关文章，可以参照阅读《汉峪片区再供600套26℃的房子，很德国。》《从建国70年房屋变化，看地产下半场谁唱主角》这两篇。概而言之，被动式建筑，就是在设计之初便采用多种节能手段，不依靠太多外部能源就能良好运转的超低耗能建筑。时下济南府也有一些科技住宅，带来“恒温、恒湿、恒氧、恒静”的生活，像以绿金科技闻名的金茂府，就是其中一个代表。（金茂府的绿金科技）但海德堡与科技住宅不同，被动式住宅不是通过地源热泵技术新风系统等来实现恒温恒湿恒氧，而是通过建筑本身（如外墙保温），以及一套集新风、净化、除湿、热回收、冷热补偿于一体的被动房专用环境营造系统，来实现“恒温、恒湿、恒氧、恒静”。确实，这些技术来自以工业著称的德国，目前已是国际认可的一种集高舒适度、低能耗、经济性于一体的节能建筑技术。前段时间，济南媒体做的一个与建筑相关的建国70周年专题，其中一篇就是绿色建筑科技创新篇——《从“土坯屋”到“被动房”---济南建筑科技创新让人民生活更美好——“建证”70年，筑梦新时代之绿色建筑科技创新篇》，这篇文章中虽然没有明言所举代表项目就是海德堡，单从地段位置的表述中，一眼就能看出是拿海德堡举例。从中也可以感受到海德堡的被动房的价值，领先于时代，非一般建筑所能比。打一个比喻，海德堡的房子像5G时代的手机，而其他一些楼盘可能还处在4G时代，只不过现在还是4G时代，大家还没有体验到5G时代带给生活的改变。

所以，海德堡必须让大家认识到被动房的产品优势，这是最最重要的，也是与其他楼盘有差异化的，还是最有核心竞争力的。这是绝技，如若杀敌，比小李飞刀还要快。认识海德堡，必须认识被动房的价值。4被动房能带来什么？

可以过滤90%以上的PM2.5；系统热回收效率达到75%以上；二氧化碳浓度控制在800PPM以下；室内空气流速不大于0.15m/s；冬季不需要采暖费；

这些是在生活中能体验到的。看不到的还有，被动式建筑，以结果为导向的检测，倒逼工人必须每一步都要精细施工，讲究颇多，要求更高，技术含量也更高，在一定程度上也避免了建造商无法粗制滥造。比如外保温墙的工艺。现在新建普通住宅外保温墙大都采用的是6-7CM厚的白色EPS保温板，而海德堡被动式建筑保温墙用的却是22CM厚的石墨EPS保温板，不只是材质和厚度不一样，施工也有讲究，海德堡是双层石墨EPS保温板错缝铺贴。看到吗，双层错缝，这就是讲究，这样可以避免保温板间有错缝，有效地阻断室内热量损失。

（海德堡工法展示）

所以，这就需要慢工出细活，所以，被动式建筑目前还无法高周转，所以，大家迟迟没有看到海德堡面市。换成当下一些高价拿地的项目，必须快速回笼资金，这样建造房子的可能性就不大，大家都讲究快快快，哪怕建着建着就塌了，也要快快快。海德堡却不用急着高周转，可以静下心来做这样一个被动式项目，因为地价便宜，楼板价不足2000元一平米，没有高地价之困，不用在成本节约上下功夫，可以好好做这个被动式建筑，练好内功。当然，海德堡的精装修用材也很不错，但精装修无法产生的差异化竞争，这些东西不必多说，只需要现场体验即可。综上，海德堡的策略很直接，就是被动房。可以说，不了解被动式建筑，忽略了被动房的价值，就没有全面的认识海德堡。5N多年后，百晓生再次来到汉峪，或许会感叹，海德堡在内功上，更胜一筹。

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