说起济南东部，很多人可能会想到汉峪金谷、CBD，甚至是新东站和唐冶，雪山的名号却没有那么响当当。雪山片区不像CBD那样自带光芒，也不像新东站片区有巨大造梦蓝图，甚至比雪山更远的唐冶也比它过的刺激许多，雪山拍地哪有唐冶的狠劲和戏剧性？不够刺激，就不够受关注。所以新东站、张马屯卖一万三，唐冶卖一万三，雪山的楼盘中新锦绣天地却卖一万二，甚至一万二以下。众星环绕下的雪山，有那么不堪吗？真的像看上去那么“冷”吗？与其说冷落，不如说雪山比较沉稳。作为济南市开发较早的片区，雪山一直在默默地充实着自己，慢慢长大。虽然从没有过像唐冶那样被戏称为“宇宙中心”的高潮时刻，但它一直在发展，雪山的版图正在被逐渐的填充完整。
雪山片区的发展可追溯到2003年山东建筑大学迁至雪山，山东体育学院随后驾到，紧接着保利花园、九英里颢苑、恒生伴山、百替御园华府先后落脚，后续十几年，中建凤栖第、景和山庄、天齐奥东、尚东1956、中建新悦城也来到雪山脚下，并且开发商一直没有停止来雪山的脚步，万科、龙湖、金茂、金地、旭辉、融创、中建，一个个楼盘名字出现，春江郦城、城市之光、金茂逸墅、凤鸣艺境、星瀚城、中新国际城、中新锦绣天地。前些日子，雪山殷陈，又来了一个东营的鑫都，还拍出了雪山片区目前为止的楼板价——地上楼板价约11492元/平米。曾经，雪山差一点就成为批宇宙中心。想当年中新智慧城落地雪山，曾被宣传的沸沸扬扬，磅礴气势无与伦比。这是一个全城关注的大项目，《济南日报》曾对此报道：
中新·济南智慧城项目是由济南城投集团、历城区政府、山东建邦控股集团、中新首峰投资管理有限公司、吉宝置业中国有限公司五方共同推进的综合开发项目。总用地面积8000余亩，开发总面积约600万㎡，总投资约人民币500亿元，计划通过6-8年的开发。
看这规模，原本是一个可以给雪山披上闪闪金光的项目，遗憾的是，到如今五六年过去，只有中建和融创操盘的锦绣天地和国际城两个卖住宅的楼盘落地，智慧城不见踪影，雪山的光环只闪烁了一刹那，而已。
但，即便如此，雪山依然有着其他片区不可取代的地位。除了上文提到的雪山片区这些年的长足发展，从地段、交通、配套这三点便可见一斑。，绕城高速内，地段优势逐步兑现。很多人喜欢拿雪山片区和唐冶、新东站作比较，的确，在片区规划上，雪山不如唐冶和新东站的规划高大上，雪山的规划基本上可以说无亮点，但雪山却比唐冶新东站等距离市区更近，距离如今的济南国际金融城、奥体和汉峪也更近，这样的硬核优势是谁都无法抢走的。一般来说，距离市中心越近，就拥有更多的发展机会，毕竟城市辐射先辐射近处。雪山和唐冶虽然只有一条绕城高速相隔，但随着城市的发展，却会因城内和城外的区别给人造成心理上的强烈落差，城市的每一个环，都将是一个层次的划分。而对比新东站张马屯，雪山可以说起步早，对片区居民来说，这就是的优势。雪山迈进成熟期，而新东站张马屯目前还是开拓期，创始阶段。当然，雪山片区北部的步子迈得慢了一些，尤其是雪山片区东北，交通和配套都在襁褓中。第二，雪山的交通其实也不差。从交通来看，雪山片区东至绕城高速，西至凤岐路，南通城市主干道经十路，北侧还有R2地铁线，再加上世纪大道、飞跃大道、凤鸣路和韩仓大道，四横三纵大交通网络基本实现。凤鸣路南北已经贯通，目前正在建设BRT站台，建成后将与工业北路BRT走廊共同构成东部城区公共交通主要服务通道。兴港路连雪山路的改造工程正在修建，预计12月20日通车。世纪大道改造提升工程也正在紧锣密鼓地进行，建成后连接工业南路、凤凰路、凤岐路、凤鸣路及龙凤山路，将大大改善片区交通状况。当然，雪山的交通也有问题，就是路网不够密集，特别是世纪大道以北的部分，除了几条市政道路之外几乎是空白。其次，济南东西向发展必然导致东西车流量巨大，世纪大道作为东西向城市主干道势必承担缓解交通拥堵的巨大压力，不知道改造后的世纪大道能否胜任？还有，地铁R2线沿飞跃大道横穿雪山片区，因为太靠北，以至于很多人说雪山没有地铁。其实有地铁通过，总比没有强。但总得来说，雪山片区的交通，也像雪山片区的发展一样，在不知不觉中，会得到改善，得到提升。第三，配套的日益完善。雪山片区前期发展缓慢，一个不可忽略的原因就是在规划上不过就是主城区的一部分，缺少自成一体的片区战略，这一点和唐冶比就是个差距。也就是说一开始就是作为主城区一部分来规划的，自身的配套相对少。当然，随着雪山片区的发展，雪山的配套也在完善。雪山片区南部，有文旅城。虽然文旅资源并非生活所必需，冰蓝球馆可能十年八年不会去一次，但万达茂（也可能叫融创茂）或许还能像大润发一样逛一逛。雪山片区的住户，山建大和山体两所大学，也可以说对这个区域增色不少，说人文气息有点拔高，但至少两所大学没那么多高楼，而是有不少绿荫树林。除了大学，中小学基本在这几年完善，不像其他区域，因为中学或者小学常有维权或者上学难的问题。之前雪山片区没有大的商业，现在齐鲁世纪风鸣商业中心已经公示，项目规划于雪山片区山东建筑大学北门，将打造购物、休闲、培训、娱乐、酒店、餐饮、办公为一体的商业中心，未来区域内商业配套也将再次升级。所以，无论从位置还是配套来看，雪山片区在某些方面都优于新东站和唐冶，即便雪山有些“冷”，但雪山依然在持续开发和建设中改变自我，总有一天工地上飞扬的尘埃都落定，届时雪山将展示出它陈厚的积淀，释放光芒。当然，困扰雪山的还有两个难题。个难题，炼油厂和菜鸟物流的影响。雪山片区人诟病的地方，其实是济南炼油厂。严格来说，济炼位于长岭山片区，雪山只是无辜受到了牵连。炼油厂带来的影响主要是空气污染和水源污染。首先可以确定的是，炼油厂目前看不到搬迁的可能，所以这个影响也将是持续的。而这个炼油厂到底有多大影响，也是众说纷纭，有大有小，可以自行去感受一下。简单来看，自然远离一些比较好。
第二就是菜鸟物流。菜鸟物流也是在长岭山片区，但和雪山相邻，所以对雪山的影响也不可忽视，尤其是雪山片区世纪大道北侧区域。目前或许只是看到油罐车，后续或将还有不少物流车辆，这些大型车辆，不知道后续有没有政策管控一下。雪山最北侧的铁路，对沿线楼盘居民来说，影响不可避免。至于影响多大，每个人的感受都各不相同，建议实地感受一下为好。第二个难题，一条韩仓河是景观河还是泄洪沟？雪山片区从南到北有条河，这条河就是韩仓河。关于韩仓河，沿线楼盘宣传的时候，都说将打造一条景观河，目标是建设成济南东部城区的绿色走廊。在文旅城的规划中，还有韩仓河滨河景观带，看规划图美轮美奂。但，利奇马带来的一场暴雨让我们幡然醒悟，韩仓河的本质就是一条肩负泄洪天职的泄洪沟。韩仓河沿岸的诸多楼盘，从雪山以南旅游路到雪山片区的沿线多个楼盘，这次都成了韩仓河泄洪沟漫灌灾害区。当然，大水漫灌，只要不漫灌到社区，对生活没有影响，都不算大碍。以上，算不算事给雪山片区正名？附：目前雪山片区在售楼盘中新锦绣天地，中新国际城，这是两个老盘。金地越秀联合开发的凤鸣艺境，主要是叠拼和小高层；金茂逸墅也主要以叠拼和小高层为主。这两个楼盘在城市之光西侧，城市之光东侧是星瀚城。春江郦城目前也有房源在售。河泰优山美郡也有在售，天齐奥东臻园的现房别墅也有少量几套在售。今天不是具体点评楼盘，关于具体楼盘，改日再聊。了解楼盘信息，可以微信上搜索 UU找房 小程序，上面的基础信息不少。
地产下半场2019-09-17 11:38:00
