长清楼市，狼烟四起

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120余个楼盘角逐大长清

狼烟已经四起

2019年8月19日，济南17个地块出让，3宗住宅用地中2宗位于长清，一个底价成交，一个流拍。

底价成交的是大柿子园村D-3地块，拿地房企是碧桂园。虽然面积不大，仅33669平米，建筑面积也只有67338平米，一个很小的楼盘，但这也算碧桂园正式进驻长清。

流拍的这个地块在业内也有传言，说是某中字头新晋房企也想进驻长清，只是不知道怎么就流拍了。不然，长清又将多一个知名房企的楼盘。

如果说之前长清的知名房企的楼盘不算多，仅仅有中建长清湖、鲁商御龙湾、鲁商常春藤，以及恒大绿洲，那么，这两年进驻长清知名房企可不算少，雅居乐、保利、招商、世茂、阳光城、中骏、大华，一个个争先恐后来到长清，有的还是靠一场场血战才拿下的长清地盘。

据不完全统计，长清市面上未来一段时间，至少要有20余个楼盘厮杀。

老牌的如中建长清湖、恒大绿洲、中建瀛园、高速绿城籣园、畅博尚都、汇侨城、济水别苑、天风云墅、建邦原香溪谷、中力御清苑等等；

这两年新来的如雅居乐锦城、招商雍和府、保利盛景台、保利山语、中骏雍景府、阳光城丽景公馆、庞大城、世茂长清府等等；

还有前段时间拿地的大华项目、水发的地理小镇项目，碧桂园项目等等；

当然还有济南的个限价房项目济高观山悦，以及重汽拿了很多年地但迟迟没有开发，据说很快就有新主的项目。

这些新老项目齐聚长清，新老一起炖，各家使出浑身解数，争抢客户。长清齐长城的烽火台上，我仿佛又看到了四起的狼烟。

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长清的房价为什么比章丘坚挺？

长清究竟有多少房子？

长清的楼市，在2016年之前可谓不温不火。那时候，即便轨道1号线已经在建中，也没有给长清的楼盘带来涨价的砝码，我记得2015年前后，鲁商御龙湾的联排别墅280万一套，但是卖的不好，时不时地喊马未都来帮忙站站台，也没啥成效。

中建长清湖，央企大盘，有山有湖有学校，门口还是轨道1号线的创新谷站，2015年6月曾卖出均价4200的价格，很多人还是犹豫不决。而现在高层卖到1万，前几天开盘，客户却是蜂拥而至。

长清房价上涨，与前两年济南房价上涨有关，这一点很重要。

但也不能忽略的是，这半年多甚至一年多以来，济南包括济南周边的区县，价格都不再坚挺，首当其冲的就是章丘楼市，从去年就已经凉了。济阳房价也已经不再坚挺，有楼盘早已祭出价格战。齐河也失去向前冲的动力，不少楼盘价格松动不少。济南市区更不用说，即便不身在其中，你也能感受到楼市的丝丝冷气。而唯独一个不太富有的长清，价格却还算坚挺。这是为什么？

即便很多人说济南轨道1号线是郊区到郊区的地铁，但也无法抹杀地铁给长清带来的利好。未来随着2和3号线的开通，1号线的价值也将更加凸显。

再有就是长清的楼盘之前实在不算多，供地也不多，和章丘差的不只是K301路线的距离。

我们看一下2018年，章丘成交住宅土地面积1472390平米，建筑面积2832161平米；而长清成交住宅土地面积264344平米，建筑面积583388平米，你看章丘差不多是长清的5倍还要多。2017和2019年的数据，也是差距很大。

当然，章丘的人口也多，2018年章丘常住人口111.68万，而长清只有59.67万。章丘差不多是长清的2倍。

对比长清和章丘，只是想说明长清供地少，楼盘少，这是长清房价至今还算坚挺的一个原因。但不能只和章丘对比，我们更应该纵向看一下长清市场。

我们做了一个统计，2010年-2019年8月19日，长清成交住宅用地53宗，总土地面积3826833.6平米，总建筑面积9669180.46平米。

其中，2010-2016年成交住宅38宗，总土地面积2973515.2平米，总建筑面积7926872.03平米。小800万平米的住宅，按套均100平计算，2010-2016就有8万套，貌似不少。

但是我们要知道，其中很多地块虽然早在2010年和2011年成交，但是至今还在售，比如2010年拿地的恒大绿洲，至今在售。2011年拿地的中建长清湖至今在售。

还有2011年重汽拿下的9个商业+住宅地块，仅5个住宅用地，土地面积就高达321267平米，建筑面积699602平米，将近8年时间，至今未推向市场。据说重汽在去地产化，这些地块在寻找下家。

看这些数据也能发现，前些年，长清的楼盘就像水长清的水一样，一直没能井喷，而是细水长流，这也是长清房价现在还能坚挺的一个重要原因。

但是，这一切在悄然改变。

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长清曾有过的疯狂

将是以后留下的泪水 

在说这些悄然改变之前，我们看看长清曾有过的疯狂。

2017年5月15日，大柿子园村地块A，经过65轮竞价，被安徽盛晟竞得，成交价约4.5亿元，溢价率达到189.56%，成交楼面价高达3909元/㎡。这个就是和保利合作的保利盛景台。

2017年5月15日，保利经过50轮竞拍，以6.4亿的总价、179.69%的高溢价，拿下海子洼金牛街的两块地，成交楼板价4795元/㎡。这个就是保利山语。

2017年6月30日，文昌路东侧两个地块，招商蛇口经过215轮激烈竞价，最终以5.7亿拿下，溢价率高达165%，成交楼板价5618元/平米、5836元/平米。这个就是招商雍和府。

2018年2月7日，大学园片区一块住宅用来拍卖，济南高新控股以5.85亿和58.1%溢价率拿下，这是济南个限价地块，限价11000元/平米。这个是济高观山悦，前些日子开盘13600/平米，突破了限价。

2018年2月26日，曾流拍的长清东王村改造一期地块，竞价48轮，溢价36.23%，被西城拿下，楼板价高达6663元/平米，让很多人不知所云。

2018年6月6日，长清小柿子园片村1块住宅用地，经过82轮竞价，最终被雅居乐以10.3亿元总价竞得，楼面价5700元/㎡，开发了雅居乐锦城。

以上这些长清土地市场的代表性战役，曾让长清的房价嗨翻天，每一次土拍就是一次刺激。尤其是2017年那个市场大火的年代，就已经喊出长清上万。

长清果然上万，这也是很多喜欢吆喝的人一次喊对的地方。但是这些高价地，尤其是溢价率超过150%的地块，均需要项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。以至于，这些地块迟迟没能面市，也维持了长清的细水长流。但至今已经两年多，这些地块也要陆续上市。

并且这几年拿地价格高，也不可能再像前几年那样有资本可以细水长流，现在大家都讲究高周转，要快。

这些楼盘的面市，让市场供应量大增，也让客户有了更多的选择。据统计，2017-2019年8月19日，长清成交住宅用地建筑面约187.4万平米，按照110平米/套来计算，这两年半供应量约1.7万套房子。如果重汽的地块有了下家，也将是不少的供应，还有其他一些前几年成交的在售楼盘，也有不少的供应。长清未来的总供应量，相对还是宽裕。

市场楼盘数量增加，价格还居高不下，客户购买力却是跟不上，所以竞争压力将明显增加。有些楼盘的销量不太理想，已经可见一斑，虽然市场上不乏鼓吹之声，但长清楼市的春天，或许已经过去。

就像济南汉峪、唐冶、长岭山的高价地一样，长清的一些高价地，也将面临艰难的境地，有的已经开始艰难度日。而像中建长清湖等等这些早些年拿地的楼盘，相对来说优势明显。对于高地价楼盘来说，需要控成本，拔价格，甚至牺牲品质都有可能；而对于长清一些前些年拿地的老盘，则是游刃有余。

狼烟四起的长清，新老大战，群雄逐鹿，不知道究竟会谁能问鼎中原。

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考验楼盘实力的时候到了

苍天饶过谁

长清这两年的利好虽然不少，地铁已通，高铁站也有了着落，园博园免费，创新谷投入使用，还有长清湖周边的山湖环境等等。

但是，长清的经济发展水平，还有很大的上升空间，有待提高。我们看一下数据，2018年长清区实现地区生产总值366.9亿元，名义增速14.08%。不计算莱芜和钢城区，增速虽然在全市排名第二，但总量与的历下区相差8倍，这个差距不可谓不小。

而对于人口，却没有那么大的差距，长清区2018年常住人口为59.67万人，与历下市中的人口差距并不算大。从中更可以看出长清与市区的差距之大，这主要是因为长清乡镇占据较多，乡镇人口也多。

而乡镇人口的购买力是有限的，仅靠长清城区的客户，明显是杯水车薪。所以长清的房子还需要济南外溢客户来买，毕竟已经开通的1号线还是能拉近与济南的距离。

然而济南的外溢客户又能贡献多少，针对这些济南外溢客户，又有多少可以打动他们的地方？可以说，狼烟四起的长清，考验各个楼盘实力的时候，到了。