新东站土地起拍价
均价7347.76元/平方米
下月初，新东站张马片区土地将迎来拍卖。我们在昨天的文章里说了，它的底价楼面价在5403元至9221元之间。
张马片区这次拍卖共11宗土地，土地出让金的底价在110.72亿元左右。参照R2线的造价成本（36.39公里,总投资228.67亿元），可以修造17.6公里的地铁。
这11宗土地地上总建筑面积是150.69万平方米，其中包含少部分商业用地。如果土拍没有发生任何竞争，全部以底价成交，土地的楼面成本是7347.76元/平方米。按照这个土地价格，开发商产品的销售成本价格应该在1.2万元以上。
这一切的前提是，土地没有任何竞争，底价成交……
四张图看栋张马片区土地
很多小伙伴们问我们，新东站张马片区的土地到底在哪儿？看一张挂牌文件中的位置示意图：
依然很懵？这些土地到底在哪儿？我们仔细研究了张马片区的规划、现状，为大家在地图上标示除了土地位置：
如果你还比较懵，再上一张更大的地图：
本次出让土地的宏观位置，在开源路以西、工业北路以北、大辛河以东、小清河以南。
更具体的位置，在大辛庄安置区东北方向，更确切地说在山师大附中幸福柳校区的东北方向，或者说在光大历城污水处理厂的正东侧，包括原来的小张马村、陈家张马东村、陈家张马西村等。
看一下它在济南整体地图中的位置：
张马片区这么规划
张马片区本次出让的土地，不能说是多好，也不能说是多孬，整体区位一般。
这个片区目前还没有任何开发，甚至还没有像样的道路。而且，本次拍卖的土地在张马片区的中部，前不着村后不着店。我们在8月底探盘新东站片区时，这里还是一片农地和拆后的村庄。
看图：
这张图是在小张马村，“拆除一片新天地、建设美好新家园”的宣传语已经褪色，但依然在诉说着拆迁时的宏大场景。远处的小山，是华山以东的卧牛山。
这张图片拍摄于陈家张马东村，村民的房屋早已化为建筑垃圾，野草已经覆盖了曾经的村庄。远处的高楼，是大辛庄安置区，安置区再往西南的大烟囱是黄台电厂。
这是在小张马村南。片区内没有像样的道路，只有这种曾经的村庄道路。
当然，开发商买地不是买的现在，而是未来。
根据未来的规划，未来的张马片区是一片城市新区：小街区、密路网，奥体中路向北延伸成为中轴线，中间主轴规划的居住、商业混合用地，其他大部分为居住用地。
本次出让的土地在规划图中的什么位置呢？中间偏北方向。来看个地块的位置图：
对应上面的土地价格表看图：G121、G122虽然位置很好，在中轴线上，但因为它是居住、商业混合用地，所以底价最为便宜，只有不足6000元/平。这两宗土地需要捆绑出让。G123、G124也一样，也是混合用地，底价7142元/平，捆绑出让。
另外，G125、126地块也是捆绑出让。其他地块，全部是单独出让。
在这些地块中，捆绑出让的部分地块不排除是定向转让。但单独出让的地块，很可能是公开拍卖。
在这批土地的北侧，规划中的地铁M4线经过这里，并将在G122地块北侧附近设置地铁站。
站在东部总体规划的高度，来看本次出让的土地位置：
这批土地在新东站片区最西部，介于新东站与华山中间。未来新东站至华山会规划一条绿色走廊，就在这批土地的北侧。另外，奥体中路向北将过小清河，通到华山片区。奥体中路向南，则能通到CBD、高新区之间。
但总体说，本次出让的土地区位一般：它虽然属于新东站片区，但却距离新东站还有一段距离，它距离城市的每一个次中心、地区中心都比较远。
到明年年底
很多开发商成本会在2万以上
这次土地拍卖对房价会是什么影响呢？
上周，本批土地东侧某楼盘刚刚开盘，价格1.26万至1.28万之间，首开去化率87%。在市场供货量依然紧张的情况下下，这样的价格居然没有卖完？以前不是动辄就是开盘即售罄？
坦白地说，我们隐隐觉得，济南买房人的承受力已经被逼到了极限。在最近开盘的个别楼盘中，首付六成的客户选房之后，只剩下十几套房子供三成首付的客户购买，价格是1.5万以下，但居然没卖完……
首付三成的客户都去哪儿了？现在买房的主力军是谁？还有哪些客户能承受起当前的房价？
需求端已经出现疲态。但是，树欲静而风不止，供应端的成本还高居不下，甚至还在上升。
前面说了，这批土地的底价楼面价是7347.76元/平。如果扣除因为商住混合用地带来的影响，所有住宅用地的楼面均价得八千来元。这样的土地成本，已经很难让房价保持在目前的水平。如果再有激烈竞价，大家可想而知。
到明年年底，济南房地产市场会跟现在截然不同。到时候，很多片区开发商的住宅总成本会在2万/平以上，包括唐冶片区、盛福片区、长岭山片区、汉峪片区，可能也会包括本次张马片区。
到时候，开发商一定会努力让房价在成本之上。只是，不知道有钱人是否足够多，多到让每个开发商的供货都顺利卖掉
转自：济南楼市观察
小白兔2017-11-09 15:34:23
