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如果只看楼市行情，济南算是山东的头部水准。
销量跌幅有限（2023年新建商品房住宅网签量6.63万套，对比2022年仅下降9%）；外地人来济购买新建商品住宅的占比从22.7%提升至34.47%，改善住宅价格集中在3万+/㎡。
市场基本盘稳定，本地+外地人口支撑，高端改善价格能稳住，从这几个方面来看，济南楼市是一个比较健康的市场。
可如果把济南房楼盘的建筑品质水准放在整个山东较量，济南这个带头大哥的脸面，被小弟们按在地上来回摩擦。
前段时间《山东高品质住宅试点项目名单（第一批）》发布，一共21个项目，济南只有1个，青岛有4个，淄博有6个。和济南一样只有1个项目入榜的是全省GDP倒数第一的枣庄，和倒数第四的滨州。
济南有上百个楼盘，几十家房企，几乎汇集了全国所有TOP级大牌开发商，一个年销售金额1339亿元的庞大市场，高品质住宅数量甚至比不过淄博的一个县城，淄博下面一个县城沂源，还有两个高品质住宅上榜，而济南只有一个！在县城，均价8000元/㎡就能买到山东省官方认可的高品质住宅，而在不是县城的省会大都市济南，却只有一个高品质住宅，何其讽刺，何其魔幻。2007年前后，万达、保利、绿城等进入济南，此后济南楼市一直是国内一线开发商称霸天下。但大家好像有志一同地认为，济南嘛，糊弄糊弄照样卖。再往后，绿地、万科、龙湖、华润等等众多一线开发商来到济南，但是呢，依然有人说，同样的开发商，同样的产品系，其他城市100分的项目，济南顶多也就做到60分。一到济南就品质打折，一到济南就降标减配，一到济南就变的不尊重土地和购房者，不是一家开发商，也不是一个项目，而是集体行为。比如某爱做豪宅的开发商，同样的产品系，南通的项目有三栋架空层泛会所，惠州的项目有星空泳池，深圳的项目有天空农场，而在济南唐冶，就是一个普通刚需楼盘。热闹是他们的，济南什么也没有。另一个top级开发商也一样，同样是给年轻人的作品，北京的项目90㎡产品进化出了270°广角边厅，打造了全屋智能化系统，处处电子屏幕。济南呢，只有轰轰烈烈地维权。就算是现在，开发商每天喊着产品力内卷的口号，也不过是做做大面宽，做做大玻璃窗，做做概念而已，结果如何从《山东高品质住宅试点项目名单（第一批）》就能看出来。
多余的评论不说，先看看地级市的项目。
这是德州东海国际的实景图。
这是淄博的第四代住宅，济南人还在热烈讨论空中森林花园，淄博人已经提前住上。
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在济南人还在抱怨邻居的噪音时，日照中心丨云筑正在将楼板加厚约5公分，增强楼板的负荷力，取消横梁承重的弊端，实现客厅与卧室的自由改造。
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日照中心丨云筑地级市，小开发商，甚至县城部分楼盘的建筑水准已经能远超济南80%的楼盘。
济南呢？难道只会喊“世界豪宅”“高端品质”吗？确实，在吹牛逼这方面，确实值得学习。所以，人家都说，济南的房地产从业人员出去考察都是学习人家的品质，而外地的来济南，都是学习如何营销。这是不是也有点讽刺？
知耻而后勇。从城市角度，济南开始知道努力了。
2023年7月，济南市住房和城乡建设局印发《济南市住宅品质提升指引（试行）》，从工程质量、功能空间、规划布局等多方面引导开发商，什么样的标准之上，才是好房子。
2024年4月12日，济南市自然资源与规划局发布了《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿），鼓励开发第四代住宅，这也是济南近期讨论最多的话题。
自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。空中户属花园：具有庭院和阳台功能的户属室外空间，层高不应低于两个自然层层高，除设置满足安全要求的围护设施外不得设置其他围护结构。景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。第四代住宅试点项目的空中户属花园进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。不符合上述规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。" data-editid="3bfkr7uu9ag0000000">第四代住宅：以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。空中户属花园：具有庭院和阳台功能的户属室外空间，层高不应低于两个自然层层高，除设置满足安全要求的围护设施外不得设置其他围护结构。景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。第四代住宅试点项目的空中户属花园进深不小于2.4米，不大于6米，水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积30%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。不符合上述规定的，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。
从文件来看，户属空中花园成为第四代住宅“标配”，150㎡的房子，将享有45㎡空中花园，基本就是“家家有院子，户户有花园”。![]()
淄博森林星玥项目效果图同时，两层复式形式的第四代住宅产品起居室可做两层挑空设计，拟按一层计容，真正实现“空中别墅”。据了解，济南目前在历城区济钢片区、长清区中央创新区，引入了第四代住宅试点项目。这些还是比较值得期待的。从2024年的供地来看，未来有可能出现高品质住宅的地块将集中在核心区，比如CBD西三个地块、文博西地块、小鸭地块、机床四厂地块等等。这些是未来的豪宅预备军。在当下卷到极致的豪宅市场，不拿出200%的功力，根本杀不出一条血路来。现在市场竞争压力大，产品力和去化速度息息相关，济南正面、反面的例子也有不少。未来，还会有第二批，第三批《山东高品质住宅试点项目名单》，作为省会城市，济南已经被地级市吊打过一次。如果以后还没有能拿得出手的高品质住宅，还会被吊打无数次。你以为这只关乎泉城的面子吗？当住宅金融属性弱化，重新回归到居住属性，当济南的产品力一直被其他城市超越，占据济南新房市场30%购买力的外地客户还会源源不断地支持济南市场吗？光凭青岛，就能拦截一大波。楼盘有希望？#济南#买房#济南买房#济南楼市#豪宅#房地产" data-nonceid="5673912765757568189" data-type="video" data-mediatype="undefined" data-authiconurl="" data-from="new" data-width="1920" data-height="1080" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAANkcuMD1sAQAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE84EELxJrXqyEzNPgMIsrB4caAAHSbzcu5ZBs8yyu" data-isdisabled="0" data-errortips="">其实，现在济南也有一批种子选手，未来最有可能上榜高品质住宅的项目。那就是前两年济南拍地的时候，拍到的一些绿建三星建筑标准。这些楼盘的标准相对提升许多，所以，这些楼盘的品质，或许应该能冲击高品质住宅。这些项目有，彩石片区的鑫都森林山，这个楼盘体量不大，已经是尾盘在售了；唐冶片区的华润润府，和鑫都森林山都是济南第一批绿建三星建筑，也是唐冶这些年卖得最快最好的楼盘，也是尾盘在售。后来还有科技城片区的保利珑誉，雪山片区的华润凤鸣润府，凤鸣润府的浮岛阳台设计还是有不少亮点；唐冶片区的保利鹊华赋，低密度的小区，大户型，刚刚入市，也有浮岛阳台等设计亮点。除了以上的绿建三星级建筑，还有几个在品质上值得期待的，如长岭山片区的银丰玖玺城七期，从规划来看有错层大阳台、空中花园等亮点。大学城片区的城发蓝城·清平乐项目，也是多项指标高出《济南市住宅品质提升指引》，不知道交付后能否冲击更好品质住宅。挂一漏万，还有哪些项目/地块你觉得品质不错，有望上榜，评论区里聊聊。![]()
另：这篇文章写了多天，迟迟没发布，而就在昨天，浙江丽水土地出让有了新政策，也可以说是楼市的大变革：允许个人买地建房。以后有钱人可以在城市里买块地盖别墅，私人订制，风格自选，有房产证，还能买卖，还是70年产权的居住用地。为什么说这是楼市的大变革？以前买房是下饭店，开发商做啥菜你吃啥菜，以后直接没有开发商赚差价，自己去菜市场买菜，喜欢吃啥就做啥。肯定会有城市跟进的，就是时间问题。
这对那些高端豪宅、别墅可以说是一个影响，尤其是对商业产权的别墅是一个很大的影响。既然自己可以建，谁还买你的商业别墅啊！
地产下半场2024-04-29 11:07:18来自北京市
