[摘要] 济南努力地向东西两翼拓展,在南控线的边界下,也向南部小心翼翼延伸。中心城规划范围扩大一倍,人口也随之翻倍,济南区域性中心城市的地位也在不断加强,环渤海地区南翼中心城地位不可替代。
济南又长大了。随着济南市城市总体规划(2011-2020年)的发布,大济南的概念逐渐深入人心。中心城从原来的“一城四团”到如今的“一城两区”,济南努力地向东西两翼拓展,在南控线的边界下,也向南部小心翼翼延伸。中心城规划范围扩大一倍,人口也随之,济南区域性中心城市的地位也在不断加强,环渤海地区南翼中心城地位不可替代。
从“一城四团”到“一城两区”
济南市城市总体规划(2011-2020年)下的济南又长大了。中心城规划范围是东至东巨野河,西至南大沙河以东(归德镇界),南至南部双尖山、兴隆山一带山体及济莱高速公路,北至黄河及济青高速公路,面积1022平方公里。中心城规划范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。
中心城的扩大,也决定了人口规模和城市建设用地的扩大。根据规划,2020年中心城城市人口规模430万人。2020年中心城城市建设用地面积410平方公里,比上一轮多出了205平方公里。人均建设用地面积95平方米。中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域,在现状城区用地的基础上,主要向东、西两翼拓展。
中心城是怎样扩大的?根据规划,中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区,“两区”为西部城区和东部城区,以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以生态绿地相隔离。
对此,济南市政协常委、济南市规划设计研究院副总工程师邵莉说:“上一版中心城区‘一城四团’东西带状组团式布局,由主城区和王舍人、贤文、党家、大金四个外围组团组成,主城区与组团组成,主城区与组团之间以绿色空间相隔离。”而新版规划里则变成了“一城两区”——主城区、东部城区、西部城区。
邵莉说,两版对比来看,北边界没变,南部有所扩展,主要是东、西部的扩展,向东扩展到了东绕城高速以东至市区边界,向西扩展到了长清城区。
城市不是盲目扩张 划定城市开发边界
济南的城市规模在扩大,城市建设在发展,但这并不是盲目的扩张。在城市发展壮大的过程中,独特的历史文化记忆和生态文化景观也将得到一并保护。“此轮城市总体规划跟上一版相比,不仅重视城市建设空间,还对非建设空间资源实施了全覆盖的管控。”邵莉说。
《总规》中强调,保护济南传统空间格局和自然山水特征,保护利用“山、泉、湖、河、城”城市资源与历史文化遗产,继承弘扬济南深厚悠久的历史文化。
对于泉城特色风貌带内重点地段的建筑高度,新版规划进行了严格控制。大明湖周边地区高度控制:北至胶济铁路,控制高度由南至北为24—50米；东、西分别控制至东、西护城河以外约200米,控制高度由内向外为18—36米；南至泉城路,控制高度由北至南为15—45米。如此一来即可保护大明湖至千佛山之间“佛山倒影”的故有景观,从大明湖北岸可以远观千佛山。
与此同时,城市总体规划还划定了城市开发边界和基本生态控制线。划定到2020年,城市开发建设的集中区域(中心城)边界范围1022平方公里,其他县(市)、镇(乡)开发边界按照上位规划要求,在各自总体规划中划定。禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。
此外,划定中心城基础设施黄线、绿地系统绿线、河流水系蓝线、历史文化遗产紫线保护与控制范围,作为城市总体规划中的强制性内容,实施严格控制。
区域中心城地位加强 强化省会城市群协作
在济南的城市性质上,规划中给出明确定位:山东省省会,国家历史文化名城,环渤海地区南翼的中心城市。在加强城市职能上,规划要求,加强和完善的城市职能:全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心,区域性金融中心,重要交通枢纽。培育和凸显的城市职能:现代服务业和总部经济聚集区,区域性物流中心,高新技术产业和先进制造业基地。
“本轮城市总体规划强化了区域性中心建设的城市发展战略目标,强化了省会城市群协作发展。”邵莉说,规划要求加强区域协作,构建以省会济南为中心,与周边淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的省会城市群,加强济南作为省会城市群经济圈核心城市的辐射带动作用,实现区域统筹协调发展。
山东省城乡规划设计研究院院长唐建平认为,山东半岛城市群一直是“双中心”格局,济南历来都是双核之一。与沿海的青岛相比,济南有三个方面的优势,一是作为省会城市,行政资源高度集中,教育、医疗、金融、信息等公共服务优势明显。二是作为南北京沪和东西青银两大通道交汇的枢纽,济南对外联系便捷,有数据显示,截止2015年底,济南在高铁城市数排名第二,腹地广阔。三是济南在城市群体化发展方面已经迈出了坚实一步,济莱协作区建设稳步推进,济泰合作顺利开展,省会城市群经济圈发展规划陆续实施,济淄泰莱德聊城镇密集区发展规划即将展开,所有这些将为济南市的发展提供良好的基础。
“现在真是一种非常不理性的恐慌性买房。”17日下午，一名业内人士感慨，目前的高房价，不仅是普通的购房者恐慌，就连楼盘的销售人员也感到恐慌，这些人同样有住房需求。“我做地产销售有六年了，像今年这么畸形的房价还是次遇到。”
这样的非理性暴涨，给了投资客更大的空间。现在的金融政策比较宽松，首套房仅需付20%，贷款利率又创下多年新低。很多人为了炒房，去办离婚，以享受现在优惠的贷款政策。
唐冶片区一家项目负责人说，投资需求能占到总需求的25%至30%。投资客不仅有本地人，北京、上海等一线城市，莱芜等三线城市的投资客也参与，连昌乐这样的县城都有人来济南投资房产。
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效果图
动态：鲁能泰山7号，2016年9月17日一期已开盘，95㎡户型6900元/㎡，110㎡户型7400元/㎡，125㎡户型7500元/㎡，135㎡户型8500元/㎡。乘坐308、321、K162、K163路到小官庄站下车。
项目简介：鲁能泰山7号，项目总建面近300万㎡东部核心大盘，坐落于唐冶、高新、汉峪生活圈三心交汇之处，于城市东拓方主轴之上，区域发展前景利好。项目内部规划有三所幼儿园、两所小学、1所初中，形成了完善的3+2+1教育体系，您的孩子在社区内部便可就近入学，享受完善的12年全程教育。项目公共交通贯通全城，周边不仅有308、321、K162、K163、308、321、K162、517、K163等公交线路城区腹地，规划中的轨道交通M3、M6、R2与项目近在咫尺。项目自建有1000亩鲁能体育文化公园，内部篮球场、大足球场、攀岩等高端体育配套设施，建成后供业主免费享用。项目首期启动区产品为11-32层高层、小高层产品，面积区间约95-135㎡。
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户型图
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交通图
交通状况：乘坐308、321、K162、K163路到小官庄站下车，乘坐517路至唐城小区站下车。规划中的轨道交通M3、R2也在项目周边设有站点。
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