[摘要] 公寓兼具住宅、办公的双重功能,虽非房地产市场上的主流产品,却也以“成本回收快、投资回报率高”等特点吸引了不少年轻置业者的眼球。然而记者走访济南的公寓市场时发现,这类产品的投资收益并不像开发商描述的那般乐观,尤其“代管”公寓,未必真的能实现“坐等收益”。
公寓兼具住宅、办公的双重功能,虽非房地产市场上的主流产品,却也以“成本回收快、投资高”等特点吸引了不少年轻置业者的眼球。然而记者走访济南的公寓市场时发现,这类产品的投资并不像开发商描述的那般乐观,尤其“代管”公寓,未必真的能实现“坐等”。
济南公寓有两种销售形式投资2%—6%
市面上在售的公寓又被称为商业性公寓,兼具住宅和办公功能,产权一般为40或50年。这类产品常位于繁华商圈或未来规划有大型商业的地段,并以灵活性、低总价等优点成为年轻置业者过渡的,也被不少投资者拿来做“长线投资”。
据统计,2014年,济南房地产市场上的公寓整体供应量在31.5万平米,约占商业地产的12%左右,且以期房为主。记者探访发现,目前,开发商常通过两种形式销售公寓:一种是“销售型”即开发商只管出售,不负责后期管理;另一种为“代管型”即开发商卖房时承诺交房后可代为管理,业主可直接受益,但是这种承诺常常模棱两可。
合富辉煌山东公司商业总监鲍利先生告诉记者,公寓的投资率大约在2%—6%之间,受位置等因素影响,也不尽相同。
“销售型”全凭业主招租
目前,济南公寓市场上,以“销售型”公寓居多。该种类型的公寓在销售流程上类似住宅,交房后并不统一运营,其,全凭业主自行招租。记者以投资者身份走访济南数家公寓楼盘,大部分都是毛坯交付,并且不提供代运营服务。
“我们这儿位置比较好,小户型的公寓很受年轻人的喜欢,装修好了能租到2000元一个月”和平路附近一家房产中介告诉记者。记者了解到,该楼盘小户型一套大约在30万元左右;加上装修费用,按照年2万元计算,率大约在6%。记者采访合富辉煌山东公司商业总监鲍利先生了解到,目前济南公寓的投资率普遍在2%-6%之间,由于位置环境不同,也不均;与大部分楼盘宣传的8%--10%的率仍有差距。
“代管型”未必真能“坐等”
除了“销售型”公寓,也有开发商为了让项目好卖一些,打出代为管理的宣传旗号。开发商承诺,项目交付后可统一管理运营,投资者只需“坐等”。按照开发商的这说说辞,表面看,购房者并不会吃亏,但实际运营中,“代管型”公寓也存在诸多风险。
合富辉煌山东分公司鲍利先生告诉记者,按照规定,开发商并不能运营公寓,所谓“代运营”一般是指开发商先注册成立专门的资产管理公司,将项目交予这个资产运作公司或第三方机构进行运作。“这种运作模式十分考验开发商和第三方公司的实力,首先,开发商是否有足够的精力长期管理;其次,其选择的第三方运营公司是否有足够的经验,管理质量如何;再者,中途一旦遭遇断租,风险如何把控。”鲍总分析。
公寓商住两用的性质决定了部分公寓的业态较混乱,一方面缺乏住宅的舒适度、私密感,另一方面又缺乏写字楼等商务大厦的氛围,二者混为一谈,居住体验并不好,加上内部企业、人员杂乱,物业管理难度极大。
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