[摘要] 成交 虚假繁荣"房价继续下降 7月济南楼市见"量"不见"质"---7月是今年济南楼市最“精彩”的一个月。执行了3年多的限购政策取消，让网签量出现暴涨，冷冻了两个多月的土地市场也再次迎来成交。但是，量的增加并没有带来质的改变，7月济南新房价格继续下跌，开盘量也仅有去年的一半。
7月是今年济南楼市最“精彩”的一个月。执行了3年多的限购政策取消，让网签量出现暴涨，冷冻了两个多月的土地市场也再次迎来成交。但是，量的增加并没有带来质的改变，7月济南新房价格继续下跌，开盘量也仅有去年的一半。土地交易虽然恢复，但全部为底价成交。不少业内人士认为，限购的取消不会让楼市真正“热”起来，限贷政策的松紧才能决定未来楼市的走势。
[成交]取消限购没让成交真正变多
济南市住宅与房地产信息网数据显示，2014年7月济南新建商品房成交12400套，环比6月份的6459套暴涨92%，近乎，同比来看，2013年7月济南市共成交商品房5649套，比今年少了一半还多。成交量如此大的增长与济南放开限购政策有着直接联系，限购取消后的22天里，济南市共网签商品房10008套，超过去年以来的任何一个月。
从成交走势看，7月商品房成交如“过山车”般，中间高两头低。在7月前三周，成交量不断上升，第3周达到顶峰，接着第4周、第5周持续走低。济南楼市之所以呈现这样的走势，一切都是源于取消政策限购。
业内人士分析，限购取消后，网签持续走高有两方面原因：一是部分被限群体先买了房，趁限购取消补办手续。二是，先前观望的刚需购房者担忧房价上涨，出手购房。
数据显示，7月第二周，在新增的网签数中有四成是疑似补签。对于多数刚需购房者来说，“限购”对于他们的意义不大，而最重要的是“限贷”。许多以前被限购房者表示，虽然放开限购了，但没钱买房。因此，网签量短期内暴涨并不能说明限购取消对于刺激市场的意义。
从济南7月份网签走势中，也可以得出这样的结论。在迎来短期的高涨之后，网签量迅速走了下坡路。值得期待的是，济南部分银行首套房贷开始松动，购房者办理房贷不再需要办理社保证明。也有业内人士称明年或将全面放松限贷，或许到那时，成交量才会真正暴涨。
[开盘]7月开盘量同比下降近一半
据记者统计，7月份新开盘和加推项目的楼盘总数仅为7个，项目分布在济南市的东部、南部和西部。7个楼盘开盘当天成交的总数近500套，其中开盘当日成交的楼盘为西部的一楼盘，当天成交190套，成交的楼盘也位于西部，当日成交仅为30套。
所有开盘的楼盘在销售方面几乎都采用了“价格优惠”的方式，优惠价格从2万—5万不等，价格仍然是楼盘促进销售的不二法宝。记者算了一笔账，开盘当日成交量的楼盘，销售均价为8600元/平米，以100平米计算，总价为86万元，其给出的优惠折扣为85折，并且三日签约按揭的话还可再享98折优惠，如果按照这种方式计算，一套原本86万元的房子最终可节省143620元，如此大优惠的力度吸引了不少购房者出手。
在解筹率（参与认筹的客户成功选房的比例）方面来看，7月份新开盘楼盘的平均解筹率为65.9%，其中的为84%，的为44%。记者发现，7月开盘或加推的项目普遍成交量不高，均维持在50套以下的水平。
与去年同期相比，今年7月的开盘数量同比下降了近一半，从开盘数量上可以看出开发企业对市场现况还是保持比较谨慎的态度。
时间上来看，7月前两周开盘量较少，总共只有两个楼盘开盘，但是在限购政策解除后的两周里，房企入市的步伐开始加快，两周内5家楼盘开盘。
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