[摘要] “如果没有30%的利润率，我们是不会考虑开发的。”面对陕西省最新推出的“限利令”，最为不安的、反弹最为强烈的要数地产开发商了。而陕西楼市新政的制订者却在“解读”中提出：10%的限利是基于对21个楼盘的实测中获得的数据，是合理的。
隐秘的灰色成本
“事实上，在开发商的成本中还有一部分灰色成本，我们叫不可预见费，它不会反映到账面上，开发商自己知道，最终也会计入总成本，并反映到房价上。”上述开发商负责人说道。
这似乎就是地产行业的潜规则所谓的不可预见费用，包括国家宏观调控带来的政策风险，而产生的违约成本和融资成本；市场不好，楼盘滞销或是销售周期比较长而产生的费用，以及可能增加的贷款利息成本等。
这笔拿不到桌面上的成本，政府核算成本时是算不出来的，该开发商坦言，这让利润率的计算数据不见得那么准确。如果政府推行限利10%的政策，开发商可能会做假。
陕西省房地产行业协会会长王圣学则表示，地价、建安成本、各种税费、开发商利润是房价的最重要组成部分。此外，房价构成的其他细节还包括公关费用、财务费用、行政事业性收费、销售费用、管理费等。
有业内人士向 《每日经济新闻》记者透露，早在3年前，国家统计局就曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行过专项调查，以借此弄清楚房地产开发项目费用的支出结构，但该项调查结果一直未对外界公开。
在2009年“两会”上，工商联曾递交过一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言稿，其中提到“在房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例，达到58.2%。”但是国土部当年也专门发布公告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。
上述两个不同口径的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加扑朔迷离。
业内人士曾表示，房地产的成本构成，大致有以下几块：以1块钱/平方米的房价为例，其中30%~40%左右是政府收取的土地价格；20%~30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%~30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%~20%才是利润。
另一个数据来自国务院发展研究中心，据其发布的《土地制度改革与转变发展方式》研究报告披露，2001年土地出让金仅为1295.89亿元，2010年土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间增长了20倍。
对于地产商的灰色成本，北京大学经济学院金融系副主任吕随启则对媒体公开表示，这部分支出，据其估算约占真实成本的30%，土地出让金、建筑成本及税费，合计只占70%。“这部分成本最终会反映到房价上，但基本上很难暴露在阳光下。因此，商品房成本报表的真实性，就要打折扣。”
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
