[摘要] 针对山东省部分城市房价上涨的情况,山东省日前要求各地严格落实《山东省商品房销售管理条例》,严格执行商品房预售许可制度。而为强化商品房预售监管，山东省规定,自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。同时，将总结改善商品房预售管理办法，开展商品房现房销售试点。
针对山东省部分城市房价上涨的情况,山东省日前要求各地严格落实《山东省商品房销售管理条例》,严格执行商品房预售许可制度。而为强化商品房预售监管，山东省规定,自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品房项目，暂不核发预售许可证书。同时，将总结改善商品房预售管理办法，开展商品房现房销售试点。
“山东省实行新规的主要目的是，一方面通过对预售制度的管理，加强对预售资金的监管；另一方面，也是对现房销售制度的推行做尝试。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产业处处长赵路兴对《中国建设报?中国住房》记者如是说。
调整契机隐现
在近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，多条颇受楼市关注的信息被连续释放，如再次强调全面实行商品房预售资金监管制度，提出严格按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品房预售方案审核等。而其中最引人关注的当属推行现房销售试点。
据了解，山东省提出推行现房销售并非首次，2010年，广西壮族自治区曾指出将在南宁市进行现房销售试点，但最终石沉大海。
而在之前社科院(小区网论坛)发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，也曾建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。但这一建议，曾被媒体解读为政策预期，引发两市地产板块的震荡，最终在相关部门出面辟谣告一段落。
事实上，近期预售制的“前景”成为热门话题并非偶然。亚豪机构市场总监郭毅表示，一方面，现房销售试点的推行与当前加强调控的大背景有关，采取现房销售制度，是加强调控的一种方式；另一方面，当今市场供应量正在逐渐被满足，市场正在向买方市场转化，在这种情况下，市场或将具备预售制度向现房销售制度调整、转型的契机。
赵路兴则认为，预售制的出台源于深刻的历史背景，但对于消费者确实存在一定的风险。购房者在房屋未建好后就已交款，如遇到质量、面积等问题，不易解决；另外，在销售上也会导致虚假销售、不实销售等现象的出现。而现房销售制度，可以改变这一现状。
并行猜想
现房销售制度的实行无疑可以解决当今房地产行业销售上遇到的一些问题，而山东省明确开展商品房现房销售试点，无疑将其向前推进了一步。不过在业内人士看来，目前若要以现房销售制度取代预售制度，依然不太现实。
“信号作用，大于实际效果。”对于山东省实行现房销售制度试点现象，郭毅认为，现房销售制度虽是未来的趋势，但在此时不能一刀切，即不能立刻从预售制度向现房制度转型，这需要一个过程。
而据赵路兴看来，现阶段，预售制依旧是中国房地产企业重要的融资手段。他指出，中国和国外的房地产开发资金来源不一样，国际上可以采取直接融资，而我国现阶段直接融资的规模、数量相对小，主要还是通过从银行贷款、通过预售进行资金收拢。
郭毅对此也表示赞同，“现阶段，若大面积实行现房销售制，会对开发商资金链产生非常大的冲击。很多中小企业会因为资金的压力，不得不面对市场的重新洗牌，项目也可能会出现转让、烂尾等情况。市场的集中度随之也会提高，可能会促使几大开发集团或寡头的产生。这样的现象也不利于房价的平稳。”
国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。而据链家地产市场研究部统计，目前期房占新房成交比例达70%，预售款和定金约占全部房地产开发资金30%。
“如果现阶段大面积实行现房销售制，供求关系也会发生转变，供应量势必会减少，有可能引发房价增长过快。而现今调控的主要目的还是为了稳定房价，因此，在现阶段直接融资没有发展起来之前，预售制度还是要实行的。”赵路兴如是说。
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