全国土地出让金降幅达11% 地方政府当痛定思痛

地产中国网  2011-12-13 21:53

[摘要] 来自中指研究院的报告披露，截至11月28日，全国25个大中城市的土地出让金同比减少1172亿元，降幅达到11%。

来自中指研究院的报告披露，截至11月28日，25个大中城市的土地出让金同比减少1172亿元，降幅达到11%。

土地成交低迷无疑是导致土地财政缩水的重要原因。过去一年来，在大中城市实行严厉“限购令”、“限贷令”作用之下，房价正出现人们预期的拐点。传导到土地市场，随即经营惨淡。“地王”已是凤毛麟角，土地以底价成交的现象不断出现，流拍、流标更是频繁发生。按照中指研究院的统计，今年11月，25个大中城市共流拍、流标（含中止出让）59宗地块，涉及土地建设面积达270万平方米。这似乎昭示着今年土地市场会以惨淡收尾。

从今年土地市场供应节奏来看，土地供给“前松后紧”已成定局。而依照地方政府习惯于年末“突击挣钱”的大背景之下，土地市场不仅没有再现“爆棚”场面，反而被流标、流拍等利空消息所笼罩。住宅类地块的楼面价已从去年前11月的1810元/平方米下调至今年同期的1495元/平方米，降幅达到17.4%。根据财政部的数据，去年财政收入约为8.3万亿元，而土地出让收入就达2.9万亿，占比将近35%。据中原地产的统计数据显示，前11个月，130个主要城市土地市场总土地出让金为1.18万亿，与去年同期相比减少了5200亿，减少了30%。如果计算所有城市，则今年土地财政将可能减少上万亿。

土地财政的缩水对地方政府的影响将是全面的，除未来的保障房建设资金、土地供应以外，甚至会对当地经济增速、就业等产生一定程度的影响。更重要的是，债务压身的地方政府或将面临更为沉重的负担。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿元，接近去年全年土地出让收入总额。这就意味着地方政府所承载的压力将是前所未有的。这极有可能造成地方政府在应对土地缩水、房地产相关税收减少带来的财政亏空时，会从地方利益着眼采取灵活的策略来挺过难关。在佛山试水公开放松调控之后，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。

中国房地产市场长期非理性的繁荣背后，有着复杂的利益纠葛，其中，地方政府的角色定位，决定了在调控与反调控的博弈之中很难把屁股坐到消费者一边，因为房地产行业之中的土地、房地产相关税收，两者相加支撑起地方政府的土地财政。现在，土地随着土地市场交易的低迷，大幅减少的土地让地方政府的亏空明显地暴露出来。

对地方政府而言，土地财政减少或许是近在眼前的一个短痛，而不能将其确定为一个转变经济增长方式、改变“投资拉动”模式契机的话，则是无法确保地区经济可持续发展的一个长痛。而要从根本上摆脱宏观经济和地方财政对于房地产行业和土地财政的过分依赖状态，关键的一点就是要从改变经济发展模式、寻找新的经济支柱入手。从目前的情况来看，能够替代土地财政模式的新发展模式却依然是一个需要研究的课题，但绝不能成为地方政府不积极探索和创造新的经济增长点和可持续发展切入点的理由。而探索房产税扩大征收的范围来填补因土地减少的困局或许是一条出路和选择。