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济南凤凰路高架最全分析!影响房价的从来不是高架桥……

地产下半场2024-03-21 11:11:37来自北京市

能让大半个济南都讨论得热火朝天的，也就凤凰路高架了。

2024年3月18日，凤凰路高架终于传来落地的消息，济南市城乡交通运输局发布《凤凰黄河大桥南延工程社稳分析信息公示》。

先看规划：

凤凰黄河大桥南延工程全长约25.8公里，以荷花路为界分为南北两段。南段工程全长约16.3公里，以凤凰黄河大桥荷花路交叉口为起点，沿现状凤凰（北）路以高架形式敷设，至博学路北落地，与既有凤凰路隧道衔接；北段工程全长约9.5公里，以凤凰黄河大桥荷花路交叉口为起点，沿规划荷花路快速路线位向东以高架形式敷设，跨越机场高速后接地面道路。项目建设计划工期33个月。全线高架采用双向6车道规模，标准段桥宽25.7米，设计速度80公里/小时。全线共修建5座互通立交，设置11对出入口。

不得不说，这次的凤凰路高架规划，给人的感觉很震撼。

第一个震撼，是济南阔气了，有前瞻性了。很多人都说没想到济南能搞出这么长的一条高架线路。

去年网上流传过凤凰路快速化改造项目的截图，全长16.3公里，谁也没想到济南还能玩场更大的：从二环南高架往北一直到遥墙机场，全长约25.8公里。

济南的第一座城市高架——顺河高架路，长10.2公里。东西向高架路，北园高架桥全长17.15公里。凤凰路高架一出手，直接相当于顺河高架+北园高架的长度，更是向北直通机场，这一点超乎很多人的意料。

不愧是刚升级成济南都市圈的省会城市，现在搞基建的底气和实力早已雄厚无比，城市的格局终于打开。

第二个震撼，是济南的野心。

凤凰路高架的缘起，是这些年济南东强战略下，东部的办公楼、居住区越来越多，人口越来越多，凤凰路作为济南东部南北主干道，承担了巨大的交通量。

凤凰路经十路这个济南黄金十字路口，同样是负荷较大的交通枢纽。汉峪金谷A、B、C、D、E五个区，以及长岭高科片区就围绕在路口四周。

据报道，目前仅汉峪金谷A区已引入大型金融机构及总部企业40余家，科技金融机构200余家，高新技术企业500余家，办公人群超过30万人。

仅仅A区，早晚高峰通勤已经是经十路凤凰路路口不能承受之痛。以后其他几个区全部投入使用，将有更多的人口。如果不抓紧建好凤凰路高架，疏导交通，等到汉峪金谷再多一些高楼，交通的痼疾更难疏解。

所以，凤凰路高架可谓迫在眉睫。但从规划来看，济南要盘活的是济南东城发展、济南都市圈交通基础这一整盘棋。

1，区域的路网优化了，凤凰路的交通压力大大缓解，成为济南南北交通大动脉。

2，去新东站、遥墙机场两大交通枢纽更便捷了，加上正在推进的济南都市圈发展战略，正是“要想富先修路”的典型代表。

3，济南东城的崛起能再进一步了。王舍人片区、起步区与长岭高科片区、汉峪片区的距离再一次拉近。

有了凤凰路高架桥，济南东的含金量再一次升级蜕变。

这一条高架路，可能是济南的又一条黄金走廊。

大家对于高架的讨论热烈，除了对城市的提升，还有对楼市的影响。

凤凰路从南到北聚集不少楼盘，尤其从汉峪片区到长岭山片区，一路上豪宅密布，有琼华九璋、和光山语、金茂府、银丰玖玺城。尤其是银丰玖玺城最近比较火爆，在济南当下的改善市场一枝独秀，3万+/㎡的房子卖得如火如荼；银丰玖玺城七期产品一公示，就引起市场狂热浪潮，很多人预言要带领长岭山攀上4万+/㎡的高峰。

而凤凰路高架出现以后，会影响这些新房的行情，二手房的房价吗？沿线有房子的讨论，没房子的也在讨论，甚至还有人说站着说话不腰疼。

大家对高架影响房价的刻板印象，来自济南十几年前建设的顺河高架、北园高架。那时的高架是开敞的，只有部分路段设置声屏障，临近高架的二手房受噪声影响卖不上价是普遍现象。

这一次，高架建在了豪宅旁，又会带来怎样的结果？

从规划中可以看出，济南在建高架之前，已经考虑到市民对于高架桥噪声扰民的意见，在技术手段尽可能将噪声影响降到最低：

项目建设通过采用降噪路面、降噪伸缩缝、降噪支座，部分路段设置声屏障或全封闭声屏障等措施控制噪声

甚至考虑得更为周全，连灰尘控制、道路美化、减轻对现状交通影响都在考虑范围内。

通过定期路面养护、清扫、洒水等措施减少扬尘，通过实施道路两侧景观整治、绿化美化等，切实提升沿线景观品质；施工期间结合周边路网情况，分阶段进行交通导改，并采用预制拼装等技术，最大限度减轻对现状道路交通的影响。

这些技术不是空口承诺，而是已经有成功案例在先。

2022年7月，黄东联络线全封闭声屏障施工完成，声屏障采用外覆式吸声结构，使用双层50毫米吸音棉，外加一层隔音板，具有降噪系数高、隔音效果好的特点。平均降噪10-20分贝，为附近的居民提供一个舒适、安静的环境。

黄东联络线全封闭式声屏障，图片源自网络

不止在济南，全封闭式声屏障高架项目已经在苏州、上海等地多次使用，是不少城市建设环境友好型城市快速路高架的上佳之选。

全封闭式声屏障高架项目，采用整体吊装，金属板内部使用新型多孔泡沫陶瓷填充，能够有效降低高架行车噪音；桥梁降噪伸缩缝的施工，并在桥面铺装降噪沥青，实现减震降噪。

苏州江陵路高架全封闭式声屏障，图片源自网络

在这样的先进技术下，再加上两侧那么多的城市居民的民意，估计凤凰路高架的建设会更高标准，噪音影响会被降到最低。

如此以来，高架带来的，或许更突出的是交通便捷优势，而非噪音，对凤凰路沿线的房子并非坏事。

当济南对于凤凰路高架讨论的热火朝天时，北京、上海、杭州的豪宅购买者早已对高架见怪不怪。

国际化大都市的案例一再告诉我们，高架、地铁、隧道，从来都是城市化的标志。一座城市越发达，高架和快速路就越多，路网越密集。高架越密集，往往意味着区域越繁荣。繁华的城市与便捷的交通，是房价上涨的基础条件。这在上海、杭州的豪宅市场里早有印证。

在北京、上海这样土地供应紧缺的城市里，豪宅购买者看重的从来不是距离高架多少米，而是够不够稀缺。稀缺，才是豪宅穿越周期的根本。

我们看几个高架旁的例子:

上海，凯德茂名公馆，距离延安路高架73m，是上海十大豪宅之一，单价26万/平，总价3000万起。

上海，汇元玺，距离内环高架路100m，是上海2023年下半年难得的触发积分的新盘，单价13.4万/平，认购率高达264%。

杭州，明月朗园，距离秋石高架40m，超7万/平的限价，照样引来9000多组的实际报名。

杭州，武林府，距离上塘高架路约29米，杭州豪宅代表之一，成交均价6万/平，最高成交价8万/平。

杭州，钱江御府，距离秋石高架38m，位于南星桥豪宅聚集地，挂牌均价7万/平，最高成交价10万/平。

正如杭州高架旁豪宅万人争抢，在土地稀缺、豪宅品质、产业支撑、交通便捷面前，高架的影响力正在急速缩小，已不再是购房者心中的痛点。

为什么上海杭州的豪宅购买者能无视近在咫尺的高架，说白了，面对核心地段的稀缺豪宅，高架的心理阴影就显得不重要了。

毕竟城市最稀缺的永远是核心地段的土地资源，产品力和稀缺性才是影响房价的第一要素，而不是高架。

就像这次讨论最多的银丰玖玺城，目前在售的6期是距离高架最近的地块，但6期作为片区最低密的地块，有着强大的产品力，这也是广受购房者认可的根本。再加上长岭山片区越卖越少的稀缺，所以近来市场也变得分外火爆。难道因为有些楼座临近高架就会抹杀它的价值？不是应该有了便捷交通变得更好吗？

其实，随着高架带来的更加便利的交通，凤凰路沿线的价值只会越来越凸显，城市发展也会越来越好。城市好，房子才会更值钱！

北京、上海、杭州等城市，都一再说明了这一点。

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