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济南楼市,靠谁?

地产下半场2024-03-11 14:07:35来自北京市

我们先看一个数据。济南市住宅与房地产信息网的最近网签交易情况数据，只更新到3月7日，1672套。后面的只能显示每日数据，3月8日网签183套，3月9日141套，3月10日120套，这样算下来，3月份前十天网签：2116套。

截止3月10日，济南5000份购房消费券，还剩2884个名额。（这是都算上的，可能有的还不发消费券，所以所剩名额可能更多）

和去年2月份的购房消费券的火爆，简直没法比。

2023年2月份发放的购房消费券，仅仅13天就领完了，日均网签385套。

2024年3月的消费券，可以说就第一天火爆了一下，第一天网签527套。确实厉害！

通过上图可以看到，3月1日网签527套，3月1-3日网签884套，毕竟早几日就有消费券的预热，集中在这3天。

但最近这些天就不太行了：

3月6日网签201套，

3月7日170套，

3月8日183套，

3月9日141套，

3月10日120套。

可以说，最近这一周来，成交数据有种江河日下的感觉，和3月初宣传的楼市火爆，可是大相径庭。

价值10000元的消费券，看来刺激力度有限，没有这些消费券，像三四月份这种所谓的小阳春，市场也不至于太惨淡。这些消费券的力度，聊胜于无。

2021年3月份新房住宅网签11835套

2022年3月份新房住宅网签4522套

2023年3月份新房住宅网签8729套

一是刚需置业刺激不动了，不是你1万块的消费券能刺激起来的！即便买，他们可能更倾向购买二手房，二手房更安全，也可以立马住进去。省两年的房租，就不止10000元吧。

二是改善置业看不上这些消费券，改善购房是当下主力。他们是否选择下手，不会因为10000元的消费券来做决定，只能说有这个消费券，是锦上添花，但不是雪中送炭，更不能左右决定。

说了新房，再说二手房。

济南的一组成交数据，颠覆之前认知，可能还是未来置业的一个趋势。

这就是新房和二手房的成交数据。2023年，新房和二手房成交数量都在六万多套，新房略微占一点优势。

而到了2024年1月，二手房成交数据就超过了新房。

新房成交套数3667，二手房成交套数4775套。

还没有看到2月二手房成交数据，不知道二月怎么样。

我们看一下现在的挂牌量，截止到2024年3月10日13点，仅链家一个平台上的二手房挂牌数量就高达75705套。

从中我们可以看到未来的置业趋势，刚需更倾向于二手房，新楼盘可能更多会做改善，会做的越来越好的改善产品。像这次两会上住建部领导也说了：

今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

前几天文誉城的一个地块规划变更，不但层高从2.95改到3.05米，而且户均面积从116到了150平米。不搞刚需了，搞改善。

像银丰玖玺城/保利珑誉这样的改善楼盘，也是大户型卖得更好。并且主力还都是大户型，玖玺城的7期更是如此。改善产品的一个特征就是做得更好，不怕做好卖得贵，就怕做的不好有钱人看不上。

这两年济南改善也确实在产品力提升上，卷得厉害。鑫都森林山、华润凤鸣润府、保利鹊华赋，一个个的产品力提升，都是为了赢得有钱人的青睐。

所以，未来新地块新楼盘，定位会更高，只要不是太差的地段，可能都会做改善。

而刚需置业，完全可以选择二手房，相对新房，二手房可能更适合刚需置业，还可以在主城或者距离主城更近的地段，看得见，住得早，价格可能也更合适。

两会上，住建部部长说的几个关键点，大家有必要了解一下。

第一，房住不炒的定位不变——要始终坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。

第二，有力有序推进现房销售。

第三，部长说，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间。

第四，对严重资不抵债失去经营能力的房企，该破产破产。

这句话也可以理解为，救楼盘可以，但不会救房企。

最后，回应下标题吧，未来济南楼市靠谁？大概是：

新楼盘，靠改善！

二手房，靠刚需！

归根结底，靠大家挣钱越来越多！

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济南楼市,靠谁?

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