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济南东部市场还有保值增值的房子么?

地产下半场2024-02-27 17:15:41来自北京市

一场始料未及的大分化时代，正呼啸而来！

最激烈的博弈，发生在城市之间。一二线城市迅速吸引大量人口，三四线城市被时代的车轮无情碾压。

在《2022最具人才吸引力城市100强》中，百强东部城市占比超七成。三、四线城市以年0.5%、4.3%的速度人才净流出。

山东16个地市这十来年的人口演变就是最好的例子。济南、青岛的虹吸之势已不可逆转，三、四线人口负增长愈演愈烈。

负增长；2022年，济南、青岛人口增长率在7%以上，人口负增长城市增加到11个。" data-editid="rykqbd5565s0000000">
2012—2017年，济南、青岛、临沂、菏泽均在40%左右增幅，16地市人口持续增长；
2017—2022年间，济南、青岛保持在70%以上增幅，聊城、德州、泰安等8个城市人口负增长；
2022年，济南、青岛人口增长率在7%以上，人口负增长城市增加到11个。

钱，在流向不缺钱的有钱人；人，在流向不缺人的大城市。城市之间如此，在城市内部，同样如此。

伴随着济南“东强”格局的形成，济南的产业、人口快速向东聚集。据统计，历城区2021、2022年人口迁入率分别为28.71%、21.0%，区域迁入人口数是历下区的两倍，稳居济南第一。

在产业发展上，济南向东的势头依旧不可阻挡。2023年，历下区、高新区不仅拿下济南地区生产总值第一、第二位置。在高薪人才聚集的第三产业上，历下、高新区同样稳占鳌头。

当一座城市的生机和活力在东部汇集。到东边去，几乎成为济南购房者的共识。

不仅城市在分化，楼市中的产品也在经历一场残酷的优胜劣汰。

最明显的是刚需市场置身寒冬，改善市场却一路高涨。无数人惊呼“2023年是济南的改善大年”。

2023年上半年，130㎡或总价200万以上的改善成交量增长显著，由40%提升至了47%（济南房协数据）。

2023年新房成交中，100-120㎡刚需面积段从2021年的占比28.55%，降低到2023年的24.01%；144㎡以上大面积改善户型从2022年的占比26.01%，上升到2023年的26.85%（济南房协数据）。

无论是为了优化资产配置，还是居住品质的升级，在改善地块供不应求的济南楼市里，可以预见，接下来的几年都会呈现“改善扛鼎”的局面。

在楼市产品中，改善群体的偏好同样在分化，人们对住宅的需求，从高层向小高层、洋房不断进阶。

对高层产品的抗拒，不仅在于其无法满足购房者对于舒适度、私密性的要求，也在于高层产品的同质化严重，在保值属性上已无法满足购房者对于资产配置的需求。

就拿曾经的西城第一豪宅恒大天玺来说，200多平的大平层成交单价已经跌到1.2万-1.3万/㎡，甚至因为人们对高层产品的抗拒，挂牌一年也难寻买家。

低密度的洋房，正在成为改善置业群体的新宠。不仅在新房市场价格居高不下，在二手房市场的表现也更加坚挺。

以雪山片区为例，低密度的洋房产品，售价都已达到2万/㎡；附近刚交付的次新房，高层产品成交价在一万三四，高层与洋房产品的差距之大可见一斑。

在保值增值上，洋房与高层走出了截然不同的曲线。2017年，万科龙湖紫郡的洋房产品开盘均价1.6万/㎡，如今二手房挂牌价在2万元/㎡左右。2017年，中新国际城高层开盘均价1.3万/㎡，如今二手房成交价在1.4万-1.5万/㎡上下徘徊。

这也是为什么愈是分化严重的市场，改善的目光愈是专注于洋房。不仅是因为洋房更具舒适度，满足了居住品质升级的需求，更因为洋房的稀缺性和硬核产品力，在保值增值上的优越表现，更适合当下优化资产配置的需要。

除了地段、产品的选择分化，济南楼市里开发商的分化也愈发严峻。

最明显的改变是开发商越来越内卷了。记得2017年、2018年楼市狂飙的年代，开发商擅长期房“画大饼”，交付“做减法”，以至于每逢交付必维权。

到了2022、2023年，TOP级房企暴雷、债务危机的消息不绝于耳。人们意识到，无论开发商多大牌，承诺多诱人，交付力才是根本。国企、央企在济南楼市异军突起，能够高品质交付的楼盘成为真正的市场宠儿。

就拿深耕济南多年的央企——中海地产来说，2023年，中海阅麓山、中海天赋嶺等多个项目实现高品质交付，无论是社区颜值、产品品质还是业主满意度，都称得上济南楼盘的“教科书”级别。

中海阅麓山交付实景

正因为有这些社区作为样板，当中海地产重回济南东部，在雪山片区打造中海·雪山境时，瞬间点燃了市场的期待。

央企背景、被不断验证的高品质交付能力、雪山片区的优越地段、当下备受欢迎的洋房产品……从诞生开始，中海·雪山境拿到的就是“王炸”组合。

中海·雪山境位于凤歧路东侧，周边几乎汇集了雪山片区最为优越的城市配套。

备受关注的雪山万达广场位于项目南侧，总建筑面积近15万平，将引入第四代万达广场。目前建筑施工已进展到地上主体施工阶段。

雪山万达效果图

城投凤鸣广场已经开业，中建幸福MALL(在建)、世纪广场正在紧锣密鼓施工。再往南，体量宏大的融创茂同样是休闲娱乐的好去处。

距离中海雪山境约1公里，将山山地森林公园是济南东部的城市绿肺。除了爬山、运动、赏景，还有大量娱乐性、互动性休闲项目。

济南地铁2号线鲍山站，和中海·雪山境直线距离不足1公里，极大提高通勤便捷度。

交通便捷、商业环绕、环境优越……中海·雪山境堪称当下雪山片区改善楼盘的一个典型代表。区域的开发程度进入尾声，城市配套日益完善，片区形象向高端化、品质化转型，伴随着人们对居住需求的不断提升，中海·雪山境的出现恰逢其时。

面对购房者对高端改善产品不断提升的居住要求，中海地产拿出了改善产品系“山麓系”作品，从产品力来看，中海·雪山境堪称低密洋房中的样板。

在容积率2.1的低密地块上，中海·雪山境规划建设了17栋楼座，其中12座为10-11层洋房产品，5栋为16-18层小高层产品。住低密洋房的梦想，在这里可以轻松实现。

不仅是土地素质的优越，中海·雪山境无论园林设计、社区大门还是外立面效果都在精益求精，最终呈现的，是一份诚意满满的高端作品。

在园林设计上，中海·雪山境邀请豪宅景观设计团队“A&N”，重金打造了“济南首个以雪山为主题的全景文旅级园林”。通过营造奢阔的尊贵感、细腻的品质感、场景的参与感，让业主置身家中，也能像景区旅行般惬意自如。

比如社区大门，中海·雪山境打造了42m“宫殿级”超级界面。墙面选择了巴西的铂金钻大理石、云纹库班绿花岗石，搭配后现代古铜金属线条，无论是大门颜值、艺术美感，还是昭示性都十分优越。

豪宅的“门面”，在中海·雪山境成了精雕细琢的艺术品，带着超高的辨识度，气场全开。

步入园中，远瀑银河、中山巍峨，近水叠流三重多元化落地水景潺潺流淌，业主仿若置身雪山之巅，听高山融水，意境悠然。

穿过重重风景，中海·雪山境打造了酒店式落客大堂，7.5m朗阔挑高，贝金米黄石材奢华装修，电动玻璃移门，美学张力十足。这样颜值爆表的星级酒店式归家场域，生活的优雅与尊崇一目了然。

在建筑外立面上，中海·雪山境的产品设计，将成为雪山片区最为亮眼的一抹色彩。

项目采用国际感十足的SuperFlat超平立面设计，铺陈舒展的横向线条，弱化竖向线条，搭配大面积LOW-E全景玻璃，呈现出轻盈、通透的视觉观感。

在“颜值至上”的时代，园林、建筑的高级感同样是社区的核心竞争力。从产品设计来看，中海·雪山境这次拿了满分。

看完园林效果图和户型，就知道这次中海·雪山境将改善客群的喜好拿捏得恰到好处。

中海·雪山境推出的是纯粹改善产品，不仅有功能性十足的135㎡三室、四室户型，舒适度更强的约145㎡四室两厅两卫产品，同时还在社区楼王位置打造了尺度奢阔的约170㎡四室两厅两卫产品。

约170㎡四室两厅两卫分布在小区中间的2栋11层洋房上。约8.4m南向贯通阳台，窗外就是园林美景的精华所在。

约5.4m奢阔横厅，客餐厨一体化连通设计，生活的气派与尊崇在这里一览无余。创新玄关收纳库同样是个亮点，容量大、更便捷，大大增加了储物的灵活性与整洁性。

约145㎡四室两厅两卫是小区的主力户型，分布在10栋11层洋房上。南向三间卧室+客厅的设计，是改善里的王牌户型。约13.9m的奢阔采光面，尽情享受阳光清风。

约7m景观大阳台连通客厅和次卧，将活动空间进一步放大，也让洗衣晾晒的同时不影响客厅的颜值。

约145㎡产品是3+1可变户型，无论是打造奢阔宽厅，还是增加一个功能性卧室，都可根据需求进行改造，为生活留下无限可能。

在约135㎡产品上，中海·雪山境展现了对客户需求细致入微地考察。作为改善入门户型，以往市场上的楼盘要么追求尺度做三室，要么功能性最大化做四室，一刀切的玩法无法满足不同需求的改善客户。

中海·雪山境将约135㎡产品做出三室两厅两卫、四室两厅两卫两个户型，均分布在小高层建筑上。

约135㎡三室拥有约5.6m宽厅设计，带来不输大平层的居住体验。

约135㎡四室则强调空间利用率，升级四叶草方正户型，既没有走廊浪费空间，同时也保障全家人的居住私密性。

值得注意的是，中海·雪山境的所有产品都采用高标准装修交付。除了国内外一线品牌、中央空调、新风系统这些奢华配置，预计还将推出定制化装修方案，满足改善客户个性化居住需求。

据了解，中海·雪山境将于3月底入市，目前临时接待中心、临时展厅已经开放。对于喜欢低密洋房产品，想要在济南东部购买改善产品的购房者来说，中海·雪山境值得亲临现场，细细品味。

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