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长岭山片区一共统计了15个社区（银丰玖玺城每个地块算1个，回迁房不在统计范围内），1.8万套房子，在售二手房挂牌量约781套。房源未网签，价格在2.1万-3万/㎡；银丰玖玺城六期还有200来套房源未网签，价格在2.9万-3.65万/㎡；璟仕府还有几十套房源未网签，价格在1.9万-2.1万/㎡左右；璟悦府还有200来套房源未网签，价格在2.1万-2.5万/㎡左右。" data-editid="w0l5rzdkgj40000000">银丰玖玺城五期还有200来套房源未网签，价格在2.1万-3万/㎡；
银丰玖玺城六期还有200来套房源未网签，价格在2.9万-3.65万/㎡；
璟仕府还有几十套房源未网签，价格在1.9万-2.1万/㎡左右；
璟悦府还有200来套房源未网签，价格在2.1万-2.5万/㎡左右。
金域华府还剩几十套未网签，价格在2万-2.4万/㎡左右。
银丰玖玺城七期规划已经公示，户均面积205㎡，错层挑高大露台，从产品上看又是济南下一个豪宅看点。除了长岭山B7地块是回迁用地以外，长岭山片区还有7个待开发地块值得期待：住宅用地；金域蓝山东侧，1宗住宅用地规划；凤歧路西侧，3宗住宅用地规划，现状为建筑厂房、凤歧路菜市场" data-editid="clvupfwc77s0000000">凤歧路西侧，3宗住宅用地规划，现状为建筑厂房、凤歧路菜市场
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目前这些地块还没有看到供地规划、容积率等具体信息。如果能保持高品质产品，未来它们将是真正站在巨人的肩膀上，成为长岭山片区的改善亮点。
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在其他片区，很难看到长岭山这样“冷热不均”的销售状况。当银丰玖玺城在2023年卖到济南前三名时，其他开发商却在艰难度日。旭辉银盛泰铂悦凤犀台2019年入市，因为销售惨淡而暂停，在2021年换了个奥体铂悦府的新马甲，借着2023年上半年改善市场的火热才实现清盘。700套房子，卖了五年。璟仕府、璟悦府同样是2017年高价拿地，溢价率都超过了130%，璟悦府住宅成本价估算约1.7万元/㎡，拿地时甚至有人预估要卖到3万+。曾经一度，他们的房价就就是1.7万每平起！也一度价格战打的炽热，璟仕府最低1.9万/㎡，592套房子还剩几十套没网签。璟悦府咬牙卖到最低2.1万/㎡，840套房子，还有1/4没网签。2018年，金域华府四期刚刚启动时，价格一度高达高层2.2w-2.3w，小高层2.4-2.6w，以万科的水平，2018年全年卖了200多套。2021年万科退出项目，2023年华艺又把捂着的房源推向市场，如今还剩五六十套房源，价格2万-2.4万/㎡。银丰玖玺城四期融和府大概是济南投资客比例最高的楼盘。2023年11月交付，刚交付两三个月就有131套在售房源，挂牌比例10%，卖房换钱的迫切毫不遮掩。2022年1月，中国银行、恒丰银行团购活动选走了银丰玖玺城四期70%左右的房源，价格据说在1.6万-1.9万/㎡，银行选房后面向市场销售的房源单价为高层2.1万-2.2万/㎡，小高层2.3万-2.4万/㎡，两者之间动辄四五千的差价。如今二手房平台上仅有1套成交房源，成交单价2.28万/㎡，如果是银行团购房源，房东真的是含泪血赚三四十万。某种程度上，他们算是济南投资客躺赢的代表了，问题在于，一百多个房东急着套现，着急买房的反而不见了。虽然刚交付就挂牌131套比较惊人，但得益于银丰玖玺城和长岭山的势头较猛，房东依旧是骄矜心态，二手房挂牌价从2.3万-3.2万不等，降价房源不多，算是济南最稳得住的一批房东了。在银丰玖玺城四期二手房成交均价2.4万/平时，恒大奥东新都的近半年二手房成交均价1.5万/平，与此同时，银丰玖玺城六期大户型单价3.6万。同一个片区，近2万的差价。以前买房讲究看地段，看产业，看区域潜力，看学区……如今，这些购房逻辑早已抛弃长岭山部分二手房小区。2023年9月教育局公示恒大奥东新都能上玖玺城初中后，业主集体挂了2.1w/㎡左右的高价，因为坚信，长岭山值得。结果市场将小区房价按在地上摩擦，根据平台成交数据，3个月成交1套，挂牌周期长，带看少，有业主一路从2.1w/㎡降到1.5w/㎡，连降80万，换零星几个带看。在被“烈火烹油”的长岭山片区吸引之前，首先要明白：换言之，长岭山的光环只是一些高品质小区的护身符，普通产品，价值认可度低，接盘的客户少，蹭不了这个流量。![]()
2024年1月17日，“历下头条”刚发布了历下两会的内容，长岭高科片区要：重点培育细胞治疗、基因治疗、抗体药物、疫苗药物四大新兴业态……
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烈火烹油的长岭山片区，逐渐活成了济南改善、豪宅置业者的理想型：区域价值一路水涨船高，但这更多的属于改善产品的利好，这意味着看重片区潜力的核心区高收入工作群体未来愿意接盘这里的高品质小区。但对于长岭山片区早期开发的大高层、刚需产品来说意义不大。汉峪的大高层还在半死不活呢，长岭山又能好到哪去？在二手房、新房市场，济南楼市的寒意正在从刚需向改善蔓延。当楼市整体冰封的时候，长岭山片区也不过如此罢了。
地产下半场2024-02-02 11:10:07来自北京市
