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讲CBD，聚焦的还是这几年的新盘，不只是山海德园、深蓝公馆、复星国际中心这些尾盘；还有绿地、招商、仁恒、万科、龙湖、华润、中信泰富这些次新房；再加上CBD西片区的楼盘，像云顶1号，历下城发拿下来的几个地块；以及科技城片区南部这几个楼盘，在销售时打着CBD北的概念，也可算入泛CBD的新盘。剩下的一些房龄较大的楼盘，包括片区的二手房，考虑到不是购房重点，也不在本文叙述范围内。![]()
粗略统计下，CBD片区的新盘、次新盘一共约15个，一共一万七千多套住宅，二手房挂牌量480套左右。
大户型单价破5万/㎡，其余房源3.2-3.4万/㎡，目前仅剩少量房源。复星国际中心也是尾盘，前段时间的特价房在2.8-3万/㎡之间。云顶1号之前团购价格为毛坯2.65-2.8万/㎡，精装2.9-3.05万/㎡，整盘还有400来套房源未网签。深蓝公馆还有少量房源，据说单价在3.5-4万/㎡。" data-editid="naqe5n5vf400000000">山海大象大户型单价破5万/㎡，其余房源3.2-3.4万/㎡，目前仅剩少量房源。复星国际中心也是尾盘，前段时间的特价房在2.8-3万/㎡之间。云顶1号之前团购价格为毛坯2.65-2.8万/㎡，精装2.9-3.05万/㎡，整盘还有400来套房源未网签。深蓝公馆还有少量房源，据说单价在3.5-4万/㎡。
洋房单价在3.3万/㎡左右，整盘还有1000来套房源未网签。中信泰富玖著，目前产品在2.7-3.1万/㎡，整盘还有400来套房源未网签。" data-editid="7jnmpv185gw0000000">保利珑誉，10层洋房单价在3.3万/㎡左右，整盘还有1000来套房源未网签。中信泰富玖著，目前产品在2.7-3.1万/㎡，整盘还有400来套房源未网签。
DMLX-02-08地块、DMLX-02-09地块规划刚刚公示，多为安置房，少量推向市场。科技城片区DKJ1209金地住友地块、DKJ1217三发地块、DKJ1214尊御府地块，一共不到1000套房源。尚未推向市场的地块较少，主要是CBD西片区的五六块住宅用地，以及科技城片区DKJ1212地块。" data-editid="s78eqfn0i5c0000000">CBD西历下城发的DMLX-02-08地块、DMLX-02-09地块规划刚刚公示，多为安置房，少量推向市场。科技城片区DKJ1209金地住友地块、DKJ1217三发地块、DKJ1214尊御府地块，一共不到1000套房源。尚未推向市场的地块较少，主要是CBD西片区的五六块住宅用地，以及科技城片区DKJ1212地块。
相比较CBD开发初期一万多套新房的大手笔，如今CBD+科技城片区13、14街区一共才三千来套的待售量，即使加上待土拍地块，也是寥寥。经过多年开发以后，CBD东片区明显进入收尾状态，西片区和科技城南部，已成为楼市的新热点核心板块。![]()
2017年济南楼市陷入疯狂时，曾有人喊出“54321”的房价口号。当时的预期是，CBD房价5万，现在山海德园个别大户型能卖上四五万/㎡单价，片区内品质高点的二手房能卖上4万/㎡单价。在片区开发殆尽后，新楼盘少了，产品的稀缺性凸显出来，才有了今天的价格。CBD挂牌量较高的楼盘集中在绿地中央公馆、华润昆仑御，万科大都会，龙湖天璞，济南尊。
这些楼盘大多在2021年前后交付，从交付到挂牌不过三年时间，可见有不少都是想着低价买高价卖的炒房客。在新盘时期，绿地中央公馆毛坯房源集中在2.4-2.6万/㎡，精装房源2.9-3万/㎡。目前，二手房平台中成交数量最高的是B13区，价格在2.5-3.2万/㎡不等。B10区，价格在2.4-2.9万/㎡不等。绿地中央公馆是CBD次新房的一个典型代表，二手房价格可以，但有价无市，尤其是近几个月成交量很少。万科大都会开盘时价格在2.8-3.2万/㎡之间。二手房平台中成交价在3.8-4.3万/㎡之间。
龙湖天璞开盘时价格在2.8-3万/㎡之间。二手房平台中成交价在3.2-4.2万/㎡之间。
华润置地昆仑御开盘时价格在2.2-2.5万/㎡之间。二手房平台中近半年成交均价在2.8-3.2万/㎡之间。中信济南尊开盘时价格在2.2-2.4万/㎡之间。二手房平台中成交价在2.7-3.9万/㎡之间。购房者看房次数也明显变少。CBD的楼盘容积率大多在2-3之间，多是高层、小高层、洋房搭配，谈不上纯粹。在高层产品逐渐被改善抛弃的时候，这里的高层产品只有地段一个卖点。买洋房、小高层？又在怀疑社区品质配不配得上现在的价格，毕竟现在的新楼盘早就卷出了新高度，未来二手房市场PK谁胜谁输真说不定。甚至，购房者关注的热点都已经不再是CBD。毕竟自从CBD新楼盘少了，早已不是舆论焦点。以前无人关注的科技城片区，楼盘多了，曝光多了，讨论次数多了，购房者们看得多了，心理距离就近了。这也是济南楼市的一个奇葩现象，楼盘不是以价值论热度，而是以新楼盘的多少论热度。毕竟新楼盘是开发商，各路中介分销，各类媒体，吹捧讨论的热点，区域也就成了热点区域。
与之相对比的，是房东脱手意愿高涨。想在CBD买绿地的二手房，有240来套房子同时可供选择。如果考虑整个CBD片区次新房，有四五百套在同时挂牌。这意味着业主如果着急出手，只能在价格上舍得放手。![]()
综合来看，当下的济南楼市，核心，意味着资源，意味着稀缺，也意味着相对安全。CBD的置业者，大多是出于这些心理。从繁华角度，CBD实至名归。写字楼林立，无数企业总部、金融机构向这里汇集，万象城、省博物馆、美术馆等城市顶级资源都在这。但站在城市的角度来看，没有哪个城市能像济南一样，在CBD聚集大量的住宅。据统计，CBD现有住宅一万五千多套。当其他城市的CBD挤满高大上的金融商务时，济南的CBD一半是写字楼，一半是所谓的“CBD豪宅”。从宜居角度上，CBD的今天也不尽如人意。确切点说，CBD所有的居民、打工人正在为当初“小马路、小地块”的“五小尺度宜人街区“买单。杂乱、拥堵、低档次这三大痼疾还在，CBD和人们的理想还相差甚远。高大上的CBD，马路两旁停满了电动车，机动车到处乱停，非机动车见缝插针。显然规划者们只看到了繁华的面子，却忘了生活这个里子。五指山尚未交付，还有很多写字楼尚在建设之中，未来只会雪上加霜。如果想慢慢欣赏济南的繁华，欢迎在早晚高峰来CBD，500m的路走上8分钟就算今天运气不错。大济南“雄心万丈”的格局，CBD的小马路能消磨掉一半。CBD大部分住宅楼下都有底商，体量非常庞大。这些底商的消费市场，需要庞大的人流量，显然无法靠CBD楼盘的住户支撑。CBD的高楼大厦起来了，但与之相匹配的高消费、高端商铺还没见到踪影。马路两旁，不是卖房子的中介就是卖烟酒的商铺，没有几个高端商铺。显然CBD的“高消费”还不符合商家的开店标准。至于要不要买CBD，购房者要思考的核心问题在于，即使再繁华、再稀缺，现在下场，到底是不是高位接盘？
地产下半场2024-01-26 11:07:10来自北京市
