陆家嘴毒地事件反转背后是地产有毒

陆家嘴名下苏州绿岸的17块地，如今的罗生门特别有意思，看似只是土地有毒，其实剧情反转之间，并不是双方互撕、大家看戏那么简单。首先，拿地、开发多年，有部分已建成的情况下，这么大的事情现在才爆出？这个责任可是非常大。其次，这么大的交易，当初买卖双方是怎么做的调查、环评、报批，过程中不可能不涉及地块情况。

再次，从学校、商业、办公、住宅各类业态，这些人的安危利益，后续处理麻烦很大，而谁来补这块代价，谁来接手处理才是最难落实的。7年之前，上市企业陆家嘴，经200多轮竞拍，总价超过85亿拿下苏钢旗下绿岸公司95%股权，最终成交价比苏钢评估的搞了五十多个亿。总共包括17块地，当初钢铁行业很一般，但是这些地块很值钱，于是钢铁企业玩了一把地产，卖地一般通过转让企业股份的方式，这就是绿岸公司。

7年后，这笔投资收购结果是买到了真·毒资产。陆家嘴为嘛高溢价拿地，你看看那个时间点——2016年，很玄妙的一年。一方面房主不吵，一方面房价起飞堪比梯云纵，拉起了我们印象中距离现在最近的一次楼市狂奔。那时候倒不是陆家嘴头脑发热，房地产企业拿地加杠杆没有不拼的，为了拿地那年开始全国房企最抢手的岗位就是前期土地投拓，甚至只要肯跳槽，尤其是有土地资源、经验的，工资你开招聘方恨不得不还价。当年陆家嘴拿下这些地块，总建面超过百万方，估计做梦数钱手抽筋、一朝有毒愁断肠，但其实未必真因为这个。毕竟现在出这次诉讼大戏，是如今的地产环境下，与7年前天壤之别。大潮蒙蔽双眼，但这块苏州的毒地居然能顺利开发多年后，才说事，就有意思了。这个漫长的过程，自项目公司股权变更之前，就应该包括土壤治理、环境评估、交易中心、国土等部门备案，到开发之前更是所有流程必须走一遍的。如果手续不全，这么大的事情就搞笑了，但如果手续齐全，这事就不是搞笑那么简单。同时大家都会担心，过去这些年，地产烈火烹油，地方上卖地生龙活虎，也包括很多企业将各种用地性质的土地进行用地性质调整，然后出售或找人联合开发。许多企业不是脱实向虚么，做企业那么多年，不如一朝一夕卖地赚的多。很多人应该有印象，各地不少这种土地方和开发商联合成立公司开发的情况，这其中就有工业用地改的居住用地，而在这部分里又有需要进行土壤、环境处理的地块，例如曾是化工企业、钢铁企业所在的土地。（各地这种项目都可以在自然资源相关部门网站公示中查到）再回到这件事时间轴，随着陆家嘴起诉苏钢等一系列相关主体，说对方没有尽责披露地块问题，造成损失。

但苏钢也做出了回复：

简单总结就是：苏州绿岸的情况转让时已如实披露，买家完全清楚情况，并承担风险。地块检测结果由专业机构出具，部分地区需要经过治理，但这个治理的成本并未提及，从专业上讲，这不会是小数目；再就是买家早就知道2号地块不符合环保要求，但没有治理清楚就建设，且无法验收还被处罚了。据苏钢集团公告，2016年，苏钢集团披露报告中已明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响”。

但苏钢集团了解到，陆家嘴方在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。这事有意思的地方在于，双方应该是信息对称的。因为绿岸公司股权只卖了95%，剩下5%还在，这是地产项目转让中常见的，为了税筹和其他前期手续等考虑，一般最后再把剩余部分由买家全接手。苏钢知道陆家嘴开发过程中没按程序，陆家嘴可能也明白对方知道，苏钢也知道陆家嘴知道自己知道，出事之前都得算半个合作方吧。此时苏钢的表态难免让人猜测：你陆家嘴从一开始交易就知道、而且开发过程中2号地块环评不符就敢接着干，你是绝对控股的实控股东，当年市场好的时候，是怎么硬干的，怎么没过环评就建设的，后期又想怎么摆平呢？这会拿有毒说事，形势不利掀桌子是吧。当年陆家嘴对这个项目收购的披露报告，预估了该项目甚至可以获得比楼面价翻番的售价，总销售额会超过200亿；然而后来不仅去化率低，而且周边同类产品售价远低于其预判。

现在项目停工，斗胆猜测一句，即使没有毒，就当下的地产环境，好卖么？不好卖怎么回款？前期投入巨大，后期投入眼看着仍然巨大，还玩不玩，怎么才能不玩呢？

这样的地块修复、治理的投入巨大，而市场已经不支撑巨大的投入了，因为房价！因为销售！因为两年多前，地产已经被杀死了。所以接下来继续开发意味着有可能巨大损失，甚至有些建筑是不是得拆了都难说。而当初市场好的时候，各种想办法推动毒地块的建设，又如何做到的，监管部门怎么说。是当年的地产被托举，造成了周瑜打黄盖的戏码么？不敢妄断。这样的项目还有没有？难以猜测。退地大潮中，陆家嘴买的苏州毒地，也算一朵浪花。