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这个省会楼市放大招!部分二套房首付6成变3成…济南楼市怎么走?深度解析!

楼市安春2022-03-02 12:43:31

春回大地，万物萌动。

东风逐渐多起来，慢慢压到西风。

楼市的风向好像也在慢慢发生改变，从零星之火，到今天隔壁郑州这则重磅新政，楼市的风向越发明了。济南楼市走势如何，文章最后，会有我们的客观分析。

01房住不炒没变，但是楼市风向在变！

开始吹暖风了！

这可是河南省会——郑州，同济南一样，是2016年以来楼市调控重点监控的热点核心城市！

太过年轻的读者可能不知道，这段历史，济南楼市在线＆参考从2014年开始运营，对于这段过往印象深刻，今天带您重温。

2016年之前，连续的降准降息，以及房贷利率和首付比例的调整，催发了2016年一波楼市大牛，经历过的朋友应该都是刻骨铭心，当时核心城市的房价几乎一天一个样，济南更有楼盘房价一夜翻翻。

为了打压楼市过热，2017年年初，针对房价上涨过快热点城市，进行调控监管，这一次动了真格，只要房价过快上涨，就会约谈，很严肃的事情，大家可以自行百度。

其中，16个热点核心城市是：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

从此之后，这16个核心城市的楼市调控政策就视为政策的风向标，在一定程度上有着导向作用。

今年年初，以菏泽为代表的三四线城市，楼市有了些许的松动，并没有引发太大的市场热度，主要因为这批三四线城市很多本身就是非限购城市，楼市政策松紧也是很正常的，毕竟人家本来就不限购啊。

然而，这一次郑州楼市新政确实16个核心热点城市里，个出台一揽子楼市新政的城市，一些内容准确的说，核心调控限购限贷没有改变，但是部分调控内容开始放松。

楼市开始暖风吹。

02部分二套房6成变3成，货币化安置又来了

请看下面分析：

3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。以下内容节选自郑州楼市公众号。

《通知》共分为五部分，分别从、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境五个方面提出促进我市房地产业良性循环和健康发展的相关措施。

废话不多说，直接看主要内容。

支持合理住房需求

1、这次保障大学生在郑安居涉及范围比较宽泛，不仅包括专科、本科、硕士、博士，同样涵盖技工院校高级工、技工院校预备技师、技师。虽然细节未出，但对应的购房补贴，有助于刺激一波购买力。

2、公积金外来务工人员同存同取同用，将极大的提供置业便利。如果按照灵活就业缴纳，公积金使用门槛进一步降低，有助于促进购房消费。

3、最重要的一条是［子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房］，这代表着郑州购房将实现从2到3的突破。4、随着郑好办存量房交易功能上线，郑州房地产相关交易手续已经非常便利。

5、另二手房交易税费差额20％税费、1％核定税率选择制的回归，不仅对二手房市场有极大的激活作用，也对当下购房者更加友好。

改善住房市场供给

1、土地竞拍保证金的下调和分期缴纳将极大降低开发商的资金负担。

2、对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。房屋销售时，不得超出确定的销售价格办理商品住房销售价格备案。对于限价房，政策的实行将极大的捍卫购房者权益，加价、双合同将成为历史。

3、取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度，将更加保障购房者的权益。4、精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。本质上是给开发商减负，提高工程效率。对应的开发商未来再借口延期交房实在有点说不过去。

加大信贷融资支持

1、定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，给予企业项目贷款支持。对于过去一年深陷流动性困难的开发商是重大利好，也将化解郑州很多项目的开工、施工、交付问题。包括鼓励银行开发贷，对房企纾危解困有重大帮助！

2、下调房贷利率、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这是一条对购房者非常实质性的利好。当下郑州新房房贷利率5.37％，二手房4.9％，未来半年饱受诟病的郑州购房利率必然大幅度下调。［认贷］的调整，对于购买二套房家庭将更加友好，省下来的都是实实在在的钱。

货币化安置

推行货币化安置，有助于提高市场购买力。

交房即发证

网签即备案、交房即发证、一窗受理模式的实行对当下购房者更加友好，便利，郑州政务服务水平已经接近一线城市。

033大核心要点，助力楼市回暖

其中最关键的有三点：

1、放松限贷：

即便你已经有一套房，只要你还清贷款，再买房就算首套房。

之前郑州买房，如果有贷款记录，哪怕你卖了，那你首付也要六成，现在呢，只要你还清贷款了，即使你有一套房了，再买房也只要三成了。

这很明显就是鼓励改善性需求上车，现在市场上都是大户型为主，刚需够不着，这些房子都是为改善准备的，取消认房又认贷的政策，对市场尤其是新房市场是一项推动力十足的利好。

可以理解为是“支撑合理改善需求”，符合大基调，没有问题。

2、放松限购：

鼓励老年人投靠可以购买一套新房，这算是变相放松了限购，允许家庭购买第三套住房，增加了购房群体数量。

3、优先货币化安置

以前拆迁的时候，都是给拆迁户分配安置房，但是现在优先货币化安置，直接给钱，鼓励他们去买商品房，其实就是当年的货币化棚改。

以上三个大利器对市场的影响是非常非常大的，特别是改善群体。有的人因为有过贷款记录，即使卖了，再买房也要六成，压力确实太大了。

现在政策放松的话，对市场的成交会有大的拉动，成交量提高了，那好地段的房价也会跟着涨起来。市场一旦好转的话，热度也会传递到土地市场上。

暖风频频，济南楼市下一步怎么走？

在谈论济南楼市的时候，我们先来看一下大的时代背景。

这几天的大事大家都清楚，古代时候，战争和瘟疫总是相伴相生；而到了今天，持续了2年多的疫情丝毫没有好转，俄乌又爆发冲突。

两者都在加速全球的通胀进程。

当经济困难，核心资产一定要维持价格稳定！无论是美股，还是中房，都是如此，两者关系到钱袋子，要不然剧烈波动，必然会引发危机。

所以，从这个时代背景来看，楼市维稳是我们的必然选择！看到这里，很多愤青小白可能会很愤怒，会认为这是替开发商说话的言论，开发商都快不行了，竟然还有人在这里鼓吹楼市。

对于这部分小白，我很理解，他们的认知代表了他们对周围事物的看法，抨击开发商，唱衰楼市才会博得他们的欢心，而有些看似公良的自媒体，正在利用他们的这个认知弱点无情的收割他们，不断地给他们制造焦虑。

楼市起起伏伏从来不是以喷子的意志为转移，凡事都有规律，认清规律，把握规律就可以为我所用。

对于济南楼市，我认为，我们这座城市始终是一个中庸的城市，不会太过激进，但也不会盲目跟风，只有有利楼市稳定的政策，我们也会相继出台。

包括郑州楼市，这次新政更多的是在对之前的调控矫枉过正，核心的调控条款没有改变，后期如果济南楼市有所调整，依然类似郑州的做法。

而这样调整的目的，并不是鼓励大家炒房，而是呵护楼市，毕竟房地产仍然是一个支柱产业。

济南楼市参考龙哥判断，济南后续楼市环境一定是“支持刚需和改善正常合理需求”，促进房地产稳健发展。这一次济南楼市回暖，将是二手房难得的出清机会，要抓紧了！

最后提醒大家，当前济南楼市已经进入买房窗口期，这个窗口将持续多长时间不确定，不要等到房价开始上涨才开始入手，到那时候主导权将掌握在开发商手中，是房子挑人，而不是现在这般，人挑房子。

之前是房价涨，其他商品价格稳定；当其他商品也开始涨价时候，房价很难保持理性。

个人观点，仅供参考，不作为投资决策依据。

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5 山钢锦绣华府

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