购房者找到适合的好房子。每周六晚7：30直播，微博贺小泡，视频号几楼说准时收看直播，解读楼市。">
遥想自2016年以来，济南土地的各种土拍场景，每次土拍都应该是开发商的狂欢，怎么2021年，大部分城市的大部分土地都不香了？当下的楼市的确是在做“箱体运动”，开发商被困在箱子里左右上下都很难收，只能躺平……特别是近几年，大部分的开发商自从2016年之后，就各种野蛮式扩张。这就如同开连锁店的商家，觉得多开一家店就能多赚钱，规模搞上去，抓住楼市的风口。说白了，就是开发商对未来楼市的预期太高了，认为中国楼市的规模短时间触及不到天花板。然而，从2020年下半年开始，政府出台了一系列与房地产相关的政策，如“开发商三道红线”，“银行两道红线”，“土地两集中”政策，打击经营贷流入楼市，二手房“指导价”……开发商的融资渠道、融资金额都受到了限制，借不到足够的钱了；楼市急转直下，房子也不像预期的周期卖出，资金回笼不畅了……开发商的摊子已经铺开了，还铺的很大，每天都需要大量的资金去维持这个“场子”，两条资金来源（借钱、卖货）都遇到了问题，自然早一天晚一天迟早要出事。万科、恒大、融创、碧桂园，这前四名的开发商，现如今也只有万科不曾有资金紧张的传闻爆出，野蛮扩张的开发商，都多多少少遇到了资金问题，三条红线就是一把尺子。
再回到开头，我们聊一下为何这么多土地中止，或者流拍。开发商拿地开发楼盘，然后卖房子赚钱，这是顺理成章的事情。现如今政府的诸多限制，导致开发商赚钱无望，那你觉得开发商还拿地盖房子吗？显然不可能了。1，地价很贵，这是其一，这决定了开发商的最基础成本。2，部分城市还要限制房价，市场再好，你也不能超出限定价格卖房。3，开发商的融资成本居高不下，大部分民企开发商的融资成本是10-15%左右，而大部分国企开发商的融资成本相当低，大约3-6%，就算在这样的融资差距下，民企开发商还不一定能融到资，贷到款。4、开发商资金紧张，想降价卖房可不可以？大家也都看到了，很多城市不允许开发商大降价促销，所以资金不能快速回笼。5、政府针对开发商、银行、购房者、地方政府的调控政策，基本上就已经锁定了大家的活动空间，未来的楼市也很难再有大涨的市场环境，开发商拿地想短时间期待市场转暖的希望自然也是渺茫的。地价、融资成本、建筑成本、营销环境、未来预期，这几方面都给卡死死的。就如同把开发商装在一个箱子里面，上下左右，几乎没有腾挪的空间，你还想让他接着拿地干活……接下来会怎么办？方法总比问题多。
楼市反向是不可能的，当下的楼市已然还是挤水分，挤掉那些高杠杆的开发商，让更多的国有资本介入，同时让能盖得出好房子，有溢价能力且比较稳健的开发商活下去。
未来的楼市很难再有那些粗放式的开发商的存活空间，同时楼市进入开发商的微利时代，开发商得会控制成本、算明白账，坐等行情来的时代过去了。
我们大济南的楼市没有限价，但是有局部的片区分化，同样开发商的分化也很明显。哪个片区流速快？土地值得拿。哪些开发商的房子卖得好？哪些房子值得买？
考验开发商和考验购房者时代，早该来了。
个人观点，仅供参考。
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楼市安春2021-10-13 16:44:12
