大佬访谈丨新房和二手，到底该买哪个？

最近重庆热点不断，诸如关于主城扩容、教育改革等等这些话题的谈论也是众说纷纭。

于是就最近重庆主城扩圈、教改新政、江景房、商圈升级等六个热点话题，我们访谈了业内知名人士——英联达美产业机构总经理赵曼琳女士。通过深入的交流，她对重庆当下的时事热点发表了自己独到的见解。

（赵曼琳女士）

问题一：主城9区扩圈到21区，英联达美是怎样看待这件事的？

答：这种扩容并非简单的版图扩大。

首先是城市容量扩大，城镇化扩大，它一定要通过各种基础设施的建设，尤其是扩了圈以后的重庆的各个组团之间的交通联系，来实现主城扩圈，所以说主城扩圈一个是在很大程度上是对于城市土地供应总量的一个扩大。

以前重庆主城的城市界面建设，停留在主城九区层面上。

随着城市化的深入，主城可以开发并且具有开发价值的土地越来越少，这个时候就需要扩大城市版图，获得更多的土地，引进更多的人口和产业，建设更大的城市。

所以扩城之后我们会发现，新规划不断落地新区，开发商不断进入新区，这些新加入主城都市圈的区域，在未来几年将会新增城际铁路、快速路、轨道等等城市配套，比如说距离原主城最近的璧山，去年年底轨道一号线已经通车了，第二机场机场大概率也落地这里，随着成渝地区双城经济圈的利好，还会有成渝中线在此设站。这利于大重庆城市一体化，重庆城镇化的推进。

同时供地的结构发生了非常大的变化：

一方面，原来以商圈为中心的这种地接近枯竭，想要在商圈旁安置人口已经变得非常困难；

另外一方面，由于主城扩圈，基础设施的跟进，使得原来看起来比较边远的一些区，它成为了主城的重要组成部分，会演变出其他的重要商圈，加速人口的聚集，从而开启新一轮的城市商业演变。

所以我们未来会发现，原来重庆是以各个商圈为中心点进行辐射的这样的一种“多中心”城市格局，将进一步的转化为一种网格状、多中心的组团式的城市。

问题二：主城扩圈，英联达美认为城市地产和度假地产可能会产生什么样的变化？您认为大家买房投资积极性会变化吗？

答：主城扩圈以后，它的中心将更多，组团将更多，尤其会给新加入到主城的新区带来一个土地能级的跃升跃迁的机会。这种土地能级的跃迁，给我们原来的主城区的部分项目带来了挑战和压力。

更进一步的讲，改善性住房，将进一步的向郊区化、舒适化、休闲化，这个方向发展。

这也是我们英联达美原来所一直主张的城市房产发展方向，也就是居所度假化。同时这当中还会出现另一种变化，就是度假地产居所化。未来传统居所和传统休闲度假地产之间的这种边界，在这些扩圈以后的区域内，将越来越模糊，这个功能上越来越向这个方向发展。

而居所度假化，其实这个是龙湖所提的口号，回家就是度假的开始，它实际上是我们住宅的本质。居所是人们住的时间最长，工作之外的主要活动场所、生存场所。在工作之外，如果不能够为人们的休息提供的物质基础空间，他就是不够的，这本来就是住宅的本质。

而在我们打造休闲度假地产的时候，会有意的去考虑休闲功能，尤其是一些精神上所需求的东西，所以逐步的就好像变成了休闲度假地产，以强调舒适的精神享受。随着人们对美好生活向往的这个需求不断的增长，随着我们的住宅产业不断发展和升级，肯定需要更新了。

那么我们就要把打造休闲度假地产的那种理念和相关的资源，把它放到居所的打造上来，目前已经有一些前瞻性的企业在往这个方向开始行动。

居所度假化，这样一种开发方向的发展，将在主城扩圈以及人们增长的美好生活需求这样过程中间，得到进一步的肯定和加强，在土地供应的数量和结构的变化中间，进一步的得到加强。

同时，尤其是在主城扩圈情况之下，我们要把看起来远离闹市区的，过去被认为是休闲度假地产的房子，当成居所来打造。

一是在美好生活需求之下，大家不会再追求单一满足的环境或单一满足配套的，更加追求一种复合的、综合的度假价值。

而随着5G时代与互联互通的不断发展，以及交通接驳优化带来的距离缩短，我们完全可以将度假与远程办公、居家办公这样的新生活、新市场进行很好的结合，延长业主的度假时间，增加项目的使用价值。

但是我们主张发展商有的放矢的去做度假服务链，以及做圈层、做社群，而并不主张动辄大兴土木，毕竟重庆每年的去化量相对开发及供地量来讲，目前还处于较为有限的情况。我们在这个行业见证了企业在其中的兴衰沉浮、机会，同时包括每年的去化量及现在的供货量非常值得相关企业及行业人士研究。

未来我们居所和休闲度假地产之间的边界，在这些扩圈以后的区域内，将越来越模糊，功能上越来越向这个方向发展，这也会在这当中得到进一步的印证和体现。

同时，在主城扩圈这样大背景下，另外一个需要注意的：就是我们的多次置业，拥有多套住房的客户，买房的积极性将受到影响，原来买多套房是为了保值、为了投资。现在整个房地产形势的发展变化，在房住不炒的大背景下，多次置业的人再去买多套房子的可能性会变小。

如果没有主城扩圈这一事项，居所、改善性的住房度假化品质化，还会受到空间和供地关系变化的影响，这个趋势可能还不会来的这么猛烈。而现在随着主城扩容，这种变化趋势将表现得更加猛烈、更加迅猛。

问题三：重庆未来两三年的楼市走向，投资买二手还是买新房，哪个更好？

答：由于主城扩容所跟进的交通措施，各种基础设施、投资的实施，新进入主城的新区，在城市功能、城市基础设施上得到迅速提升，这些新区和传统主城的联系更加便捷以后，他们的房产潜力、增值空间是的。

为什么这么说呢？因为目前对于购房者来说，这些新区目前的房价基数低，与原主城九区的房价差距大，性价比较高。比如说璧山，与大学城一站之隔，大学城一万多，璧山七千多，这种房价差距，在以后璧山城市配套跟进以后，将会逐渐缩小。

所以选择类似璧山这样的地方置业，因为房价基数低，与原主城相比形成较大的价格落差，从投资、增值的角度来讲，肯定比传统的城区投资增速更大。

同时由于这些新区的城市建设，尤其是渝西地区，在成渝一体化的进程中间，它的产业和人口聚集不断的强化，那么它所带来的房产增值空间会更大，而且它的人均品质的改善的空间也更大。

所以，从发展的眼光看待城市扩容对房地产的影响，比起买价格更高、楼龄更老、涨幅空间受限的传统城区二手房，不如这些价格更低、居住环境更好的新区新房。

问题四：重庆最近招生的新政很火，能简单谈谈您的看法吗？

答：招生新政之后，我们会发现，新政是利好和学位房的。

那么对于买房者来说，买还是学位房呢？

不管是自住还是投资，要好一些。因为学位房只有一次入读名校的机会，如果家里孩子用过，有二胎或者要卖房的情况下，在名校这一点上并不会给房屋明显增值。

而是间隔“回血”，一般六年之后又会充值一次名校入读的机会，所以自己的孩子用了之后，还可以用第二次、第三次，从这一点名校名额可循环性上来看，这会给在出手的时候带来高额的增值空间。

所以我们要看清的是，原来的，它是有好学校的指标，有优质教育资源的指标。新政之下，因为有与学校之间这种空间上的便利性等，他拥有很好的优势。

如果手里握着有名校指标的，以后价值会逐渐体现出现，甚至是否有名校指标会直接导致房产价值的质变。

问题五：前段时间水库欧神又来重庆了，这一次直接让他的粉丝买江景房，是不是重庆的房价要涨了？

答：江景房、重庆房价，这与谁来没来重庆没有太直接的联系。

首先来说江景房，现在两江四岸本身就是重庆重点打造的地方，投入越多，价值自然越大。其中北滨路、南滨路直接看天量投资的渝中半岛、城市最美天际线，所以景观资源就比较“贵”，这种贵在房价上也得到了体现。以前重庆人并没有重视江景房，对于重庆人来说，看惯了大江大河、都市繁华，比起江景房，山景房、湖景房可能更受他们的喜爱。但是这并不能说明江景房就没有价值了，只是没有被大多数人认识到罢了。

现在我们来看，随着主城扩容，江景房会越来越丰富，以前两江四岸诞生了不少江景房，现在巴南也有江景房了，江津接驳主城，也会有江景房出现。

同样是江景房，但是扩容之前和扩容之后，江景房的稀缺性是不一样的。

比如说巴南的江景房，更多的是要打造原生态的江景资源，不会再过多的开发再造“南北滨路”出来，是太烧钱，第二是太千篇一律就不值钱了。所以以后原生态这样江景房在大重庆，并不稀缺，最稀缺、最精华的部分还是在两滨一嘴，可以看都市最繁华夜景的那些房子。

不论是原生态江景房，还是一线江景房，它的价值，本身就在那里。

其次关于整个主城房价上涨的问题，还是差不多一致的看法。

重庆过去长期保持房价涨幅较慢的状态，房价相对稳定，原因在于重庆直辖给重庆释放了大量的、远远超过于其他的一线二线城市的土地空间。同时直辖市的快速建设发展，吸引了大量的投资商、开发商的进入，所以说一直保持着充足的房产供应。充足的房产供应，是抑制房价上涨基础。

而在主城扩容背景之下，应该说短时间内支撑重庆整体房价上涨的动力动因是不足的，加之重庆主城大量土地的供应，我们相信今年重庆会继续保持房价基本稳定的这样一种态势。

问题六：重庆目前还有哪些商圈，你们认为是需要转型升级的？

就连解放碑这样的商圈，现在是作为转型升级的十大重点打造的商圈之一，现在都在进行转型升级，更不用说其他的商圈了。

我们就此谈两个方面：

，商圈为什么要转型升级？

第二，商圈转型升级的方向？

一、商圈转型升级是必然的，有几个原因：

1、消费升级，消费者的眼光越来越高，需求越来越丰富。

从以前仅仅满足物质需求，到满足物质精神双需求；人们的消费需求、场景都处于飞速变化中。

2、电商冲击传统商业，传统商业不得不变。

3、与科技进步相比，现在的商圈物业条件逐渐落后，重庆各个传统商圈，很多商场建筑条件落后，装修陈旧，缺乏体验，亟需升级更新。

4、竞争加剧，重庆现在各个商圈的商业及办公物业的建筑规模是相比十年前增加了几十倍。

传统五大商圈规模超过1000万方，而按照重庆商务局的《重庆商圈发展报告》，重庆未来将形成1+18个商圈格局，1个CBD（解放碑-弹子石-江北嘴），18个核心城市商圈。比如照母山、嘉州新牌坊、中央公园、茶园、大学城等。这激烈的竞争，不能不转型升级。

5、重庆几大商圈的商业形态趋同，缺乏差异和个性，但进入5G时代，重庆飞速发展的路桥，使各中心、各商圈不再各自分离，而成为一个互联互通的商圈体系。因此，各个商圈在定位、功能风格，体验等方面需要转型升级。

二、商圈转型升级的方向：

1、注重转型升级的差异化。

过去的商圈更多的满足以购物功能为主，各个商圈不需要再做太多的体验感，没有在软件上下太多的功夫，但现在购物逐渐向线上转移，线下商圈更多的要围绕体验和新业态来获取市场资源。

同时在过去交通与通讯相对不发达的时代，重庆的多中心组团式格局，允许各商圈功能相似，格局相近，甚至风格雷同。但进入5G时代，重庆飞速发展的路桥，使各中心、各商圈不再各自分离，而成为一个互联互通的商圈体系。

因此，各个商圈在定位、功能风格、体验等方面应该尽可能地做出差异化，尽可能让消费者有不同的体验感。这些都决定了我们必须要转型升级，并且做好自己的定位、市场的区隔和差异化，同时形成与其他商圈的互联互通，以及更好的互动和功能的叠加。

目前商圈转型升级的主要风口是商文旅、夜游经济、体验经济、网红经济的融合打造，从传统的基本空间到文化空间，从传统的逛街购物到文化体验、微旅游、微度假。往后，随着新技术的发展、新需求的产业出现，商圈转型升级的方向也会向包括大健康、智能商业、特色精细化客群、新的生活方式等方面去发展。

2、确保转型升级的城市有机更新。

随着核心城市纷纷步入存量时代，尤其是传统商圈，新增土地稀缺已成为现实。

在发展过程中，城市不可避免地会出现逐步老化，因此局部或整体有步骤地改造和更新旧城环境成为城市发展的必然。

（图片来源网络）

城市更新也从“大拆大建”进入到了新的阶段——城市有机更新，要注意充分保留商圈原有的优势以及特色，识别个性化的功能，在这个基础之上寻求自己有差异化的定位。

其中围绕着传统文化如何保护与挖掘，存量资产如何改造、重定位、运营从而化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。

3、发展好转型升级的国际化、区域化。

重庆作为一带一路和长江经济带的连接点，尤其是在丝绸之路经济带和陆海新通道的连接点，充分发挥这个点，在国际化上下功夫，向国外大的口岸城市、国际化大都市学习，大力提高他的国际范，以及为国际化大都市服务的商圈功能。

对于重庆的各个商圈，有不同的基础和特色。

比如：解放碑商圈，作为重庆商圈，目前主要客户以游客为主。但是，面对当下“西部陆海新通道”的发展，重庆作为中国联通世界的又一风口，以及重庆作为国际内陆金融中心的打造，商圈的定位绝不仅仅是站位在城市级别、也不仅仅是中国区域，而应该是站位在世界格局的高度去定位，去确定发展方向，去升级转型。

另一方面，传统商圈转型升级要基于城市的整体格局，甚至城市的大区域定位。要深入挖掘原有的发展方向。

比如我司完成的石桥铺商圈的转型升级发展策划。石桥铺从传统的电脑销售、电脑配件维修为主的特色商圈，因为电商冲击等原因，逐渐没落。我司通过研究国内外类似商圈转型升级的经验，将石桥铺的转型升级的方向站位不仅仅是站在区域层面，也在整个城市层面，甚至整个西南片区层面。

4、做好转型升级的旅游体验。

重庆以其独特的山水之城，成为全域旅游的“网红”，在体验游上，已经走在了的前面。如今我们的游览由过去的走马观光、赶风景、到此一游，变化为深入城市中去体验、消费。

围绕着全域旅游、体验游，商圈在这个功能是大大不够的。过去的商圈完全是为本市的市民服务，没有从一个外向型的旅游城市的角度来考虑。正是因为我们商圈在满足外地游客这方面存在着非常严重的不足，所以才出现洪崖洞不应该有的拥挤，和我们商圈游客的体验感不够好的问题。结合新的时代，我们商圈转型升级的下一步，需要着力围绕着满足外地游客深度体验游的需要。