[摘要] 济南有很多知名的大型商业综合体，项目建成运营之后的确是会吸引不少人前往，但单纯依靠服饰和化妆品等商品的销售很难聚拢卖场人气。随着卖场格局的调整，餐饮类的比重逐渐增多，卖场中年龄段的分布也趋向平衡。商业地产捂“人气”基本靠餐饮业。
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（来源：齐鲁购房网）按国家统计局的口径，今年5、6月份70个大中城市连续有过半城市的新房价格环比下跌。楼市“崩盘论”再起，而不少品牌房企成交业绩的惨淡也似乎印证了这一观点，地方政府或明或暗的松绑限购令正加速扩围。
与楼市“悲观派”观点相左，号称楼市“春天派”的部分专家却认为房价下跌趋势将逆转。相对于过去10年房价一路上涨，下一步楼市到底何去何从?尤其是商业地产，未来还有没有投资机会?
7月26日下午，房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，中国楼市正在回归理性，不会崩盘也不能崩盘，但会面临高位盘整、洗牌加快与利润。
对于商业地产，顾云昌认为，目前须警示产能过剩与价格泡沫、市场差异化和产品同质化的矛盾、网购冲击实体商业等三大风险。为此，开发商须做到“六态”和“三化”，而投资者须选好地段、看好与选好品牌物业。
商业地产投资“三把斧”
经历上一轮调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。当前，各地的商业地产已进入集中放量期，沈阳、天津、重庆、武汉以及昆明等二线城市最为典型。在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的风险。
在顾云昌看来，除了产能过剩外，目前商业地产的价格泡沫也与之并存;其次，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾;再者，网购对实体商业影响很大，比如现在很多人跑到商场试了衣服以后，觉得很好，回家后去网上买。
不过，谢凌补充说，商业地产过剩问题也要一分为二地看待，目前有些商业地产可能会死掉，一个城市虽然规划了很多商业体量，但具体到某一年真正能够开发出多少，要看各个房企自身实力匹配度、竞争对手、楼市行情等复杂因素。
在顾云昌看来，包括万达集团、华润置地等房企都是靠卖房子、商铺的钱来养活购物中心，而国外购物中心都是持有型的。结合国内商业地产的开发实际，房企应坚持“六态”和“三化”策略。按照顾云昌的观点，“六态”主要是指形态(优化空间布局)、业态、动态 (交通便捷和动线设计)、生态(绿色环保)、金态(现金流充足)与常态(盈利稳定)。其中，业态很关键，一定符合当地市场，但最重要的是“常态”要好，不能亏本。
如果商业地产“六态”是作为对开发商硬性考量因素，那么顾云昌所提到的“三化”策略(理性化、差异化和专业化)就是对他们的软性要求，也是更高标准的要求。
目前，国内商业地产的一个典型特征是房企“强”复制而“弱”创新，因为复制所耗费的成本低得多。但这种简单复制模式也埋下了不少隐患。针对商业地产应如何去选择投资?顾云昌与谢凌均表示，对于这一问题有“三把斧”，分别是与安全性、优质地段和品牌企业。
自7月19日，华润置地首次在成都拉开商业房交会序幕，集中展销布局成都“东西南北”方位的九大地标性商业项目，包括华润中心、华润广场、华润凯旋天地、华润国际社区、华润银杏华庭及华润橡树湾等。
华润置地成都金悦湾项目营销总监陈圆表示，很早以前，万象城周边商铺才卖1万多元/平方米，2012年到现在卖到5万多元/平方米，包括华润二十四城也卖到六七万一平方米。但去年开始，市场及房企经营等原因，售价出现调整，尤其是华润成都在售商业性价比非常高。
在投资者的角度，陈圆认为选商铺有几个原则：，跟着大型开发商走;第二，要选成熟的社区;第三，只要开发商敢定最贵的价格，他就敢买最贵的铺子。
济南商业地产成交平淡风险初现 泉城路商圈冷热不均
2014年上半年济南二手房市场中的非住宅类二手房成交平淡，整个上半年网签非住宅类房源1825套，较去年同期相比，下跌了22.60%。网签套数的是2月份，网签209套。3月份，网签量431套，创下了上半年非住宅类成交量的值。
泉城路商业街，一直以来集合了各种不同品牌，能满足不同消费群体的购物要求。然而7月中旬位于泉城路的泰府广场内的“潮柜”已经人去楼空。记者昨日来到现场时看到，“潮柜”大门紧闭。在泉城路商圈中，佐丹奴、N+ a、KAMA等品牌旗舰店店铺已经始对外出租。相关经济专家说，商圈内城市综合体的形成，对于品牌实体店是一个很大的冲击因素。
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