李洪海：感谢陈主任精彩的演讲，今天上午最后一位演讲嘉宾是华远集团董事长任志强先生，欢迎任志强先生上台演讲。
华远集团董事长 任志强先生
任志强：很多人都想问的是，给我题目是调控下的房产走势，大家都想去猜，我觉得猜是猜不出来的。经济学家都说，海闻校长也说了，他们判断是基于过去的经济数据，根据这些经济数据得出的结论可能还需要城市化。新政出来以后，这些所有的数据都变形了，要想等政府分配资源，政府肯定出现寻租的问题，变成一个不规律的。所以，真正有权对行政政策判断的只有政府。也可以批评政府说寻租，也可以批评政府现在房子还不够，要大力生产。
从我们现在来看，限制性条件会改变调控政策，什么是限制性条件？我们并不希望经济下滑，媒体老百姓吵吵房价跌了50%就好了，跌了50%以后，有80%的人要亏钱，为那十几个人去干，这好像不是中国政府要提供的政策。很多人问现行政策是什么？我认为主要是经济GDP低不低于8%，去年国务院报告就提出要保八，不管采取什么样的措施先保八，哪怕措施错也先保八，今年也一样，仍然提出保八，不管政策对错保不了八都是错的，所以保八成了我们的底线，至于保八对不对是另外一回事，保八成为一条主线。
我们09年用了大量的政策实现了保八，对还是不对，事实已经证明是错误的，因为发达国家都出现了债务危机，都是因为让政府拿出钱来救济，结果希腊出了问题，欧盟很多国家出了问题，美国日本也出了问题，中国政府虽然没出问题，但是地方政府可能要出现问题。这些都属于凯恩斯主义的特征，我想经济如果低于八的时候一定有这样几个影响，一个是楼市销售持续下降，这个大家也已经看到了。虽然下降幅度没有那么大，刚才每月的销售量做了一个对比，持续下降的概念，今年下的不多，明年再下点，后年再下点，持续的下降问题就很多了。股市我们已经看到了，我们的GDP11.9%，与现实的GDP增长与实体经济运营出现了巨大的反差，为什么中国的GDP增长位，而我们的股市却仅次于希腊这些出现问题的国家，也许因为我们的政策还不知道应该怎么办。
投资持续下降，我们跟去年相比是投资是下降的过程，不降的是房地产。中国钢铁行业出现了亏损的局面，我们的汽车行业也出现了连续的销售下降。是不是上下游产业开始产生了一些相应的影响。我们11.9%可能可以调整，不至于低于8%，房地产占2个点的贡献率，去掉房地产也没什么大不了，也不会低于8%，如果上下游产业，或者其他行业都受到影响，就有可能威胁到中国的GDP的贡献，低到多少我们还不知道，三季度肯定低于二季度，去年是从低到高的发展趋势，今年因为翘尾因素是从低到高。
如果不低于8%出现的一种情况是楼房的价格整体下调，我们5月份可以看到，价格已经出现了下调，在销售减弱的情况下，政府地区的部分房价政府过快的城市都变成了负增长。4月份只有三亚一个城市是负增长，因为它在春节前后涨得太快了，5月份我们主要观测的十个房价增长过快，房价过高，而且供求关系恶化的趋势，除了上海以外都变成了负增长了，负增长已经到13%了，在4月份，大概只有三个城市是负增长，到5月份有26个城市负增长，这是价格下调的一种情况，如果下调是平稳的，而不是急速暴跌的，也许我们的经济是可以接受的。
期望在价格下跌的时候消费可以回收，这样可以保证应该持续增长，这样才可以达到保八，我们的投资环比将了3.8%，5月份还会继续持续下降，这个增长速度是很快的，我们在4月份已经决定了购买土地或决定了新开工，那时候做的决定是没有新政出台的。5月份发生的事情，恰恰是新政出台也不得不做的事情，开工不得不开。但后几个月，大家就反映投资是不是再不断地调整，还要看一到两个月的数据才能看投资能不能保持增长，这就是我们GDP不低于8%的基础。
目前情况，价格已经出现了完全的两极分化，房价过高，增长过快的形势都出现了环比的负增长和价格下跌，原来二三线到四线城市里头，本来它的价格就很低，仍然出现的持续上涨的趋势，所以总的房价高，进二三线城市是有关系的。总体下降的时候可以看到，住宅下降的比例是巨大的，但是办公楼和商业部分上升的比例是巨大的，这两个比例的交换是因为商业和办公楼在面积和金额上替补了我们住宅下滑的趋势，如果要细一下会发现，住宅实际上下滑了，政策主要指导的是住宅消费量，二套房等等都是针对住宅的，这里面还有一个特殊情况。目前情况是5月份增长，但是不能证明六七月份投资的高增长。
5月份的数据就不细说了，很多是增长的，但是环比很多是下降，销售环比下岗了10.3%，办公楼增长12%，面积增长也很多。总投资来说，尽管我们花了那么多钱，但是只投资了1.3万亿。我个人认为，楼市价格暴跌，股市价格暴跌，经济快速下滑，目前看还没有看到哪个城市因为新政出台价格暴跌，只看到了销售量暴跌。所以，现在还是一个僵持的过程中，不管是宏观经济政策，还是汇率，还是利率，还是我们地方政府的调控政策，都还是僵局，这个僵局还要维持一个比较长的时间。
房地产的未来我也不说了，短期的调控目标如果是以房价为主，一定会出现不牵牛鼻子而抬牛腿的办法，这个办法在长期中来说是不利的，但是短期也许是必要的，而从我们国家的经济发展路径来看，像海闻教授所说的，城市化是一个必然的发展趋势，看看我们周边的国家，在我们主要国家的人口密度看，我们的人口密度在亚洲大部分地区，我们并不高的，在人口密度上比，他们比我们人口密度低，因此住房和我们人口关系出现了一个逆差，我们看到亚洲和中国周边国家的经济发展历史和核心的经济群，证明了这些国家在经济高速发展过程中的一种成功。比如说东京和大阪地区的经济圈容纳了日本60%的人口和70%的GDP，如果在日本把大阪和东京去掉，日本就没了。这是核心城市带动城市群发展的一个过程。
韩国的首尔地区也存在同样的问题，大约集中了韩国70%的人口和80%的GDP，韩国最怕朝鲜核武器。俄罗斯的国土面积是巨大的，但是人口50%集中在莫斯科地区，而它的GDP也是集中在莫斯科地区。西伯利亚大部分地区一个平方公里不到一个人，人口恰恰集中在主要城市。印度以新德里为主集中了印度差不多50%的人口，集中了70%的GDP。全世界十个人口密度的城市，亚洲占了10个，在未来的发展趋势中可能会形成长三角、珠三角和环渤海，中央就是要建立这样一个城市群的关系，接近50%左右的人和集中60%的GDP，虽然济南不愿意看到这样的情况，可能这个情况会出现，其他地区围绕核心应该圈在形成一些中小的核心经济圈，所以用时间取代距离已经成为城市群之间必不可少的一个手段。差异化就形成了城市群和城市圈之间进行竞争以及互补的基本条件。
我们可能形成最后是一线城市变成了大型和超大型城市，二线城市变成大城市，这个发展过程中两千万以上的城市会有五到十个。我算得比较保守，我们还有4亿农民要进城，合起来以后，现在660个城市只装了6亿人，要把现在660个城市再扩大，这4亿人再搁进来，按现在的规模需要6600个城市，在现有的城市商急速扩张，扩张到能容下这4亿农民，最终实现我们的城市化率达到5-7%，我们中国发展的矛盾就是城乡的二元结果，农民太多地太少，中国的经济总量进入了前三，农民地位很差，如果不解决农民的问题，和中国城乡二元结构的问题，中国是没有发展前途的，未来二三十年仍然是高速发展过程，从主要国家城市人口密度来看。大概纽约8000多人，和我们上海2000多人相比大概是4倍，我们城市尽管很大很拥挤，但是和世界发达国家相比还差很远，之我们比香港的6000多人还差好几倍，北京其他的几个直辖市人口密度更低了。
这些主要城市的人口密度已经比我们增长了多少倍，这个倍数关系可能在未来的经济发展过程中他们就是我们的榜样，无论如何也会进入到这样一个发展阶段，我们济南现在是人口密度大概只有一千多人，这个表述还早点，大概是2005年，北京现在一千多人，去年据说1006，稍微突破一千人。这样一个省会城市，能不能变成一个人口输入的城市，这就是考验我们地方政府的执政能力，不管是新开发，还是旧城重新建设，重要的是把我们现有的城市现在人口输入的城市，我们国家出现房价过高的城市，都是我们的人口计划按照原来的户籍计划配比的，相反，我们看到那些房价上不去，或者下跌的城市，大部分恰恰是原有的户籍人口向外转移，我们叫人口输出的城市。输入城市是严重不足的，所以考虑新的规划的时候，一定要考虑到未来城市发展过程中城市的超大容量，日本人在台湾修台大的时候当时考虑八千个学生，现在是4万个学生，你要进入台大的时候，可以发现不但不拥挤，而且路边可以停私家车，还可以行走，所以人口密度未来发展的过程，一定是我们新区新城市在未来回避不了的矛盾。
这是国家一些大城市现代化的问题，这里面既包括了经济的、社会的、文化的、教育的，也包括了科技、居住，在所有人都不解房地产开发用了很多土地，让城市出现很多困难的时候，却不知道居住类建设或者商业类建设，在我们所有城市化指标中占了一小项，大多跟房地产是没有任何关系的，但是它起到了一个极具资金和带动城市发展的龙头作用。目前我们国际上的水平差很多，不管是道路、居住面积、轿车、水、电，还可以列出很多项，这是我们城市发展过程中的一些差异，它和我们新区规划，和我们城市规划，和我们未来发展的需求是紧密相关的。最终中国的房地产还有几十年的过程，我们应该进入到一个高速的过程，而不是一个比原来陡形发展更平滑的过程，很多人认为我们中国下一个时代进入到了一个6到8的低速发展，恰恰相反，如果中国城市化起到作用的话，中国未来30年还是高速发展的过程，因为世界上所有发达国家进入这个过程的时候都是高速发展的过程。所以中国的发展和中国的未来肯定比今天更美好，谢谢。
李洪海：谢谢任先生的精彩演讲，今天上午的活动就进行到这里。
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