济南多片区规划变更!注意楼市的边界线!

有没有发现,今年济南拆迁的地点,都很微妙。2023年6月20日下午,和平路水利厅宿舍项目A地块张贴非住宅房屋集中签约期限及有关事项的通知。从2013年发布征收公告,到2023年集中签约,这一场拆迁,盼望了十年。2023年8月,《山大路片区17街区控制性详细规划深化落实》公布,商业用地集中到解放路上,且规模减少,同时释放大量住宅用地、中小学教育用地等。

单纯说山大路片区17街区可能还没有概念,这么说吧,和平新村相信很多人不陌生,著名的解放路第一小学就在这里,地块和中建国熙台之间就隔着一条解放路,中建国熙台目前售价3.4万左右。一个喊了十年拆迁的地方,今年终于看到希望。这个地块的地价,你猜卖给开发商得多少钱?盖上大平层配上270°落地窗卖给有钱人,房价又能攀升到几万?2023年8月,《贤文片区04街区控制性详细规划公示》,它被大众熟知的名字叫小鸭集团地块。2023年3月,小鸭集团地块已经发布冻结公告。

随着这次冻结拆迁,大量的一类工业用地被转化为住宅用地。据统计,7宗二类居住用地大约338.5亩,其规划地上建面可达约50万平方米。这意味着,高新区即将有300多亩豪宅闪亮登场。300多亩住宅是什么概念?中信泰富玖著两块住宅一共71亩,保利珑誉两块地一共99亩,CBD中恒信两块地一共52亩,核心区三巨头加起来才222亩。

省博物馆西侧原来的省市馆群项目那一片,现在也有了规划变更,也将出现不少居住用地。等这些地块走向市场,开发商的话术还会是“核心区没有供应”“改善市场供不应求”吗?不知不觉间,济南主城区有不少好地方都画上了大大的“拆”字。轰动一时的宋刘拆迁、洪楼广场片区一期城市更新、经四小纬二城市更新项目……让人心动的供应,即将现身主城区。更多的主城区拆迁,正快马加鞭的赶在路上:姚家庄附近,中央商务区西片区城市更新项目虎视眈眈;营市东街附近,市立五院周边片区城市更新项目枕戈待旦;泺口新村等地已发布征收冻结,泺口片区二期城市更新项目蓄势待发;还有东风片区,全福片区……

这背后释放的信号,除了主城区好地段的土地供应即将增多。更重要的是,济南发展的重点,从大幅度的向外扩张,正在向主城区的城市更新转变。济南城市发展的风向,已经变了。济南的城市边界,正在悄悄定型。不止是济南,全国的超大、特大城市都在经历这样的转变。还记得6月,整个楼市都在呼唤救市大招吗?最后等来的,依旧是“拆迁”法宝,不过这一次,不是大水漫灌的大拆大建,而是精准滴灌的“城市更新”。2023年7月7日,住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知(建科〔2023〕30号)》。2023年7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

2023年8月5日,山东印发《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》。在此之前,济南的城市更新已经开始。2022年,济南入选山东省城市更新试点城市。目前,正在积极申报国家城市更新试点城市。2022年12月,济南市人民政府办公厅印发《济南市城市更新专项规划(2021-2035年)》,提出构建“历史城区”“二环以内”“中心城区”“市域范围内其他城区”四大更新圈层。到2025年,济南计划实施63个旧村庄改造(包含55个城中村和8个城边村),涉及建筑面积933万平方米,居民约3.01万户。

2023年4月,宋刘村今年这些国家层面,山东省层面的政策,无异于给济南的城市更新,又加了一层“尚方宝剑”。苦等多年盼拆迁的城中村和老旧社区们,终于快要等来“翻牌子”了。济南主城会迎来下一个拆迁时代吗?未必。说白了,还是钱从哪里来的问题。2023年2月,济南市举行全省首个城市更新政银企对接暨项目推介会,面向社会推介75个城市更新项目。其中,6个项目获金融机构授信467亿元。2023年6月,山东省城市更新政银企对接暨项目推介活动在济南举行,济南重点推荐的4个项目中,中央商务区西片区城市更新项目只见规划,难寻进展。城市更新,更像是一场对于城市发展阵痛的缓慢的疗伤。城市更新的速度、地点,要看哪里有人给药,至于疗效快慢,统统都得交给时间。这场城市发展风向的转变,影响最大的,还是这些年新发展起来的城区。快速发展的好时候,已经过去了。2003年,济南的城市空间布局是“东拓、西进、南控、北跨、中疏”,之后有了奥体的崛起,唐冶、雪山、神武、张马屯、西客站、南北康……的兴起都是在此后的20年。2020年,济南的发展新格局是“东强、西兴、南美、北起、中优”。新闻说的明明白白,这是为了适应济南的城市发展从空间拓展向高质量发展转型的内在需求。2023年,风向更为明显,军书十二卷,卷卷重点都是“城市更新”。主城区笑的有多欢畅,新城区笑的就有多勉强。新东站片区,接连降价依然是平台接盘;郭店片区,几乎被遗忘,只有楼盘降价才会被关注到;孙村片区,刚刚得了云轨的甜头;党家片区,初品尝卖地的快乐;国际医学中心片区,距离崛起还隔着许多时光……

2023年3月,济钢片区城市扩展的风才刮了20年,有的地方乘着风飞起来了;有的刚刚尝试起飞,风就要转向了……不知有多少城区在夜里辗转暗恨:我本可以,奈何生不逢时……诚然,从东拓到东强,新城区的发展不会就此止步,新城区会延续此前的定位,继续蓬勃向前。只不过,政策的重点变了。现在的城市发展到哪,以后十年、二十年,大概也是在那里了。在这之后的发展重心,可能还是主城,还是中心城区。

机会、资源、倾斜度、平台……都只会跟“风”走。当风停了,能飞多高,只能自己扇翅膀了。对于购房者来说,你要知道一个城市是有边界的,不是无限扩大的,济南也是如此。如果可以,买房还是核心区,如果买入城市边界,不要抱有太高期待,更不要想象,二十年前奥体还是大郊区。城市快速化外扩的时代过去了。新闻上说,当下,济南正处在“面积超过1万平方公里、人口超过1000万、经济总量超过1.2万亿”的新时代。大济南,已经很大。