租房居住的时代假装到来

买房作为一种刚需持续了这么多年，有个问题被忽略了很久——居住是刚需，而居住必须通过自购住宅的形式来实现么？为什么不能租房过日子。放眼全球，租赁住房和自有住房是比翼齐飞的两种选择，并没有孰优孰劣之分；比如欧盟主要国家通过租房解决居住需求的人接近半数，美国即使经历了自有住房率上升之后，也刚达到三分之二。

与此形成对比的是我国极高的自有住房比例，2020年央行的统计数据我们的自有住房比例约96％。

居住是一种需求，然而与生活相关的各项内容则是跟房屋产权绑定，比如入学、就医、户籍等部分权益，虽然近几年在逐步松绑，但各地的抢人大战还是为楼市持续注入需求，进入一个城市，我们的习惯里安家立业，似乎绕不开的就是买房，生活围绕一套房子展开，令多少人魂牵梦绕的不仅仅是住，而且是住在自己的房子里。

租房需要稳定，也需要供应量，按说我们多年以来的商品房成交规模已然不小，连续几年商品房成交规模均为十几万亿，再加上过去十余年的积累，按说供应端并不少，那么当我们讨论起房子是用来住的这个话题的时候，面对的究竟是何种情况。

楼市缺啥？貌似是需求不足，其实是资金，当刚需开始有心无力的时候，仅靠散户的楼市难以支撑规模增量。当居民储蓄连续大幅增长的时候，借钱花已经不是普通人买房的最终奥义，楼市的替补队员即将登场。

几天前，中国人民银行、中国银保监会联合发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。

租赁住房市场，央妈出手，自然紧扣“金融”二字，归纳下来三点核心内容：

一、钱给到位

（商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。）

租赁住房开发信贷支持，原本市场激励盖了房子卖掉，现在拿出来租；两者最大的差异是开发销售的回款周期相对较短，当然是卖得掉的前提下。同样融资贷款，用租赁的方式回馈周期能否支撑还本付息呢？这类租赁开发信贷周期是3-5年，类似经营性贷款。

对购买存量房的企业、事业单位提供不超过30年的贷款，开发贷款虽然周期短，若有买的，跟房贷一样，也是长周期。不过这类资金是给机构，替代散户正好为当前的楼市待售房产接盘。

当然自有住房用于租赁经营的，也给长期贷款，20年。

本质上，开发出来的房子卖不掉的可以转为租赁，给这个环节提供资金，显然是要保楼市的资金链。

当购房人不足以支撑当前开发的存量房去化，这个杠杆需要找到机构来融资，放贷需要一个贷款主体来承担货币供应。所以钱给到位，关键是谁在这个位置上。

二、钱从哪里来

支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券来筹集资金、支持企业发债用于租赁房开发和经营。用房子抵押，以租金收入担保的债券。资产快速变现除了销售，就是抵押融资，资产证券化。说到这里经历了上世纪和本世纪资产泡沫的日本和美国表示这个我熟，这两块河里的大石头，我们摸了许多年，可能摸出感情来了，所谓殊途同归。

房地产投资信托基金（REITs）也将登场，这个工具试点了多年雷声大雨点小，看看此次是不是已然春雨贵如油。

三、规范融资管理

多元化的融资渠道和创新就得防范越界行为，知道大家着急找钱，但贷款主体识别准入、风险评估、债务规模负担方方面面必须得有个数。

毕竟前面说开发租赁项目，贷款给企业、事业单位，这里面私企还在回血，估计能打的不多，城投似乎又得出来走两步了。今年1、2月大量的社融信贷规模，给这些平台借新还旧提供了资金，春暖花开又到了万物复苏，蠢蠢欲动的时节，事业单位携滚滚贷就差舍我其谁一声吼。

政策带有明显的市场导向，然而仍存疑虑。

现在用做租赁的名义接盘楼市存量商品房，同时给贷款，这是解套。如今关注政策，别管看不看得懂，殊途同归，最终都落在一个杠杆上，给你机会贷款要中用。

但是，现有存量商品房的价格，反映在租金回报率上，其实很低，无论是一线大城市还是县城，租售比都是如此。那么接下来融资买了房、建了房的企业，如何能有足够收益来偿付利息？

城投心里苦，借钱容易赚钱难一直是城投这类平台的特色，承担了太多责任，养了太多人，居然还要我盈利，我原先的盈利很多都是靠补贴和返还，现金流主要靠贷款，居然真的要还钱不成？

所以回来算笔账，如果这类房产开发经营的租金足以偿付本息，要么是收购这些房产的价格大打折扣，要么是租金高的令人难以承受，总得有一头让步。

租金不能支持房价，因为租金本身是相对刚性的，反映市场需求段的购买力和收入水平，而且几乎不能加杠杆，还受制于租户的可支配收入。所以这房子价格怎么办，盖房子所需要的土地价格怎么办？没有这条暗线铺陈，其他都是浮云。

这样还给融资，就得品品其中味。

那么给钱但不求回报的融资，通过发债间接融资，就十分考验市场判断，只有市场驱动可能难以主动为楼市软着陆提供托底，央妈伸出另一只手、便知有没有。

最后再做成reits，信托投资这个，还有证券化的其他手段，加上前些天新私募可以投资商品房这事，都是在向资金开放投资房地产二级市场的通道。而且还绕开了限贷与限购，你看，只要思想（不）滑坡，办法总比创造的困难多。

现在一边放水的同时银行还面临贷款客户提前还贷，合着水都挤在银行，憋得是相当难受。银行自然有非常强烈的支持支柱产业发展之动力和魄力，信用扩张是放水的基础，银行历来喜欢房子这种抵押品。

兜兜转转，钱是不能轻易分的，但债务可以，借钱买资产，放水救楼市。