最高院:全款买房有风险!网签备案也不代表房子是你的!

地产下半场2023-02-02 08:42:10来自北京市

今天我们分享两个最高院的案例，一个是说明全款买房没有过户登记的风险，一个是网签备案并不代表房子就是你的。具体案情不重复，感兴趣的可以去中国裁判文书网上查看。

先说我的感受，第一个案例我理解，第二个案例也是超出我的想象，没想到网签备案也不靠谱！

1，全款买房不过户无法保障权益！

很多楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，导致购房人无法办理房产证，那么，在购房人已支付全部购房款的情况下，作为购房人是否享有所购房屋的所有权？

也就是你全款买房，没有过户登记，是否拥有所有权？

我们直接说结论：你没有所有权。

（2020）最高法民终580号民事判决书

就是这么一个案例。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权。

2021年这个案子又向最高院申请再审，向本院申请再审，但最高院给出的是：再审事由不能成立，（2021）最高法民申2167号民事裁定书上有这么一段：

XXX主张其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并付清全部购房款，案涉房产归其所有，足以排除对案涉房产的执行。根据原审查明，虽然XXX在人民法院查封之前已与中银公司签订书面的《商品房买卖合同》，但并未合法占有该房产，更未办理相关的房产登记手续。

但美哦有没有一种特殊或者可能，在这份民事裁定书上，也有提及：

XXX虽主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，但根据其提交的《商品房买卖合同》约定案涉房产用途“仅作商业使用”且其一次性购买六套房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

也就说是：案涉房产不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。也可以理解为，法律对只有一套房的居住权是有保护的。

2，网签备案也不代表房屋所有权是你的！

那一些人可能会说：

如果网签了呢，网签备案后是不是就确保一定是你的？

没想到，最高院也有案例：

网签备案也代表房屋所有权是你的。

（2021）最高法执复90号执行裁定书。就是网签备案后的所有权归属问题的案例。

根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。

网签备案登记可否视为法院查封？在这个执行裁定书中也有提及：

本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。

总之一句话，只有过户登记，才能确保是你的。

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