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济南豪宅购买法则很简单!但楼市大师没告诉你!

地产下半场 2021-09-18 16:57:31

转眼2021年已经进入9月份,属于楼市的金九银十已经拉开序幕,相信也有不少人计划着买房买哪里,值不值得,价格是否合适,等等,相信这些问题也是很多人在反复思考的问题。

这样的问题我们之前也聊过很多,但毕竟人的需求不一样,资金实力不一样,对楼市的理解也不一样,不能求全责备,我们只能看共性,共性之下,因人而异。

什么是共性,我们看过去这八个月来的热销楼盘,其实就能总结出来一些共性。比如地段、产品、价格,尤其是高端改善楼盘,都有一个好的地段。可能是左右都市繁华,比如主打主城核心地段改善盘;也可能是群山环绕或者山水相依,比如主打环境资源的改善盘,等等。

总之,没有好地段,不能称之为改善这一点对于任何一个购房者都适用。前段时间听过一个分享课,特别提到改善客户最关注,排在位的就是地段

当然,不能只是地段,还得有好产品。说起好产品,有一个很直观的感受,这两三年来大多数楼盘的产品都在进步,我们在市场上很少会看到特别差的户型当然卖得好的楼盘,产品往往会更出色,比如大面宽,大宽厅,宽阳台,等等。

如果高端改善,肯定不能只看功能,更要看空间尺度,比如层高带来的空间感,比如大开间带来的奢阔尺度,没有尺度何谈改善,没有奢阔何谈豪宅

但以上只是从户型方面去说的,不全面,还有一点很重要,放在后面说,那就是低密度。产品都可以尽力去做好,但低密度是天生的,无法改变。什么样的楼盘算得上低密度的楼盘,我认为容积率低于1.5,才算真正低密度;至少不能高于2.0;不过看看济南的现实,能在2.5以下,也是求之不得。所以在容积率上,越低,越能反应一个楼盘的稀缺性。

综上,单就地段和产品,市场上卖得好的楼盘,哪个能绕过这两点?所以说,买房其实很简单,拨开迷雾,就抓这两点,基本不会有大偏差。

当然,很多人还很关心价格。而真正的好产品,基本上都不便宜。但不同的人对价格的敏感度不一样,自己认为值得,就可以。至于买了后是涨是跌,这个没有答案。

在以上归纳总结的基础上,我们再谈谈具体的例子。

这个楼盘一共1200套房源,自去年6月入市,到现在仅余不到200套洋房和10套叠拼。14个月,1000套,对于豪宅楼盘来说,是个奇迹。而这个楼盘恰巧就是济南知名豪宅楼盘——绿地御山台。

御山台环境实拍

对照我们上面说的地段,绿地御山台的地段相信很多人耳熟能详。先说小环境,绿地御山台北侧为围子山,东西两侧为丘山和玉皇山,是济南少有的三山环抱的楼盘地段上来说,绿地御山台属于我们上面说到的以环境资源为主打的改善楼盘

并且,绿地御山台在山的南侧,是真正坐北朝南的靠山格局。而我们知道,济南不缺山,但济南多数楼盘都在山的北侧。这也成就绿地御山台在济南的地段优势。

御山台环境实拍

当然不能只看小环境,也得看大地段,即城市站位。从城市站位来看,绿地御山台位于济南东部,经十东路旁,山东青年政治学院东侧。

从我表述的这几个点可以得出:

济南东部大家会想到东强战略,想到济南自贸区,想到齐鲁科创走廊……没错,这些都是绿地御山台的地段优势,由此带来的产业也很多,如超算中心,如绿地全球商品贸易港,都在附近。

经十东路旁,大家能想到交通便捷,想到济南经济大动脉,济南大道,想到与奥体/CBD的直线距离,等等,所谓贵在经十路,不就是说这个吗。

高校旁,则是有文化底蕴。

关于地段,把这几个关键词一说,那些对城市发展稍微了解一些的人,都知道其价值,并且也能想象未来的发展前景。对于改善客户,还用多说吗。

有这样的要前景有前景、要环境有环境的地段优势,是绿地御山台热销的基础。

讲了地段,再看产品。

先说我们上面说到的容积率,绿地御山台的容积率只有1.2,属于我们上面说到的容积率很低很低的楼盘了,就是那种说低密度社区没有人反对的楼盘。这么低的容积率,本身就决定了楼盘的稀缺性。物以稀为贵,这是产品的价值基础。

在售楼座分布根据1.2的超低容积率,绿地御山台打造的全部为洋房和叠墅产品,叠墅不用说高度,洋房都是11层,从这一点也能看出,这是货真价实的低密度楼盘,无论洋房和叠墅,也都是稀缺的产品。

145平洋房样板间实景

产品的设计也很不错。我们以目前在售的几个户型为例简单聊聊。

先看建面约145平洋房户型位于A-9楼三室两厅两卫格局+独立电梯厅,有约14.1米的大面宽,有约6.5米大宽厅和宽阳台,的户型开间约3.1米,主卧开间约3.9米,再配上约3.15米的层高,空间尺度立马体现出来,所以,这个户型卖得只剩下最后一栋楼,不足20席。

再看建面约165平洋房户型四室两厅两卫格局+独立电梯厅,南向面宽约15.1米,有约7.4米大宽厅和宽敞阳台,尤其是约65平米的无过道大方厅更是震撼。约3.15米层高是绿地御山台洋房标配,不详述。

165平洋房样板间实景

并且建面约165平户型所在的A-4楼座位置也很好,南向就是社区大堂,这里不但园林景观更好,而且楼间距更大,约48.05米,对于11层洋房来说,这是超大楼间距,所以视野也很开阔。出了社区大堂,就是邻里中心,位置是不是很不错?

再看B-4楼座的洋房,这一栋洋房东侧紧邻叠墅产品,可以说是墅区洋房。这栋洋房只有一个单元,东西两户,东户建面约189平四室两厅两卫,这个户型的亮点是有约19米长的跑道阳台,在这个户型的客厅里,东侧可以对望葱葱郁郁的玉皇山山体景观,坐在这样的客厅里,窗外就是一幅《玉皇山居图》,除此之外还有约16.5米南向面宽等优点,不多赘言。

189户型样板间实景图

东户很不错,西户也很好。西户为建面约185平四室两厅两卫格局,亮点是约8.2米大宽厅,这也是绿地御山台尺度的宽客餐厅,仅这一个亮点就会让许多人为之动容,当然也有约15.5米的南向面宽等多个亮点。

189平洋房样板间实景

也正是“大面宽×大宽厅×大宽境”的设计,亮点满满,开启济南宽³豪宅时代,让众多购房者为之疯狂。

再看叠墅类产品。

叠拼样板间实景图

相比于市场上多是上中下三叠的叠墅产品,绿地御山台全部是上、下两叠,首层层高约3.4米,二层层高约3.1米。这一点优势就很突出,当然不只是这一点,绿地御山台的叠墅还能做出约13.1米的单层三面宽,这在叠墅里面也很难得。这样的叠墅,产品优势已经很突出,更何况户型本身也不错。

上叠建面约180平米,三室两厅三卫格局,带北向院落。首层约7.7米大宽厅,搭配约7.7X1.8米的半封闭式阳台;次层两个卧室南向,阳光充沛,站在南向大露台上更是可以赏周边山景。

下叠建面约245平米,四室两厅三卫格局,带南向院落。首层约8.9米大宽厅,并有中西双厨设计;次层三个卧室南向,主卧带独立书房,并且还有一个约9.2X1.8米半封闭式阳台,可以观赏山景四季变换。

叠拼样板间实景图

并且,上下叠都有约60-90平米地下空间,层高约5米,可以根据需求打造影音室、酒窖、以及健身房等多种功能。

叠拼样板间实景图

综上,无论洋房,还是叠墅,产品优势在均好性基础之上,还都有这样那样的亮点,让人为之心动。

所以,我们上面说到的地段+产品,一个楼盘尤其是改善楼盘的热销法则,绿地御山台全占了,热销也就顺理成章。不只是绿地御山台,对照这两点,去选适合自己的楼盘也是可以的。

最后再说说兑现。

其实绿地御山台还有一些打动人的地方在于兑现。虽然从去年6月面市到现在也就是14个月的时间,但是已经有更多的美好已经兑现。

实景图

绿地御山台邻里中心,已投入运营。这是济南个社区还未交付,就已经投入使用的社区会所,会所配备室内恒温泳池、健身中心、社交私宴平台,以及海外进口超市,在这里可以买到全球5000多种商品。

实景图 

叠墅组团地下车库也已经提前开放,车库地面以橘皮环氧地坪漆铺设,坡道上则是用无振动环氧降噪地坪漆铺设,以及地下精装入户大堂,可以说处处彰显豪宅品质。

实景图

社区大堂也已经实景呈现,层高约7.4米,主体墙面全部是米白色石材铺就,镶嵌着铜色金属装饰,再搭配折线造型的low-e玻璃幕墙,庄严大气又透露出时尚现代感。

在很多人都关心的教育上,绿地御山台配建的九年一贯制学校,已经于今年5月份签约海川中学。海川中学是济南新晋名校,在全济南名列前茅,可以说是解决了很多人对教育的后顾之忧。

能有好的地段和产品,还能不断呈现豪宅品质,兑现美好生活,这样的楼盘,自然也是很多人的钟意之选。

而在这个金九银十来临之际,绿地御山台也拿出更实惠的感恩客户的支持与信赖,特推出金秋嗨购节活动,其中9月9日-12日购房即可享受教师节专属钜惠,感兴趣的读者可以关注一下。毕竟这是一个多数人都选择的楼盘,并且所剩不足200席。

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