5月已过，迎来快乐的6月，首先祝愿大小朋友们六一儿童节快乐！
对于已经过去的5月济南楼市每个人都有自己的角度，同样每个人的感受不尽相同。今天我就简单总结一下我对5月济南楼市的感觉，然后闲聊一下接下来可能出现的楼市情况。
5月份的楼市可以说不同人的角度感受的确不同，不同片区的楼盘感受不同，不同片区购房者感受自然也不同，再就是中介们的感受是什么样子的？6月份房价会怎样？
如何让这种市场持续
先说一下我所了解各开发商对待5月楼市的看法：
整体来讲5月份显然不如3、4月份热闹，但是相比较2019、2020年的楼市，今年5月依然是“暖”的，这点从到访、成交、购房客户的购买意愿完全能够体现。
整体的回暖，让开发商相对轻松一点，但是整体之下的片区热度分化，同样让开发商认清了现实。东部的量价齐升，以及热点楼盘的持续摇号选房，让其他片区羡慕不已，而又无可奈何。
先看下刚需楼盘，龙湖天曜、万科城、中新国际城、旭辉星瀚城这四个楼盘是年后热度相对的楼盘，摇号是常态。除此之外文旅城、中建蔚蓝之城、中粮祥云、龙誉城、鲁商悦府、烯谷国际中心、绿城桂语朝阳等，也是销量不错的楼盘。相对来讲其他区域的刚需楼盘，只有成交量的上升，价格上几乎很难再向上拉动。
对于改善楼盘，依然还是东部改善楼盘的量价齐升，且这种上行势头还没有停下来的迹象。尽管改善楼盘很多，但是值得买的好房子其实相当有限。其余片区南部鲁能、公元九里、万科山望、绿地新里城价格都有上行浮动，最热的还是公元九里和鲁能，一个低价、一个是片区内天花板代表。
开发商的角度是如何维持这种热销，同样在此基础上还能涨价这是的预期。
购房者对5月楼市的感受
不管刚需还是改善，我想真正想买房的人应该有类似的感受：
越来越难，看上的不一定买的上，买的上的差强人意，纠结。
这种感受依然是东部购房者比较强烈，几个持续摇号的刚需楼盘让很多刚需很无奈，退而求其次又不甘心，毕竟刚需总想用相对有限的资金买一套自己更喜欢的房子。而东部的改善购房者，真的是被改善楼盘牵着走，动辄就比去年涨价2000-3000，不仅新房涨价，但凡看得上的改善二手次新房，房东们也是挂的高高的。
刚需觉得自己40-50万首付能忍忍退而求其次，而手握100-200万首付款的改善，总是不甘心自己买不上满意的改善盘，所以一个月、两个月、三个月的犹豫徘徊之后，一咬牙加了预算，买入一个依然还是差强人意的房子，或许还安慰自己：“没有完美，这个就挺好。”然而东城改善盘真的是月月在调高预期，动辄一个月10万左右的涨幅，早就让购房者陷入看多楼市的预期惯性中。
东部的热，很难延续到其它区域，但是东部的市场更像一面镜子，其他区域的楼市或许没有东部的“浪花”大，但是也会有涟漪效应。如果聪明的购房者，应该认清当下还没涨的区域真的是房价底部了，没必要再犹豫观望了。
楼市里的中介渠道
从2018年开始，济南的楼市多了一个新角色，那就是众多卖新房的中介小哥，以21世纪、链家为首的渠道商，打着以效果付费的名义，迅速扩张，让众多开发商接受这种营销模式。
现在济南的经纪人差不多有2万人的规模，他们推销着济南的大部分楼盘，而对于没有合作的楼盘，大部分经纪人肯定是不推荐的，且还存在一起黑的可能性。
中介卖新房没有对与错，我们今天只谈中介对5月楼市的看法。
找了几个做渠道的朋友聊了聊，5月找他们买房客户越来越少，很难寻找更多的新客户；5月越来越多的热销楼盘停止了与中介的合作，摇号还抢不上的楼盘，何必要让中介帮着卖房子？
5月的楼市很好，但是楼市的分化，热销项目对渠道的舍弃，让中介们的客户量是减少的。在这个行业工作的人越来越多，这个市场越来越混乱，自然变得僧多粥少。
这个行业或将越来越不好做。
展望济南6月楼市
今天的题目我写了6月楼市“平衡健康”，我猜测我们大济南的楼市平衡术会比较坚决，针对市场、供需、购房者选房总结如下：
1、枪打出头鸟，热销项目，你可以热销，但是不能大肆宣传，你可以摇号，但是你不能制造线下抢房大场面。可以放肆的窃喜，不要放肆的大笑。
2、利用供地平衡放假，始终保持济南楼市均价的缓升状态，尽管有的片区热的发烫，但是有冷的片区平衡，还有低价格楼盘入市，我们的均价会相对的平稳。
3、刚需购买力有天花板，所以我还是坚持上半年观点，大部分刚需楼盘会在15000左右震荡，好楼盘、小高层能达到16000，50万首付依然是需要一定时间突破。同类型房产，东边大概率会比西部北部始终保持一定幅度的价差，这样楼市算健康。
4、这两年拿地楼盘，刚需盘基本没有高地价，大家都能相对赚到钱；且地价也不太便宜，所以即便到2021年底，也不会出现2019、2020年的低价促销局面。
5、东部口碑好的开发商开发楼盘，会持续热销，不见得都摇号，但是每个月的成交量会比较不错。大概率这种优质项目会越来越排斥中介合作，购房者要真正分清优劣，而不是只听一面之词。其他区域的楼盘，因为市场需求的确有限，的确短期断不开中介这口“鸦片”。
6、所有的楼盘都有缺点，把优缺点列出来，不要把缺点放大，而忽视楼盘优势，这样才能选到适合你的房子。
7、一个楼盘卖的烂，肯定跟市场有关系，但是你像今年的行情，如果一个楼盘在东部卖的很烂，肯定是自身产品、开发商口碑有很大关系，这样的楼盘你指望买入之后在未来楼市有很强竞争力，这好比你期待学渣步入社会能逆袭，概率相当低。
8、一个片区的发展，越强吸引力越足，肯定会越来越强，放大一下就类似于城市之间的差距，想逆袭需要很长时间，可能10年以上，所以有能力还是买核心片区相对低估房产，如果预算有限，买正在上升期新区的低密房产。
9、6月份不要追高，东部部分刚需新楼盘价格拉到16000-17000的时候，这时候就要考虑高新区部分次新盘的价格，对比一下价差到底值不值？
10、新房抢不上，选次新二手，别纠结。6月部分新楼盘还会有微弱上升空间，但是当下部分周边次新二手房品质不错，价格真的很合适。
11、东部大部分次新二手房，6-10月份还会有拉升，幅度不大。老城区二手房，从资金利用率来讲，2021年应该卖出，资金到手，才有更多新机会。
以上为针对5月份的总结，以及6月份和未来几个月的展望，仅供购房者参考。
楼市安春2021-06-02 03:23:54
