祥泰城三期破产重整,留下大“坑”——300多亿租金,找谁去要……

该来的终究来了。

济南东部大盘，祥泰城三期的开发商近日宣布破产重整……

看到这个消息，并不让人太意外。毕竟在去年八月，祥泰城三期就传出资金流出现问题。

实际上，祥泰城三期开发商的破产重整，“祸根”也许早已经埋下。

它的这次破产重整，不仅影响了买房人的利益，还带来了另一个重大问题——对大辛庄村委会328.988亿元的租金承诺，将来谁来支付……

1、祥泰城三期破产重整，政府平台介入托管

“祥泰城三期”公众号12日发布信息，正式宣告了开发商进入破产重整程序。这份信息内容如下：

业主朋友们：

为积极稳妥解决祥泰城项目建设以及按期交房等问题，2021年2月25日，济南市历城区王舍人街道办事处成立山东泰诺置业有限公司（以下简称泰诺置业）清算组。由于泰诺置业已经出现不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力、已资不抵债的情形，为防止泰诺置业债务的进一步扩大，并尽快通过合法途径引进资金加快工程建设，泰诺置业向济南市历城区人民法院（以下简称历城法院）申请重整，以期通过重整保护程序实现企业重整成功、涅槃重生，进而保护业主和其他债权人的合法权益。2021年3月4日，历城法院作出（2021）鲁0112破1号民事裁定书，裁定受理泰诺置业重整申请，并于2021年3月5日作出（2021）鲁0112破1号决定书，指定泰诺置业清算组担任管理人，并由管理人全面接管泰诺置业。为了尽快施工，管理人已委托历城区政府投资平台下属房地产公司作为祥泰城项目的托管人，全面负责祥泰城项目的施工建设，目前托管人已经接管祥泰城项目的施工建设。2021年3月17日，经管理人申请，历城法院准许泰诺置业继续营业，并准许泰诺置业管理人引进共益资金进行工程建设，力争在2021年5月31日和2021年8月31日向业主交房，目前资金已经到位，后期建设资金也有保障，工程建设正在有序开展。

破产法意义上的重整是指在企业无力偿债的情况下，依照法律规定的程序，保护企业继续经营，实现债务清理和企业调整，使之摆脱困境，走向复兴的再建性债务清理制度。重整程序是一个在保障全体债权人的利益基础上，积极挽救企业的程序。在泰诺置业进入重整程序后，所有工作应当严格依照法律程序开展。为了维护自身权利，业主应当依法通过购房登记的方式主张继续交房或退房等权利，管理人将根据业主诉求依法予以处理。请广大业主对重整工作继续给予理解与支持，尽快完成购房登记，以实现各方权益得到充分保护。

划重点：

山东泰诺置业已经资不抵债，进入破产重整程序；

王舍人办事处已经成立清算组，法院指定该清算组为管理人，由其接管山东泰诺置业，同时管理人已经委托历城区政府投资平台下属房企，托管祥泰城项目，并负责祥泰城项目的施工建设；

管理人已经引进共益资金，项目工程建设已经展开，力争在2021年5月31日和2021年8月31日向业主交房；

在这里买房的人，请尽快进行登记，可以主张继续交房或退房等权利。

我们来总结一下吧：

对泰诺置业的破产重整，买房人不要太恐慌，重整本身就是为了保护保护业主和其他债权人的合法权益。参照济南以往案例，这样的重整对买房人是反而是利好——重整方将引入资金，重启项目，从而避免烂尾。

特别提醒一下：

当然，买房人权益得以保障的前提是，你买的房子有预售证，已经网签。如果没有预售证，没有网签，那买房款很可能要被作为债权统计，最终能偿还多少，就要看开发商的资产情况了。

这也是为什么，我们一再强调，没有预售证的房子不要碰！

2、曾经气势如虹，拿下4宗宅地

祥泰城三期破产重整是一件很复杂的故事。仅仅是祥泰山东泰诺置业与祥泰的关系，祥泰的股权结构、实际控制人等，就是很有意思的事情。

感兴趣的小伙伴可以自己挖挖，咱今天就不聊这个。我们专注房地产，聊聊祥泰城三期为何走到今天这个地步，它破产重整还会带来哪些影响。

祥泰城三期的故事，直接线索可以追溯到2017年年底，间接线索则在N年之前。

简单说，很久很久以前，祥泰就开始运作大辛庄片区的拆迁改造，并开发了祥泰城一期、祥泰城二期。在2017年年底，祥泰城三期的土地终于挂牌了，它共有4宗住宅用地，位置如下：

这4宗住宅用地面积不小，合计达到了240亩。它们的位置不算好，但对刚需客户买房人来说也是不错的，毕竟从这里往西三四公里就是东二环了。

比较麻烦的是，这4宗土地有点生不逢时。那时候的济南楼市极其狂热，买房人疯狂抢房，开发商疯狂抢地。

但是，大辛庄的土地毕竟由祥泰运作多年，且付出很大心血，怎么能轻易拱手让与他人？

最后，开发商经过各种“努力”，由山东祥泰森林河湾置业旗下的山东泰诺置业摘得这4宗土地。

摘地之后10个月，2018年10月，东A2地块率先开盘，这就是祥泰城文鼎园；又过了两个月，2018年12月，西A2地块开盘，这是文峰园。

在文鼎园、文峰园销售的同时，开发商悄然将东A3地块转手给了山钢地产，这也就是山钢锦城园项目。而西A1地块，则进展缓慢，迟迟没有开售。

祥泰城三期开盘之后，济南市场逐渐转冷，它的价格也曾出现下滑。它在2018年年底开盘时售价为一万四左右，到2019年年底则到了一万二左右。

但整体来说，祥泰城有学校加持，项目销售情况还是不错的，其推出的房源大部分已经销售。

一直到2020年下半年，祥泰城突然传出资金链遇到问题，项目也陷入停工状态。而最近，项目破产重整信息最终坐实。

3、拿地条件“奇葩”，300多亿租金成悬疑

坦白地说，对祥泰城开发商的破产重整，让人觉得有些惋惜的，毕竟这是个在济南深耕多年的房企，甚至可以说是“本土企业”。

但祥泰城三期走到今天，也许从它拿地的那一刻就已经注定。

前面说了，为了拿到这4宗住宅用地，开发商做了很多“努力”，“努力”的结果是，这4宗土地的挂牌条件异常的“奇葩”。

表面上看，这4宗土地的挂牌价格并不高，楼面地价七千多元：

但附加条件不能看。其中最核心的内容是：

土地竞得人须出资代建大辛庄40万平米的生活保障房工程，并负责运营和管理，每年向村委会支付租金，首年租金2亿元，后续每年递增10％，运营期限为30年，期满后无偿移交给大辛庄村委。

看到这段文字，不知道各位有什么想法。我们被这个挂牌条件直接吓到了！

因为，按照这个挂牌条件，开发商不仅要持巨资建保障房，而且要负责运营管理，并在未来30年内向大辛庄村委支付巨额租金。

这个租金规模有多少？

首年2亿元，每年增10％，到第30年，需要支付31.72亿元的租金，30年加起来，开发商需要支付328.988亿元的租金！

就问你一句，恐怖不恐怖？！

于是，我们当时发文感慨，这个挂牌条件太高了，一般的房企不能买这样的地，那会坑死自己……

现如今，大辛庄40万㎡的保障房还没有音信，更没有开始支付租金。未曾想，开发商却要破产重整了。

对开发商来说，这也许是一种解脱——要不是以后出资代建保障房，还要运营保障房，30年内支付328.988亿元的租金，这谁能扛得住？

不过，当初土地出让条件里的内容，不知道该如何履行了——谁来出资建设大辛庄保障房，保障房的运营谁来负责，300多亿的租金条件还能执行吗？

咱也不知道，也不敢问。

最后，衷心祝福祥泰城三期的开发商重整成功，让买房人尽快住上自己买的房子。