本文为“房地产带盐人”的第222篇文章。
1季度的总结这时候写似乎有点早，不过由于大势已经尘埃落定，除了成交总体数据等下个月看汇总，目前我从研究机构和业内调研的情况来看，基本上对今年开年楼市波可以一窥端倪。
房企资金需求
先说一个大前提，今年各大房企的财务老大们肯定是推动1季度快速推盘销售的推手之一，原因有二，其一是今年的三道红线、以及房地产贷款集中管理这两个政策，对房企降低杠杆率，尤其是降低净资产负债率的要求是比较迫切的，同时直接融资从银行拿钱越来越慢，这时候找营销部门要销售回款是房企应对接下来到期债务、应对监管红线的的主要手段。
其二是今年的集中推地制度，目前有22个大中城市已经开启一年三次集中推地，而不是以往的随时多批次推地，这就会造成一个问题，拿地的时机特别集中，意味着集中支付大量的拍卖保证金、土地款，对房企资金要求是很高的；当然这里面有些不确定因素，例如房企对不同城市的拿地节奏会有所取舍，但面临不确定性的时候，策略是后话，实力是前提，口袋里得先有钱，所以还是回款。
以下是天津、青岛的相关政策：
所以今年1季度个很明显的迹象：以价换量，各家房企、各个城市可以说给出的都是诚意价，据我所知同行们都在找集团要政策——价格优惠，无论是老库存还是新加推，这个从去年末就已经开始了。随之而来的是今年1季度的成交额上涨，我们来看下来自国家统计局的两组数据：
1、今年2月份70个大中城市中有56个城市新房价格环比上涨，当然这个是因为很多去年的地今年推新盘，涨幅并不高，因为这个涨幅是以去年为基数的，去年的基数你懂得。所以这属于小幅回调，我特别强调一下，目前任何以房价上涨为理由来推荐你投资的，都不是什么好建议。
例如一线城市一手房涨幅约为0.5%，二手房大约在1%上下，坦白说相对于过去两年的波动而言，一线城市房价在今年一季度我认为等于没动。然后其他二线城市有统计数据的31座里面一手房涨幅大约在0.4~0.5%左右，这里特别说明一下，还有一个口径的统计是将一二手房合并计算的涨幅要高于前面的数字，但严谨的角度我还是取值这个分开统计的数据。
2、1-2月份，商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍；商品房销售额19151亿元，增长1.33倍。当然对比2019年，销售面积和销售额涨幅达到23.1%和49.6%。注意对比2020年同期同比数据要高得多，但是参考意义不大，毕竟去年同期市场是几乎冰冻的。
有不少朋友线下问我（线上留言的也有），某某城市最近市场挺热的，适不适合现在进场，我这里给各位重申一点建议：你自己生活、工作规划发展定居的城市，如果你有购房资格，那么看成熟区域，至于投资，不需要一时跟风！目前的楼市并没有任何长期的因素或者政策能支撑投资，这个我后面会讲，先举个例子：
今年1-2月南京楼市是挺热的，新房数据看1月成交了8878套，2月则是6187套；同时二手房成交量11392套，到了2月二手房成交量扩大到7978套。看数据涨幅很大，但这里提两点：个还是跟去年同期比没有意义，涨幅百分之六七十是因为去年基数太低；第二个这类大城市本身我们客观地看，它有很持续的人口流入，疫情之后的确有原本动不了的人重新集中进入，但是，你没法把很多人的刚需自住当做你可以跟着去投资的机会，这个必须明确。
尤其是这类二线城市往往都限购，你要资格是得落户，落户也许不难，但是你为了投资去落户这个机会成本太高。我前些天发的文章里已经分析过了。
然后是密集调控
今年1-2月份的调控就达到九十多次，加上3月上半段已经有十来次调控，预计1季度楼市调控次数会过百。这个时候的调控频次密集是典型的防范市场回暖的过程中走向过热，尤其是部分重点地区。因为今年1季度是疫情真正得到全面控制后的波楼市小阳春阶段，市场回到正轨，销售和开发建设起码不受影响的情况下，持续控制金融风险从楼市而起。
这其中其实就前面提到的三条红线、房地产信贷集中管理分量最重，结合各地并没有放松过的限贷、限购，已经把这个圈扎牢了。所以房住不炒的长效机制已经不必再去有什么疑虑，无非是部分东部区域，尤其是长三角、珠三角楼市可能会有些打补丁的动作。
比如上海严查消费贷、经营贷流入楼市，央行上海总部已发布《2021年上海信贷政策指引》，上海已经有银行要求借消费贷买房的客户提前还贷，同时北京、深圳、广州也在3月份先后进行相关贷款的排查。
再比如上海对假离婚买房的针对性政策颇有意味：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。真正的离婚了还是一家人。还有杭州的摇号房一房难求，但是如果中签率低于10%，则五年内限售。
上述说了这么多，就是楼市不再让炒了，我不能说现在楼市就是一刀切的不适合投资，每个家庭情况不一样，每个城市也不同，但是作为普通人，如果不是拥有大量持续的现金流没地方去，我还是建议你冷静。如果要换房，你要看好盘区和楼盘，同时务必注意你所在城市的二手房销售、税费方面的限制，接下来几年，研究市场政策很重要，而且是具体城市具体分析，所以在这里也欢迎你关注本专栏，我在各地楼市分析上会持续更新跟进，展开说细节。
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房地产带盐人2021-03-22 09:00:00
