济南进行土地市场供后监管，土地市场或将更加科学规范。
3月1日，济南市自然资源和规划局就《关于加强经营用地出让管理的意见》（以下简称《意见稿》）公开征求意见，对拟供应土地出让前需要满足的规划、建设、功能、运营、建筑和节能要求作出全新规定，对拟出让土地出让初始价格的参考要素更加透明，对诚信异常的企业，将限制或禁止参与土拍。
在计划转让土地入市之前进行研判，据了解，市区新增商业、旅游、娱乐、商品住宅等商业用地，以及营利教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施和社会事业项目用地，应按意见稿规定执行。原计划土地转让、集体经营用地入市等情况参照执行。
与以往不同，意见稿从土地储备供应、转让要求、实施转让、规划建筑方案管理、供给后监督五个环节实施经营性用地转让全生命周期管理，以提高土地利用质量和利益为目标，以土地转让合同和监督协议为平台，健全经营性用地的用途管理、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制。
在土地储备和供应阶段，市自然资源和计划部门根据国民经济和社会发展计划、国土空间计划、土地利用年度计划等，合理制定年度土地储备计划，实施统一供应。
商业用地不得建设公寓式办公产品。
在过去的经营性土地供应中，拟转让的土地必须满足一定的规划条件，作为转让要求。在意见稿中，未来的土地转让要求更加详细，将建设、功能形式、运营管理、绿色建筑和环境保护等要素与其他转让条件纳入合同管理，从重视经济效益到重视经济、社会、环境综合效益的转变。
以拟转让土地建设管理的要求为例，在建设项目的竣工时间管理中，可以根据土地转让价格的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金额。对于未开工一年的项目，合理定义土地闲置的原因，按照原国土资源部发布的《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。同时，节能环境保护、租赁住宅、公共服务、建筑保护、绿化、国家安全、地下文物保护等要求也纳入合同管理。
在功能管理要求上，商业用地由发展改革、商务部门结合区域功能、社会需求、土地用途等提出休闲娱乐、大众零售、酒店酒店等商业功能格式。转让合同中未经约定，商业用地不得建设公寓式酒店，商业办公用地不得建设公寓式办公室。为了进一步提高城市功能质量，抑制房地产投机，确保市场稳定健康运行，在转让商业用地之前，发展改革、推广、商务等部门应综合区配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对转让区进行综合评价，明确商业建筑面积持有率和持有年限。
原则上，住宅用地不与其他用途的土地出让相匹配。
商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营用地以公开招标方式转让，转让年限不得超过法定转让年限。在功能实现、运营管理、建设条件等方面有特殊要求的转让区域，可以通过提出供应计划的公示、预申请、招商信息的发表等形式，提前公开入市信息。商品住宅用地原则上不得与其他用途的土地转让相结合的，必须按照一事一议的原则申请市政府的认可。位于城市重要特定地区，具有重要功能性的商业、旅游、娱乐等经营用地，可以通过附带计划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式转让。
关于土地转让价格的形成，意见稿提出，转让人应当根据土地熟化主体的意见、土地评价价格、土地市场状况等，在市场评价分析的基础上，结合经营用地的全要素管理要求，通过集体决策，综合确定转让土地的起始价格。
协议转让价格不得低于拟转让地块所在地区同类用地基准地价的70％。值得注意的是，在土地供给后监督方面，意见稿明确规定了建设用地使用权转让条件。土地所有权企业应当按照土地转让合同和监督协议的约定开发建设，依法进行预销售、转让等行为，建设用地使用权转让后，受让人应当履行原转让合同和监督协议约定的权利和义务。转让时必须满足相关条件，文件中详细说明必要条件。
繁华楼市2021-03-10 14:19:30
