先给大家拜个晚年，祝各位牛年牛蹄奋起、牛角见喜、牛角破荆、牛转乾坤，牛运当头！
年后我们即将投入新一年的工作和生活，很多朋友对接下来的济南楼市走势也是比较关注，今天我们就从2020土拍入手，为大家解析一下我们眼中的2021年的济南楼市，个人观点仅供参考，欢迎理性交流。
由于还在假期期间，做图不太方便，今天文章主要以文字和观点为主，2020年的楼市总结之前写过，这里我们重点回顾2020年济南楼市的节奏，大的市场节奏对我们个体买房节奏有很大影响。
从时间线上来看，2020年的济南楼市表现基本可以分为3个阶段：
1、疫情冰封期。
受疫情影响，2020年2月成交进入冰冻期，成交量肉眼可见的下滑。售楼处没人看房是常态，开发商现金流承受压力，与此时同很多楼盘大招也在酝酿中。
2、市场恢复期。
经历了疫情之后，开发商以价换量，而购房者被严重压制的购房需求释放，济南楼市急速反弹，买房人购房需求极速增加，
3、4、5、6月成交套数在不断攀升，到6月份，市场成交进入高峰期。
这期间又主要表现在：
一是疫情开始缓解，各大售楼部都开始集中加推，并且推出一定的优惠以价换量；
二是压抑的需求开始释放，购房者开始集中涌入楼市。
3、冷静期。
而后成交套数处于平稳阶段，买房人进入冷静期，保持平缓。这个时候
7-8月，济南楼市重回平淡期，之后9月开始持续回暖，个人认为10月和12月是去年济南楼市下半年不错的买房节点，房源可选择多，开发商优惠也给力。
同时市场还有其两面性：部分楼盘销量飘红，其他楼盘的去化则较慢。
大家应该都已经发现，
进入2021年之后，部分购房者，特别是刚需型购房突然发现，市面上楼盘可选择性相比2020年大幅减少，高性价比楼盘曾经给力的优惠政策，在2021年元旦以后没有了，可选择房源少了。
以下是我们根据土拍情况对济南2021楼市的判断：
从去年济南2020土拍情况来看，
成交土拍多以主城区域为主，这意味着2021济南改善置业整体上可选择性增多，竞争充分，更有利于价格稳定和品质保持；
从土拍时间来看，由于济南楼市
2020年上半年济南土地供应很少
（2020年下半年供应井喷），再加上2020年以价换量的大促销，不少刚需盘已经接近清盘状态，
年后3-4月份，济南楼市刚需置业可能面临青黄不接的状态，供应暂时减少，需求不变的话，部分片区部分楼盘价格肯定会略有上调
；年中和下半年刚需将会好转一点，可选择更多。
2020年2月、7月济南楼市土地成交为零，1-3月份受疫情影响，成交量很低。12月份成交金额达139亿，是2020年土地成交顶点。
1月份到5月份，济南土地成交市场比往年减少太多
。8月份至11月份，地块底价成交居多。
从土地供应来看，济南楼市2020土地成交虽然比2019年少，但只是略少，
济南楼市土地供应并没有出现大幅下滑
，所以济南楼市没有房价大涨的基础，而且有大量二手房的牵制，大环境的限制，整体上涨行情没有太大空间。
从土拍流拍情况看，济南楼市下半年，特别是12月份还是有一定数量的流拍，高达到9块土地流拍，不少还是核心区
，例如白马山片区地块、雪山片区地块、北湖核心区地块、贤文片区地块、地块新泺大街。而只有个别核心地段的土地迎来溢价，多数以底价成交，
这也代表了一种市场信号，济南楼市依然还在平稳的调整着，整体行情大涨不太可能。
以上几点，请各位购房者知晓。
从这几年的济南楼市情况和房价趋势来看，我们不难预测出，济南未来如果没有更宽松的买房政策，如果没有更高的杠杆机会，如果济南购房者收入没有大幅上涨或者没有涌现暴富群体，如果土地供应没有大幅减少，济南房价的上涨空间其实并不大。
大家安心。
下面一起回顾济南2020土拍情况：
2020年1月9日绿地落子唐冶南部片区，拍得一宗住宅和一宗商业，商业为绿地全球贸易港项目，住宅为绿地御山台，产品为叠拼和洋房。目前已经入市。
2020年1月13日，和谐商圈附近，保利置业拿下五里牌坊棚户区改造地块，目前已经入市，产品密度大，大高层，安置房源大约在一半以上，价格不菲。
2020年3月11日，金鳞置业拿下高新区软件园东侧一宗商住用地，住宅产品规划为3栋7层，1栋8层低密住宅。预计今年入市。
2020年3月27日，龙湖拿下旅游路济南市委党项东地块，产品为叠拼和洋房。目前叠墅即将清盘，洋房在售。
2020年4月7日，远洋底价拿下北湖板块边庄四宗地块，其中两个地块为安置房，一个地块为高层另外一个为商业。目前已经入市。
2020年4月22日，仁恒＋济高控股＋浪潮底价拿下高新区轻骑组团地块，产品规划为小高层。目前已经入市，5栋楼基本已经去化完。
2020年5月18日，中南＋荣美底价拿下CBD西文博中心组团地块，其中一个地块预计今年入市。
2020年6月11日，新城拿下经十一路C-1地块，地块不大，户型不错，如今已经入市；2020年6月11日，万科底价拿下药山A-1等组团地块，该项目去年年底入市，涉及刚需和改善；2020年6月11日，鑫都底价拿下天桥区标山片区一地块；2020年6月11日，万科底价获取天桥区毛巾厂地块，预计今年入市。
2020年8月12日，济南文旅发展＋赛石集团底价拿下两河片区组团地块；2020年8月20日，绿城＋济高拿下孙村地块，如今定位为刚需盘，绿城桂语朝阳将入市。2020年8月20日，东明石化底价拿下港沟城中村改造3宗地块，位于为文旅城南；2020年8月20日，银丰获取长岭山B8地块，楼面价较高，土拍当天炒作楼面价，实际上该地块约四分之三建面需要回购，可售房源很少；2020年8月20日，龙湖拿下球墨厂组团地块，分为住宅和商业，商业为济南东城龙湖天街，案名已定，住宅为龙湖天曜分四期开发，首开一期洋房＋小高，预计上半年入市。
2020年9月4日，济南四建获取遥墙机场西路西侧A地块，济南楼市直抵空港；2020年9月14日，河套庄项目地块二成交；2020年9月14日，中海拿下药山片区三宗住宅用地，成交前后一波三折，即将入市。
2020年9月14日，中海拿下经十一路片区二药厂地块；还是9月14日，中建＋城投底价拿下槐荫区医科大学三宗地块，前期以定向团购房出现；9月14日，市中区原压力容器厂地块成交，捆绑商业，比较奇怪的地方；9月14日，中交拿下市中区大涧沟安置组团地块。
10月19日（部分地块12月成交），中电建拿下市中区郎茂山下一地块；这里雪山迎来大规模土地出让，城投＋平安拿下2个组团，城投拿下1个组团，基本都是合作开发，万科雪山项目、绿城春来晓园项目预计上半年入市。
11月30日，银丰高溢价拿下历下区盛福A地块；碧桂园拿下球墨厂B-3地块，预计今年入市；天鸿拿下田园新城片区2宗地块；远洋拿下赵家庄住宅地块，球墨张家庄海信龙湖碧桂园远洋剑拔弩张；金科拿下桥区诚通纺织组团3地块，规划出，预计今年将入市；鲁商拿下大涧沟安置组团地块。
12月3日，越秀拿下历下区盛福片区机床四厂A-1地块，翡翠公园北；招商拿下盛福A8地块及捆绑商业地块，地价成交，未来盛福片区将会是济南楼市竞争最为激烈的片区没有之一！这里竞争越激烈，周边片区都会受益！
12月3日，省粮食局三宗地块流拍。
7日，天桥区北湖核心片区地块A流拍；远洋拿下唐冶浪潮二期地块，万科翡翠山语南边；2月7日，两宗地块终止出让。
12月21日，万科底价拿下雪山片区2个组团，雪山体量，预计今年入市。
12月30日，远洋溢价率拿下经十一路B-4地块；中海拿下华山B-1、B-2地块，谁说华山没地了；龙湖底价南下高新区百事可乐地块，仁恒高新项目南侧，预计今年入市。
这一天，高新区大众报业地块和吉美乐地块流拍。
轨交集团底价拿下
张马屯C-4、C-5地块，入市时间不详。
楼市安春2021-02-18 00:46:57
