我们聊聊买房子是大户型还是小户型。
当然，从居住的角度而言，肯定是能买得起大的，就不要买小的。但有些人还想有那么一点点投资兼居住属性，或者说就是投资，对比一些人却认为不要买大的，因为大的不好出手。这个观点貌似有道理，毕竟小的户型，总价低，好像很容易出手。
但是，这个观点忽略了一个现实，就是前面说到的，大的比小的舒服，能买大的，不会买小的。这是其一。
更重要的是，如果相信社会是不断发展的，人们对美好生活的追求是没有止境的，就会发现，大户型才是市场的香饽饽，是人们的最爱，才能更好的满足美好生活的需求。
我们看一下，现在的一对年轻夫妇，可能资金有限，所谓刚需，买了一套100平左右的三室。我们知道，100平左右的三室，减去25%左右的公摊（20%-28%），其实空间真的很小，局促，卧室不用说，主卧好一点点，其他卧室小的放下两米的床后，也就只剩下穿衣服的空间。有的还是一个卫生间，也会有诸多不便。
（114平三室，卧室面宽才2.9米，当然，对比其他这个不算小了）
（168平米的四室，整体面积不算小，但两个房间一个面宽2.7米，一个2.9米，这样的小空间舒适度真的受限）
（148平四室，南向的卧室面宽也不过2.9米，这样的户型整体不算小，但舒适度肯定受限，未来业主肯定会选择更大的改善）
（像这种不是很合理的户型，即便168平米，面宽不小，但进深4.3米的尺度可能也会略显局促）
这只是举其中几个例子，120平以下的许多户型，其实是不放尺寸的，就是标注上的数据没那么好看，而样板间的尺寸，要么家居有问题，要么不是实体样板间。
总之，随着生活越来越好，他们需要更大的空间，他们会选择120的吗，增加20平米，其实并没有多少改变，甚至随着二孩来临，或者孩子长大，所需要的空间也要更大更多。这时候，我认为，改善会选择150平以上，至少140平以上，常规改善需求可能会集中在150—180平米三室或者四室不等。主要是在舒适上做文章，整体面积够大，使用的空间尺度不够也是白搭。
需求量有多大，现在有多少刚需需求，未来就有多少改善需求。所以，未来大户型的房子，才是市场的宠儿，如果出手，也相对容易。
有人可能会说，这些人未来或许买大户型的新房，大户型的二手房不容易出手。这个观点我也不太认可。
这就牵扯到临一个前提，我们的城市不会无限制的扩大版图，城市发展的界限在那里。虽然我们无法明确说出界限，但请相信，城市化进程不会那么快了，比如济南的常住人口城镇化率已经70%以上了。
所以，你让这些改善客户往外跑郊区去买房吗？要知道，现在的不少刚需，就是选择在郊区，说郊区可能不太恰当，但确实是配套不齐全的片区。等到他们在这里生活十年八年，有钱了，再去另一个处女地去开荒吗？
不会的，有钱改善了，就想享受更多的城市资源，向中心靠拢，至少向成熟的区域靠拢。所以，即便在城市新开发的片区有大户型在售，改善也是会选择中心地段的，或者成熟片区的房源，不管新房还是二手房。其实在一些大城市，比如北京，现在就是存量房时代，也就是二手房占成交的主流。
所以，从这个角度看，大户型的房子，未来市场受欢迎程度，也是大于小户型。
再概括一下，人们生活越来越好，追求越来越舒适的居住环境，这是需求；城市版图有界限，不可能无限扩大，这说明以后的供应量有限；就是如此简单，大户型才是市场的宠儿。
这一切的前提就是社会越来越好，人们生活越来越好。
以上内容缺少数据，但这些数据太多了，看看这些年的成交量，看看各个楼盘的户型占比，就知道了，所以，我也没有拿这样那样的数据来举例。也就是说，以上经得住数据推敲。
再说一个房价涨跌的问题。最近依然有很多人问房价涨涨跌跌的问题，这个问题没有答案。如果真想听分析分析，哪怕是扯淡的分析，就是市场存量、潜在供应都不少，市场需求也都还可以，房住不炒的政策也不会放松，整体不会有太大起伏。当然，总有楼盘赔钱卖，总有楼盘发大财。就像在桑拿房里，总有人撑不住，总有人还要再加点水。
地产下半场2021-01-15 17:56:48
