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奇闻!聊城土拍地价破13000元,三四线市场何以这么疯狂?

楼市鹏程 2021-01-15 16:40:59

PART1

“大哥”的天下,聊城土拍地价创新高

昨天,一则土拍快讯“威震”鲁西南。

聊城2020-125地块,地块出让面积13123㎡,容积率仅为1.2,计容建筑面积15747.6㎡,起拍价达到了8125元/㎡。

该地块虽小,但位置核心,类似于济南历下区大明湖旁出让了一宗小地(注意是历下区,不是大明湖北的天桥区)。最终该地块吸引了三家房企报名参拍:聊城地方大哥孟达(不是吴孟达)、现代、山东景盛置业有限公司。

而最终的成交结果也让人震惊:江北水城的楼面价首度破万!

经过104轮竞价,该地块成交总价20795万元,亩单价1056万/亩,楼板价达到13205元/㎡,溢价率62.5%,由孟达竞得。

且项目要求建设6144㎡安置房(占地上总建面39%)和742㎡储藏室,安置用房位置由东昌府区政府指定,安置用房和储藏室分别按照3485元/㎡和1200元/㎡由东昌府区政府回购,如果安置房要在地块内建设,则项目可售楼面价超过了19000元!

这个价格,可以确定是鲁西北片区的单价地王了!核心区小地块出单价地王,这个现象在近两三年土拍市场中确实常见,如济南的枫叶厂、经十一C1、长城地块等,均是拍到了安置房阶段才一决雌雄。而聊城土拍没有熔断,单手出价幅度低,三家大哥才搓出了新地王。

PART2

江北水城,市场究竟如何?

土地市场供应稳定,核心地块多为高溢价成交。

在2020-125地块开拍前,大碧历经261轮激烈竞价竞得东昌府区2020-103地块,溢价率:61.06%,成交楼面价:5495.54元/㎡。

从世联的土地市场数据来看,聊城土地供求情况相对合理,诸如济南这种单片区大体量集中供地,一把干成红海竞争的供地情况,在聊城很少出现。

住宅市场整体供大于求,但竞争压力小,多片区均存在高流速项目。

聊城的整体房价涨幅稳定,2020年整体市场均价在万元左右,主要几个片区走量价格在高层9500-10500元(简装)左右,18F在11000-12000元(简装修),6-11F价格在12000-15000元不等,个别项目价格还略高一些。

聊城版本的“中海华山珑城”就是由地方大哥开发的民生凤凰城组团,2019年销售额近19亿,2020年达到22亿+,而2020年还诞生了多个年度红盘,就如同济南的金地华著等项目类似,聊城的红盘为入市10个月热销16亿的金科东昌天悦、入市半年热销12亿的学府艺境项目,12月开盘的万达商圈项目荣盛·江山印更是首开热销近200套.....

主城狭义存销比不足5个月,房价依然位于上升通道

多盘热销的背后,是聊城主城极低的存销比。这里可以类比下济南狭义存销比在8以内的那段时期,整体市场就非常疯狂。

在聊城调研,经常遇到逛了一圈周边项目全是尾盘的情况,新开盘项目的销售速度也非常快,一个月120套+都是常规操作......

土地市场的合理供应反馈到新房市场中,比较理想的情况就是这样。但凡进了聊城的开发商,基本都是美滋滋,只是市场不透明,城市能级偏低,阻碍了部分企业对聊城的拓展。

PART3

风景这边独好,可惜渐行渐远

说完了正式一些的信息,再说说个人感悟。

聊城的购买力问题

聊城的整体城市能级虽低,但主城区的吸附效应较强。学区+二胎给聊城房地产市场带来了持续、健康的活力,如度假区之所以在民生多组团+金科翰林天悦同时在售的情况下还能保持高流速,聊城一中功不可没;翰林天悦、学府艺境的热销,也同样和学区有关。

在这样的背景下,东阿阳谷等地持续为聊城主城区供血,只要稍微合理控制下供地节奏,这市场不会有啥大问题。

济南呢,对周边吸附能力也没那么强,规模没冲起来就开始提质量.......算了不多说了。

聊城的土拍问题

聊城本地房企非常强势,这点和济宁、临沂类似。聊城地方大哥中,有民生、裕昌、孟达、星光四家,品牌房企中荣盛、金科、碧桂园占据一定市场份额,祥生在聊城昙花一现后基本撤出,鑫都也在聊城有小项目。

其中民生霸盘度假区,同步在东昌府深耕,金科和孟达美滋滋,裕昌、星光在2020年持续发力。

在某品牌房企进驻之前,聊城几位大哥们还相对“相安无事”,但在某房企开展攻城略地后,聊城便基本没了“勾地”这一说,大哥们和品牌房企逢地便拍,甚至2020年某大哥设条件勾的地,都有另一家房企报名,最终该地块终止出让。

由此可以看出,市场定价法早已不能让开发商在聊城拿地了,对土地资源的渴求让大哥和品牌房企频频陷入恶战,拍到凌晨甚至下半夜的情况经常发生,殊不知东昌府奥森路地块土拍中,天泰置业最后的奋力一搏,很快便淹没在民生、孟达的快速出价之中......

地方大哥尚未吃饱,品牌房企又展开了新一轮的拓展,只能说聊城主城市场虽好,只可惜一些房企和聊城的缘分只能渐行渐远....

——END——

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