2020年济南土拍关键词：“大哥”。
为何这么说？只为从亲历者角度给大家还原一个相对真实的土地市场，让业内找找差距，让业外乐呵乐呵。
在2020年的土拍市场中，“大哥”的作用越来越明显，各家房企投资部、大BOSS的资源整合被体现的淋漓尽致，尤其是决策层最后的一锤定音，更是成为多家房企拿地的“超级底盘”。
如绿地打造的济南年度现象级改善红盘御山台，起源于集团大佬张BOSS来济南的一次亲切交流，当场就签订了济钢、贸易港、医学城三大项目；
远洋有底气可以喊出“泉城皆远洋”的口号，部分原因为城市总在集团有较强的资源协调能力，也因远洋在环渤海布局的需要。
仁恒能在高新核心区地块的竞争中脱颖而出，得益于高人对仁恒的认可。
中南可以获取姚家，投资团队和地总功不可没，搞的定荣美、谈的来外资，周晗总带领的投资团队对中南在济南的立足功不可没。
龙湖喜提工业北TOD项目天曜、高新区百事可乐地块，贤文一霸的向上沟通能力体现的淋漓尽致。
银丰能捍卫本土房企尊严，盛福A力压儒辰，自然也不用多说。
万科2020年在济南展示出了未来“做”的能力，离不开新任大哥肖总的运筹帷幄。
而中海则践行了何为“央企不怕事”以及强大的资源整合能力，如获取二药、东沙地块。为何这么说，大家回顾下当时的报名情况即可。而经十一B4地块，在出价的远洋、绿城、中海三家房企中，中海外资公司的注册时间最晚，却丝毫没耽误拍地，只能说BOSS的资源整合能力足够强大。幸好中海上会对利润率要求太高......
绿城今年在济南公开市场多次亮相，展示了出价能力和勾地能力，成功斩获桂语朝阳项目和雪山40万方大盘，也是投资团队调整后带来的变化，人的因素较为重要。
此外，2020年的隐形大哥还有重仓北湖、雪山的平安，团队人不多，干的都是大买卖，不但业绩完成得好，还能经常整合资源～。
至于什么客研啊营销啊设计啊成本啊～拿地前是写报告的主力配合部门，然后和工程等部门一起组成了拿地后的业绩兑现以及扛锅部门。
以后济南拿地需要重点解决的问题：对于头部房企来说，问题1是外资，2是商业解决方案；对于部分房企来说，只有一个问题：保证金。
外资，这点没啥好说的，因为济南土拍服务于财政、服务于外资任务、服务于shitu，就是不服务于房地产市场。
商业解决方案，这是个看似很专业但其实毫无意义的问题：要么真有产业，要么是找拖底的，要么就是靠长租公寓赚租金＋硬卖，主要是硬卖。雪山一堆商业地有城投托着做运营，历城控股吃了浪潮二期15万方商业，华润、绿地的商业大单更是占比颇高。
此外，济南一些房企的换帅，也和ZF领导一样，来济南出点业绩镀镀金就高升了，这也是大哥效应的一个体现。而为何来济南容易镀金出业绩呢，因为这个城市的房地产市场门槛不高，想在作为二线城市＋省会的济南出点业绩（拿地也好，冲市场规模也罢）并不难，要的来支持、能降价就行。
以上内容纯属江湖杜撰，如有雷同纯属巧合～还请不要敏感～
PART2
住宅有效成交不足600万方
济南土拍进入多家房企的垄断时代
下面来“还原”2020年济南主城区土拍市场的真实情况，平日了只顾着吃瓜，年底了还是要回顾一下。
范围：只统计历城、历下、市中、槐荫、天桥、高新、长清主城区，不含章丘济阳先行区等。
统计标准：
1、仅统计成交的住宅地块，剔除挂牌条件中约定的配建安置房面积（如远洋边庄部分地块、鲁商和中交大涧沟地块、天鸿张马地块、金科国棉四等）、土拍竞安置面积（盛福A、经十一C1、长城地块等）以及挂牌条件中约定的回购面积（银丰长岭山B8、中建国际医学城地块等），备注：中南姚家地块天樾项目因其他原因，面积不做剔除。
2、因雪山资产包问题，按照操盘方来核算住宅土储。
3、因新鸥鹏通过产交所获取郭店新东方住宅用地，因此只统计新东方拿地，不统计历城控股拿地。
4、住宅计容面积未剔除地上配套所占面积。
在这样的筛选后，我们发现济南2020年主城区的众多土拍仅带来了计容约590万平米的住宅可售建面（因包含地上配建，实际可售还要少一些）。
在可售＋操盘两大口径的土储中，济南万科凭借重仓天桥、雪山的战略布局荣获住宅土储榜的，战略布局特点：垄断药山、霸盘雪山，所获取土地全部为底价成交。
远洋凭借边庄＋赵家庄＋浪潮二期＋经十一B4地块，荣登住宅土储榜的第二名（北湖地块为安置，未计入统计）。布局特点：远洋的布局遍布唐冶、丁子山、北湖、徐家，其中浪潮二期、经十一B4均是在售项目的二期地块，体现了远洋的守盘护盘意识。
绿城在19年获取诚园、明月风荷项目后，2020年再接再厉拿下桂语朝阳、携手平安布局雪山，成功在济储备百亿货值，成为住宅土储榜的第三。
济南龙湖在经历了春江郦城、春江悦茗、水晶郦城的辉煌和折戟高价地后，在2020年终于好转。先是低溢价拿下党校，打造天宸原著，随即捍卫尊严溢价获取龙湖天曜，在年底更是喜提百事可乐地块，参拍三次获取三次，贤文一霸2020年胜率为100％，实属不易，龙湖名列土储榜第四。布局特点：依托强产品力和营销“大客储、强体验、高转化”九字箴言，重回主城。
中海从2020年开始在公开市场纯住宅地块发力，在经十一C1、长城地块、经十一B4地块都展现了较强的出价能力，在机床四厂地块小试牛刀。最终获取的地块有二药（利润率高的一批）、东沙（开始排卡了，价格不低，125洋房据说要15000＋）以及华山西B地块，再多拿一块小地就是第四，但2020年的住宅土储只能屈居第五。
布局特点：不看东边的地。
后续的其他房企中，只有银丰在2020年梅开二度，先后获取长岭山B8和盛福A地块。
PART3
供地区域结构失衡
从2020年的土地成交分布情况就能看出，药山、雪山、北湖、郭店、医学城、两河、机场、历下盛福和高新核心区的成交情况较为集中。
在剔除医学城、两河、郭店、机场这几个较为偏远的地区后，主城区（含长清）的住宅有效可售土储只有约500万㎡，其中雪山就集中了约130万方的可售土储........
因此，东部市场的红海竞争，依旧会非常可怕。而高新核心区＋盛福片区一跃成为了东部主城新的红海竞争区域，这就是考验房企综合实力和营销能力的时候了。近期据悉万科翡翠公园月月销售金额破亿，非常不错～
最后说明一下，文中土地数据的筛选来自于个人积累的土地表，在表格中就录入了挂牌条件、配建学校要求等信息，便于查询。因工作量大，难免有疏漏，还请各位业内人士指正、交流。
在2021年，依旧会有一些房企拿不到地，依旧会有一些房企逐步淡出济南市场，依旧会重复上演着大哥的故事，只不过每次的剧情略有不同。我们在尊重土地资源、敬畏市场的同时，也在尽力的与设计等部门一起为购房者们呈现一些好的产品，能拿地，实属不易，还请一线的从业人员善待公司众多部门协同获取的成果，珍惜每一次能在主城区干项目的机会，在购房者面前犯的每一次错误都是在给公司品牌形象和项目形象抹黑，都会降低公司拿下一块地的概率。
还是那句话：制约济南房地产市场进一步发展的因素，就是人祸。
现在山东的拿地情况：青岛全是勾地、临沂土拍堪称史诗级表演、济宁地王单价已经破8000、在聊城拿地都已是奢望（华润的地为何终止出让，自己打听打听去）、泰安土地质量已经下降......自己感受吧。
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楼市安春2021-01-09 23:20:57
