我记得去年某个楼盘的业主向我们爆料，原本买的楼层视野还不错，谁知道快要交房了，前面又新增了一个小区，楼建的高高的，遮挡严重。但这都是规划通过的，说理都没地方。
其实这种现象并不少见，有些楼盘，单纯看自身条件不错，就像上面说到的，曾经前方无遮挡视野很好，谁知道前方会继续建楼。最近在汉峪也有了这种情况，并且容积率还不算低，这让北侧的居民楼情何以堪？
如何避免，其实按常理来说，所有的地块都不会空着，早早晚晚都会建，如果能事先了解周边规划，或者到周边去看看，或许会避免一二。
再现实一些，其实南侧无遮挡，基本不现实，不被自己社区里的楼座遮挡，就会被周边楼座遮挡，能够不像CBD里的某些住宅一样，被南侧高楼遮挡严重，就属正常。
而当我看到鲁坤天鸿·坤园的规划公示的时候，突然让我眼前一亮，发现前方无遮挡的解决方案，可以通过一所学校来完美避免。学校的建筑一般都不会太高，并且学校还有一个大操场，如果能和操场相连，那可是超宽视野。当然，这属于可遇不可求。
坤园就属这种情况，坤园前方就是稼轩中学操场，这给坤园带来的先天优势尤为明显。坤园虽然地块不大，并且属于东西偏狭长的地块，但它可以把楼座位置南北两侧分布，南侧不用说，不受遮挡，而北侧楼座这南侧楼座中间的楼间距也足够大，日照也不是问题，所以，坤园350套房子，竟然没有一套日照不足的居住公寓。这在济南实在太少见。要知道，现在多少地块，尽可能把容积率做足，甚至为了做溢价，高低配现象严重，造成社区里面两极分化，好的好，劣的劣，一个社区仿佛两个世界，一个高层世界，一个墅区生活。高层住宅的采光就受很大的影响，日照不足的居住公寓就会很多。但这种现象很难避免。而坤园利用先天地段优势条件，完美避开了这一切。
并且，你看坤园周边的规划会发现，不只是坤园南侧是稼轩中学，东南有稼轩小学和18班幼儿园，西南有高中历城二中，南侧180度，全是学校，不只是视野好，闻见的还都是郎朗书声。要知道，稼轩中学、历城二中，这都是济南的名校，历城二中2020年一本上线率达85%以上，荣获全省，稼轩中学作为私立初中，多少家长挤破头希望孩子能走进校门。蓬生麻中不扶自直，在这样的书香氛围中，不用担心家里的孩子不爱读书。
一个楼盘南侧，全部是学校，从幼儿园到小学，到初中，到高中，单就说这种氛围，这种环境，居住舒适度就凸显出来了，就会让许多楼盘黯然失色。毕竟，哪里有学校如此集中在家门口的楼盘？但坤园地段所带来的优势，远不只是学校这么简单，楼盘西侧就是政府重点打造的生态宜居战略规划——土河公园（占地约120亩），这给楼盘带来两个最直接的利好，就是公园旁的社区，环境好；第二就是西侧的土河公园没有高层建筑，只有树木花草，让西侧的视野也很开阔。
当然，家门口不只是土河公园。坤园北侧是沿飞跃大道的实景绿廊，而东南侧，远远望去是万亩围子山，葱葱郁郁，风景美丽极了，依托围子山还打造了围子山山体公园，现在已经建好。附近还有体育公园、唐冶山体公园、凤凰山体育公园、唐冶体育文化休闲公园等多个公园，可以说，唐冶虽然地方不大，但是公园真不算少。有这些公园环伺，居住环境得到大大提升。
除了公园，这里的交通也越来越便利，各类主次干道不必多言，北侧的地铁2号线，按计划今年年底就能通车，而2号线的彭家庄站，距离坤园约1000多米，这个距离还是很便捷的。规划中的地铁4号线，也将途径唐冶，从坤园旁经过，未来的交通便捷度将会更高。这对片区的宜居性，也是一次提升。
而坤园显然没有辜负这么好的地段优势，也没有利用周边公园优势、学校优势做一些高溢价的别墅类产品，而是结合2.2的容积率，全部打造成颇具有均好性的小高层住宅。其中，11层住宅两栋，18层住宅7栋，总共350户。并且，户型面积131平米，高达180平米，这种户型空间设计，直接把社区定位为改善型社区。
这种社区的好处，除了刚才说到的均好性，就是纯粹性，这两点都直接决定了未来业主的居住舒适度。均好性就是整个社区没有高低配，每个楼栋所享受到的资源基本相当。而纯粹性，则是保证后续业主的圈层相对统一。无论均好性，还是纯粹性，这都是豪宅的标配，可以说，坤园就是按照豪宅的标准去规划设计，为的就是能给业主带来更舒适的生活，能在品牌开发商云集的唐冶片区，脱颖而出。在当下市场，何以取胜？唯有品质。
从这一点来看，坤园显然做对了。避免了营销上的舍本逐末，而是在产品上下功夫，这也符合山东人低调务实的特点。毕竟，坤园的开发企业，一个山东省土地发展集团，是省管功能型国有资本投资运营公司；一个北京天鸿控股(集团)有限公司，深耕济南13年的开发公司，跨越行业周期打造5000亩标杆大盘万象新天；这两家公司可以说都是深谙当地市场情况和购房者需求。而最后呈现给我们的户型，当然也不只是大，空间设计也是可圈可点。我们先看共性。坤园共有4个户型，131平米三室两厅两卫，149平米四室两厅两卫，167平米四室两厅三卫，180平米四室两厅三卫，无论哪个户型，都做到了市场上颇受欢迎的四面宽户型设计，的南向面宽也高达13.2米，的高达15.7米；几乎每个户型都做到了南北双阳台设计；几乎每个户型都有270度的飘窗设计；几乎每一户都有独立的入户电梯厅……
除了这些共性，单看131平米，三室户型依然做到四面宽，这是很难得，客餐厅连接南北双阳台的通透感比较好。
149平米四室户型有131三室的一切优点，在此基础之上增加一个书房，南向面宽也是达到14.7米，南向阳台宽达6.1米，舒适度和功能性都大大提升。
167平米四室户型与149平米四室格局基本一样，但比149平米多了一个卫生间，也就是说老人房里也有独立卫浴，开间也是增加到15.3米。
180平米的四室户型，不只是功能性强大，舒适度也更强大。南向面宽15.7米，这个尺度在济南并不多见，主卧是独立套房设计，客厅开间4.5米，独立电梯入户。这四个户型，可以说个个亮点突出，居住舒适度也显而易见。作为唐冶片区最后推出的一个住宅项目，果然没有让人失望，可以称得上片区既是压轴之作，更是扛鼎之作。好饭不怕等的道理，没想到用在楼盘上，也是这么合适。
当然，不只是户型亮点突出，鲁坤天鸿·坤园打造的新中式园林，在有限的空间里面把自然美、建筑美和人文美三者有机地结合起来，也是值得称道，我们在此就不赘言。鲁坤天鸿·坤园虽然在市场上一直很低调地打磨产品，但工程进展并不慢，现在整个项目已全部封顶，预计明年9月份就可以交付。而目前也是处于在售状态，经过前段时间的一次团购，目前350套房源，也是逐席递减中。作为唐冶片区的压轴之作、扛鼎之作，还是值得购房者去看看。
地产下半场2020-08-17 11:15:22
