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高楼围城!济南买房何去何从?

地产下半场 2020-05-10 21:01:40
我们今天说的是低密度住宅和城市规划问题。低密度住宅不只是在大城市,在县城都是稀缺的。因为县城现在也到处都是高楼林立,30层的高楼,仿佛诉说着,县城的住宅用地不多了。

其实,县城不缺地,只是城市规划出了问题,所以,前段时间国家发改委和住建部联合发布文件,其中一条就是给县城住宅定调:县城住宅以多层住宅为主。我们今天不说县城,我们说说济南。低密度住宅在济南也是稀缺的,如果某个楼盘要标榜高端,基本上都会在低密度上做文章。为什么低密度住宅越来越少,是我们的城市缺少住宅土地供应吗?很多人都是持这一种观点。有的人还会说:你光站着说话不腰疼,谁都知道低密度的住宅好,但你要知道土地是稀缺的,我们都想建6层洋房,但也得有这么多地才行啊。那好,我们今天就算算账,算算住宅和人口和城市的账。

我们以济南某个低密度社区为例,为了避免广告广告嫌疑,只能称之为某楼盘。某楼盘的数据是这样的,住宅占地约566亩,折合377507平米。地上容积率为1.6,总规划了4542户,为6层、11层、18层住宅,这种产品还是属于比较理想的居住社区。户型面积约95平米,约160平米,主要为三室、四室户型,比较具有代表性。每户按照3口人计算,4542户人家,约13626口人。我们按济南城区人口500万计算(我们知道,济南现在城区人口达不到500万),500万除以13626,等于367个社区。367个社区乘以377507平米,约等于138545069平米,约13854.5公顷。也就是说,按照500万城区人口计算,按照住宅地上1.6的容积率计算,济南的住宅占地面积约13854.5公顷。我还算了一个数据,也就是如果按照800万人口计算,按照住宅地上1.6的容积率计算,只需要587个上面说到的那样的社区,济南的住宅占地面积约22159.7公顷。13854.5公顷,也就是约138.5平方公里,这个面积大吗?对照一下2019年末济南建成区面积760.6平方公里,还不到六分之一。当然这个占比不能说明太多,还要看具体住宅占地。

我们再看这些年济南供地计划中的城镇住宅占地面积。2008年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约565公顷。2009年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约735公顷。2010年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约845公顷。2011年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约921.91公顷。2012年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约693.35公顷。2013年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约510.13公顷。2014年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约716.57公顷。2015年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约770公顷。2016年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约586公顷。2017年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约680公顷。2018年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约612.55公顷。2019年,济南市本级城镇住宅用地供地计划约554.92公顷。2020年,济南市本级供地计划是3.5万亩,按往年住宅用地占比30%,约700公顷。仅这13年的济南市本级住宅供地计划中体现的数据,就高达8890公顷。

我们前面计算过,按照500万城区人口,住宅地上1.6的容积率计算,济南的住宅占地面积约13854.5公顷。13854.5公顷减去8890公顷,约等于5000公顷。从1998—2008年这十年,济南住宅供地有没有5000公顷,我没有找到相关数据,但根据这些年的数据推断,5000公顷的数据出入并不会太大。并且,济南城区也没有500万人。所以说,一种理想的算法,济南城区人口,住在现有的地方,按照1.6的容积率盖房子,土地还是够用的。所以,说城市土地不够用的,可以洗洗脚歇一歇了。

当然,这是一种理想的算法,实际操作中还是有些出入的。但这不排除按照1.6的容积率建住宅,还是可行的,再不行1.8的容积率行吗?总之动辄2.5甚至3.0以上的容积率,是完全没有必要的。我们的城市,其实不需要那么多的高层住宅。但,我们还是看到很多高层住宅,还将有很多高层住宅继续在建,是非对错,或许要等历史来评判了。但毋庸置疑的是,现在的人们,已经越来越认识到高层住宅的弊病,越来越倾向于低密度住宅,虽然6层洋房是奢侈的,但11层,或者说18层以下,在未来还将是有竞争力的。如果你有置业需求,这个是一个参考数据。这只是单纯从产品上来说,是否成为未来的好房子,还要看地段。而通过以上的数据来看,城市的住宅其实没有那么稀缺,甚至可能足够现在用了,所以,城市外围还有多大的发展潜力,也是值得商榷。即便城市人口越来越多,郊区与中心,还是有很大差别。当然,这都是常识,也是实在的废话。但让我给置业建议,我认为,这些废话很有用,如果在县城,这些废话更有用了。好了,今天就说到这里。另外:如果我们的建筑寿命是30年或者50年,那么到时候这些高楼拆了之后,建筑垃圾扔到哪里?建筑垃圾回收的技术成熟了吗?


附:

4月27日,住房和城乡建设部和国家发展改革委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》(简称《通知》),《通知》指出,为贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针,治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象,进一步加强城市与建筑风貌管理,制定三项内容。其中有如下内容值得关注:

超高层地标建筑。严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,各地因特殊情况确需建设的,应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查,审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核,未通过论证、审查或复核的不得建设。要按照《建筑设计防火规范》,严格限制新建250米以上建筑,确需建设的,由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查,并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

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