2019年的山东，从一开始就是关注的焦点。新旧动能转换会议上突如其来的一记猛拳，官产学三界纷纷自我反思。网络舆论从唱衰东北开始转向唱衰山东，痛陈山东各方面的弊病，各地大V闻风而动，洋洋洒洒迎合市场开骂山东。GDP排名第三，首破6万亿的山东一时有点懵。唱衰山东的舆论，山东能用实力打回去。可抢人大战，山东的成绩却有些拿不出手。这几年，各省市为抢人（jiu）才（cai）用尽十八般武艺，山东好汉们纷纷支援他省建设。2017年，山东人口净流出41.97万，首次成为人口净流出省份。2018年，山东人口净流出19.55万人。2019年的数据还没出，但显然不会很乐观。山东开始着急了。2020年1月9日，人口大省山东宣布，将全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制。山东省住房和城乡建设工作会议宣布：全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，全面实施居住证制度。人才是生产力，长远来讲，人才的数量决定了未来山东的经济活力。短期来说，人都走了，齐鲁大地，谁来买房？要不怎么说领导的格局不一样。16地市还在躺在楼市的功劳簿上或喜或叹，大家长已经为他们操碎了心。2019年11月，中科院发布的未来三个月下跌预警，10个名额山东占了四个。青岛、济南、烟台、威海榜上有名。山东GDP排名前三的城市，青岛、济南、烟台，在房价下跌上无一幸存。“降”成了2019山东房价的关键字。锐减的棚改数量瘪了钱袋子；60%的国内杠杆率压缩了消费；再加上即将从二线城市蔓延到三四线的楼市寒潮……据中原地产研究中心数据显示：2019年山东的青岛、济南、潍坊、菏泽、临沂、济宁六座城市进入卖地收入前50城名单。高昂的土地财政，萎靡的房地产市场，收割殆尽的韭菜，2020年山东楼市的关键字，“尴尬”是的旁白。从2018年底菏泽取消限售开始，越来越多的山东城市学会抢戏了。淄博、日照、威海、德州成了中国三四线的典型。泰安、威海成了中国首批房价涨过万元的三四线城市。济南、青岛反而沉寂下来。数据宝追踪的《2019年320个城市房价排行榜》从排名上反映了他们的进退史，不妨详细来看看这些城市，2019年经历了什么，又给2020留下了什么样的开头。
（山东16地市楼市排名变化，根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》整理）山东房价梯队，先从被下跌预警点名的青岛、济南、烟台、威海开始。青岛2019年楼市跌2018年冲到2万元/平的青岛，山东房价排行榜的霸主，在小弟面前抬不起头来。从年初跌到年底，有媒体称青岛已经锁定2019年楼市跌。2019年12月，青岛二手房连跌10个月……2019年青岛商品房销售达16169套，销售面积达1802.37万㎡。2019年批准入市面积2390.15万㎡，供销比约为0.75,明显处于供大于求之势。2020年开年，青岛尚存可售面积仍达3105.81万㎡，库存面积相对较高。（据中指研究院数据）值得庆幸的，是土地财政还不错。对2020年的青岛来说，这是属于2019年时代的馈赠。托土拍的福，更多新房即将涌入市场，粥太多了，吃饭的和尚不够使了。2019年青岛首次土地收入突破千亿元，卖地收入同比增长39.6%。其中涉宅用地价格显著上涨，房企拿地热情颇高。涉宅用地成交总建筑面积2447万平，环比上涨24.76%，成交金额达到850亿元。济南有些难2017年曾追赶上青岛，短暂当过山东房价的省会城市济南，2019年的口头禅是济南好难。降价成了2019年度感动泉城韭菜的关键词。恒大滨河左岸的惊天一砸把济南降价送上头条，曾经喊过刚需15000抓紧上车的济南，新东站、雪山、张马片区，11000不是梦。维权成了2019年度济南韭菜奔忙整年的事业。房子质量不合格，五重园林变草坪，开放露台电梯间，高价房低配交付成常态，济南开发商在不断刷新人们对楼盘的想象力。据地产下半场不完全统计，2020年，济南有100多个楼盘近身厮杀。更多的高价地粉墨登场。更多的高价房即将交房，更多的维权还在路上。2020年，济南没有最难，只有更难。济南楼市，再无2016（点击阅读）济南二手房跌跌不休，8连降的背后……（点击阅读）烟台潮水退去在2017、2018年楼市里冲过浪的烟台，2019年，潮水退去，只剩蒙圈的开发商。2019年住宅成交量锐减三成。截至11月初，去化周期最长的芝罡区为18个月。 2019年烟台商品住宅市场供应546万㎡，成交446万㎡，均价10880元/㎡，同比上涨18%。2017年商品住宅供应448万平，成交671万平。2018年商品住宅供应641万平，成交606万平。（据腾策数据）万科翡翠大道95平产品几乎售罄，中海锦城85平户型需要抢购，同样被剩下来的118平，143平大户型却都是随便挑。烟台两居室占比极少，几乎全部脱销。不是不想买，烟台人是在是买不起了。2020年的烟台，还剩下的是买不起的韭菜，滞销的大户型，庞大的库存。威海成交减少三分之一土拍依旧激昂在中科院预警上和青济烟并驾齐驱，是威海和山东前三名距离最近的一次。GDP成绩一直稳定在第十的威海，在数据宝上排名跌落7位，2019年住宅成交套数，比2018年少了近万套。一下少了三分之一。2019年威海市住宅共成交18738套（不包含文登、荣成、乳山），同比2018年成交的27160套下降31%；成交面积1893464㎡，同比2018年2687000㎡下降35%。（据乐居数据监控中心）对比鲜明的是精彩纷呈的土地市场，万达首驻威海，预计2020年开业；华夏几天以27.8亿总额拿下10宗地。金地、富力、金茂、鑫都、中南、恒融、宝能等品牌房企崭露头角；龙湖、恒大、中南、恒融再拓新版图。2019年威海市区（不含文登、荣成、乳山）商服、商住及住宅用地成交面积3120311㎡，同比上涨34%；成交总金额110亿，同比上涨46%。（据中指研究院发布《2019年度土地市场盘点》）显然，以康养、度假著称的威海，与普通的三四线相比，在开发商眼里潜力犹存。2019年，山东出现了三匹房价黑马，日照、临沂、泰安。日照当年的班级吊车尾现在的全省top32008年3000一平的日照，现在已经是10000一平的水平。在数据宝《2019年320个城市房价排行榜》上排名上升11位。房价上涨20%，成交量和前两年相差不大，土拍成交接近翻番，堪称真正的楼市赢家。2019年日照网签商品住宅17842套，成交面积214.34万平米。按1478套的月均住宅网签量来看，当前12397套的库存量需要8余月可消化。（据日照市房管局数据统计）2019年日照市区内共成交居住、商住、商务用地43宗，总成交面积3533270.02平米，总成交金额约1615971万元。（据日照国土资源局数据统计）无论是金额还是面积，2019年再次创造了土拍新纪录，总成交金额较2018年上涨89.29%，总成交面积上涨102.11%，已然翻番。的遗憾是GDP从全省倒数第二变成了全省倒数。最后一名转学了，没有比这更悲伤的消息了。诡异的日照楼市（点击阅读）临沂涨幅天下惊在进步幅度上，日照在临沂面前只是个弟弟。在数据宝《2019年城市房价排名上升榜》上，临沂从2018年的129位上升至76位，暴涨53位。2019年临沂上半年房价上涨位列top20城市，一度占据各大公众号头条。供不应求是临沂的杀手锏。临沂目前的去化周期是1.3个月。2019年土地供应建面869万平，成交建面625万平，同比分别上涨68.5%、19.1%。2019商品房持续缩量，供应紧缺，成交量缩减，高去化率推动价格保持上涨。成交均价9359元，同比上涨13.7%；新增供应469万平，同比下降27.7%；成交510万平，同比下降21.5%，全年成交量缩量两成。（据世联行数据，）临沂市民，一群长期生活在抢不上房的恐慌里的群体。好像临沂的时间永远停留在2016年。房价太高，供应太少，群众怨声载道，“走出去”成了有志一同的选择。人口净流出破百万，成为仅次于菏泽的山东省第二大人口流出地。疯狂一年的临沂，据说在年尾也刹住了车，售楼处里拥挤的人群逐渐散去，未来的临沂扑朔迷离。疯狂的临沂（点击阅读）泰安不断刷新的地王年年放缓的GDP增速泰安是以活跃的土拍市场强行挤入人们视线的。地王楼面价不断被刷新，从723万/亩到790万/亩，到1529万/亩，12759.2元/㎡的楼面价，泰安2019年地王才真正落定。从2016年开始，泰安市的GDP连续3年增速放缓，目前已经跌落至全省倒数第4。（数据来源：2016-2018年泰安市国民经济和社会发展统计公报）与之相反的，是泰安房价一路高歌。根据数据宝《2019年320个城市房价排行榜》，泰安房价9256元，排名上升21位，同比涨幅15.08%。和高房价同时出现的，是12个月的去化周期。2019年泰安批售商品房33385套；批售住宅325.98万平，比2018年上涨82.17%；月去化率14.65%；现有货值去化周期为12个月。2019年泰安住宅产品网签成交22159套，网签面积261.7万平。（据房产超市泰安站）山东房价的第三梯队是淄博、聊城、德州、枣庄；典型的三四线楼市，因棚改而起，因棚改而终。泰安楼市，寝食难安（点击阅读）淄博房价连续下跌库存创5年新高淄博主城区新房连续12个月下跌，淄博新区房价跌幅高达14.5%。（根据房产超市网数据）2020年，仅张店区要入市的新盘就接近70个。2020年，淄博楼市至少4万套房源要上市，为近5年值。据国家统计局数据显示，2018年，淄博市常住人口数量为470.2万，首次出现负增长（-0.1%）。库存高企，人口外流，棚改降速，但淄博的土拍市场依然活跃。2019年，淄博土地收入排名44。房企表示，虽然淄博不好卖，但和省内其他城市比还不算差。为了生存，拿。其他三个城市的情况也差不多，都是2017年攀升、2018年高潮、2019年无人接招。狡猾的淄博（点击阅读）聊城成交大幅下降聊城，又一个高房价，低收入的三四线城市典型。2019年上半年，聊城人均可支配收入排名全省倒数第二，人均消费支出全省倒数第三，唯有房价，全省第九。聊城市区住宅2019年成交量204.5万平（中指院济南分院聊城市区网签数据），对比2018年的232.9万平，2017年的248.16万平，和2016年的265.79万平……只能说，聊城市民一年比一年清心寡欲了，也可能是这座城市的钱包被掏的差不多了。聊城楼市的十万个为什么（点击阅读）德州市场供不应求开发商有恃无恐德州楼市，重复着临沂的故事，土地供不应求，开发商有恃无恐，换来8332元的均价，排名还下跌两个位置。根据德州市房产管理中心网站统计数据：2016年德州中心城区去化高达200万平米，供给量却只有93.2万平米；2017年去化量也在200万平米左右，供给量虽然提高到了186万平米，但与去化相比仍存在20万平米左右的缺口；2018年市场去化量约205万平米，供应量却减少到167万平米；截止2019年10月底，德州市区住宅供应货量为162万平米，接近2018年的全年供应量，然而相比市区每年近200万平米的去化量相比，依旧有近40万平米的缺口。看，德州就是不喜欢卖地。饥渴的德州楼市（点击阅读）枣庄强弩之末，宴席将散曾经的煤炭大城，山东的鲁D，铁道游击队的故乡，知识经济不太好看，尽管有滕州这个百强县的加持，枣庄的GDP也常常徘徊在倒数第二和倒数第三之间。枣庄楼市，也曾有过辉煌，但现在，也是强弩之末，卖不动了。各类更名的房源陆续推出，而嗅觉灵敏的开发商，更是先行一步。2019年，恒大枣庄项目，每平米降价1000元，业主纷至沓来，维权。另一个大房企融创，据说在枣庄干了这一票，清盘后也没有了在枣庄坚守的打算了。中梁更是心狠，项目还没卖完就要撤离，据说中梁在枣庄的一个楼盘“中梁首府”卖给了合作方。未来枣庄的外来房企，或许只剩下碧桂园和金科相思相守了。枣庄楼市的梦醒时分（点击阅读）山东房价的第四梯队是东营、济宁、滨州、潍坊、菏泽。 济宁楼市更是靠猜，动不动开盘售罄、8个亿，一看网签数据，才卖了1/3。济宁的热闹与冷落（点击阅读）滨州的楼市销售面积在涨，销售额在涨，唯有房价下跌9.49%。潍坊的购房者很淡漠，开发商轮番降价，不买帐；山东地铁第三城花落潍坊，置业顾问朋友圈疯转，不买帐；市区7590的房价不算离谱，不买帐。难怪有人说，2019年末，潍坊楼市，哀鸿遍野。东营的情况和其他城市差不多，土地成交面积、低价都大幅回落。2020年供应量增加。屡次上头条的菏泽，托市的办法用了很多，供应量过大的问题始终还在。楼盘有延期交房的，有违规交房的……市场不好，开发商的耐心和资金一样，都所剩不多了。菏泽楼市，小心慎入（点击阅读）菏泽楼市的海水与火焰（点击阅读）有人说2019是最糟糕的一年，也有人说更糟糕的还在后面。现在，2020已经到了，只是很多人还是在2019年的痛苦中没有爬出来。写在后面的话：房住不炒，山东贯彻的很好，才有今日楼市之局面，相信未来的山东，在经济上，会更上一层楼。
地产下半场2020-01-19 16:01:10
