前两天有一位开发商朋友问我，某楼盘如何。因为他现在楼盘销量太差，明年公司还有各种调整，所以想跳槽过去。我给他讲了讲某楼盘情况，分析了一下竞争格局，然后告诉他：济南哪个版块没有竞争？可以说，没有好干的楼盘。
或者，没有好干的楼盘有些，但也大体如此。再像前些年遇到一个走量楼盘，大赚一笔的机会越来越少，更不会像16/17年那样顺风顺水顺手牵羊。具体我们看看，2020年济南楼市各大版块之争。看完之后你会发现，为什么150万、180万、250万、350万、430万、500万预算的购房者，都会迷惘。
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二环内西南板块
二环内的西南板块，最近多个项目陆续面市，如中南樾府，已开盘，多层洋房，150和170户型，单价毛坯两万二三。阳光新路北行，铅笔厂还有远洋万和府，也是即将开盘，改善户型为主。白马山有中骏天誉，小高和高层；世茂璀璨时代，4层叠墅，洋房，小高层，这都是冲着区域改善客户来的楼盘。
区域内还有老盘财富壹号、旭辉银盛泰的瑞锦台、阳光100六期，这些都可以卖明年一年，甚至卖不完。更高端的还有蓝光雍锦半岛，也就是郎茂山上的别墅。
但还不只限于这些楼盘，即将土拍的市中车管所南侧地块（原山东长城房地产综合开发总公司地块），低密度1.2容积率，济南罕见；铅笔厂南侧、阳光100西侧也是一个住宅项目；去年早些时候拍的南辛庄二制药厂地块也该启动了吧；白马山北创智谷（原压力容器厂项目地块B）也有住宅这个月拍了明年也得启动吧；五里牌坊除了回迁安置也有一部分住宅有可能启动；经七小伟六汇统项目，不管怎么卖，反正都是买你不买他，都要抢占市场份额。
你看仅仅这一片，稍微一梳理，就是14个项目。如果附近再有几个地块出让，比如双龙庄会不会出让，这得多少项目。竞争何其激烈？
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西北、北部板块
我说的西北和北部主要是泺口、历山北路、西沙王庄这一带，虽然没法用片区来衡量，但是面向的客户多有重叠，大家尤其是想抓泺口做买卖的。
这一区域先看在售楼盘，从西向东，海那城也算一个，虽然是公寓，但是按照住宅产品设计的改善性产品；璀璨悦府，世茂中建联合开发的一个项目；海信九麓府，西北片区价格之王；三箭瑞景苑，药山脚下的北部改善楼盘，主打洋房产品；泺口还有绿地新里璞园；一路向东还有北湖的海尔云世界；前段时间降价风波潮的恒大滨河左岸；再往东还有加州启程，位于历山北路；北园大街与三孔桥附近的山钢锦绣华府；与锦绣华府相距不远还有东海花园。
你看这些楼盘，主要就是北部客户，地缘性客户为主。这就是10个楼盘。但是这才只是目前在售的，还有即将发售的。
地平置业（润华）在西沙拿的紧邻璀璨悦府地块，2020年马上就启动；堤口路的聊城民生项目，虽然只有两栋楼，但也要卖；金地商置从海尔手里收购的北湖项目，除了安置体量还不小，并且还即将有北湖附近的地块出让，这些都是明年的供应。
还有前段时间力高拿地的济南锅炉厂地块，这是一个项目；力高和槐荫平台拿地的民天面粉厂地块，这又是一个项目；
本月即将开拍的小鲁庄项目，也就是万科金色悦城附近，可能也是万科拿地；药山脚下的住宅地块，也是本月开拍；融创计划在二环北路丁太鲁新徐片区搞得“春蕾小镇”不知道会不会启动，按融创的步伐，挺快的。
你算算这是多少项目？至少18个楼盘，这一片虽然听起来跨度有些大，但真的相距不远，并且客户重叠，这都是竞争！
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南部片区
再说说南部吧，南部的楼盘大家都比较熟。
个就是华润置地公元九里，低密度社区，南部片区的供应主力部队。领秀城的麓府，以及领秀城花山峪、柏石峪那些地块今年就出让了，明年估计会面市。
融汇爱都的洋房地块今年就规划公示了，虽然没有面市，但明年应该会。万科山望不说用，绿地新里城不用说，还有中海国际社区的C地块，明年还有房子；中国MALL也没有卖完；再往南还有一个桃李春风，高端改善别墅楼盘。
还有旭辉银盛泰的博观山悦，虽然把它归到南部，但是在二环南路北侧。
本月南北康还有两个地块出让，我粗略算了一下，也是小20万平的体量，也是明年会面市的楼盘。在西南还有一个绿地国际城，也是持续供应的楼盘。
这又是10个楼盘在竞争。南部的风也不平静。
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东北部不包含郭店
东北部楼盘也不少。我们不是严格按照片区来分布，切记切记。
这一片区楼盘也不少，在售的有荣盛时代首府，明年也会有售；中海华山项目，这个属于持续供应的大盘，好多组团，咱把它当成一个项目；山钢鸿悦华府，这个也是明年会继续供应的楼盘。
新楼盘还有绿城全福的改善项目，明年肯定面市；中铁建的华山梧桐苑项目，明年应该也是面市。张马屯新东站一带，我就不多说了，可以点击阅读这个《济南 | 张马楼盘大战扩大化》《11000拿下张马？狂热的售楼处里全是赌徒》，除了这个里面说到的，中建张马屯项目，明年也得面市；大悦城的盛源化肥厂地块，住宅明年也会面市；10月底济南历城控股拿的钢化路西侧A-5地块，不知道是不是个独立楼盘，这也是供应。
张马大战没有说到的恒大城、海信球墨厂地块，这都相距不远，包括北小辛庄那个流拍的地块，如果明年拿出来拍，可能明年也是供应。
辛甸花园北的电建洺悦府，是不是也可以算到东北部的楼盘里面，这一算，又是一个竞争。
你看看这一片有多少个楼盘，至少20个楼盘。但这只是看得到的，明年土地供应，我相信新东站张马屯一带，还会有土地出让，比如济钢估计明年就有动作，还有新东站南侧，东西两侧，多么的广袤无垠。
祥泰城、公园学府、时代公馆、凤凰首府、璟樾、锦悦府、天宸、悦棠府、绿城（或有变）、公园大道、恒大城、中建张马、大悦城化肥厂、历城控股钢化路、海信球墨厂、山钢鸿悦华府、荣盛时代首府、绿城全福、中海华山、中铁建梧桐苑、电建洺悦府……
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CBD及其周边
前段时间，我们梳理过一篇文章叫《围攻CBD》，就是梳理了CBD周边的楼盘，量好大，差不多40个楼盘还是有的，具体可以看这篇文章。这一区域当时放的比较宽，包括奥体中路，长岭山、汉峪的一些楼盘都算上了。《汉峪大战》《济南汉峪这片赛马场》
在那篇文章里，列举了如下楼盘：
金地华著、阳光城檀悦、海信君和、高新珑悦府、绿地华彤苑、山钢现代逸城、城投伴山居、万科翡翠公园、中垠御苑、金茂府、银丰玖玺城、绿城玉兰花园、金科博翠山、金科东方博翠、保利和光山语、舜山府、济南院子、将军项目、汉峪海风海德堡、三盛国际公园、华皓英伦联邦、中铁逸都国际、绿城蘭园、高新天辰大街项目、海尔天玺、翡翠大观、四建佳块、金科集美天悦、铂悦凤犀台、电建洺悦府、璟园（璟仕府和璟悦府）、大华紫郡。
再加上CBD的几个楼盘，华润置地昆仑御、中信泰富济南尊、万科大都会、龙湖天璞、招商1872、仁恒公园世纪、复星国际中心、绿地IFC，据说CBD还要来一个绿城的高端项目凤起潮鸣。
我的乖乖，你看，这怎么统计？
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长岭山、雪山、唐冶、孙村
长岭山在上面提到了，但有些楼盘没有提到，如金域蓝山、金域华府，长岭山本月还有一个住宅地块出让，了解长岭山，请点击阅读《混战长岭山》
雪山和唐冶也说过好几回了，这都是2019年的供应主阵地，详细了解请点击《雪山10500，实探，揭秘雪山6盘真实价格》《济南曾经有个梦，雪山楼盘故事多》《济南雪山冤案正名录》《济南没有宇宙中心》。
孙村说的比较少，但是楼盘就那些个，比如劝学里、金茂墅、万科如园、海信彩虹谷、龙湖春江彼岸、中海云麓公馆、重汽翡翠雅郡、融创望岳府，还有融创2019年新拿的石墨烯地块。不一一多说，之前写过孙村探盘，没这么全，可以点击了解《孙村探盘。》。
这附近还有文旅城项目，也是一个持续供应的东部主力楼盘。明年肯定也是大量的住宅面市。
长岭山：金茂府、银丰玖玺城、璟仕府、璟悦府、金域蓝山、金域华府、铂悦凤犀台、新地块、城市主人……
雪山：锦绣天地、国际城、金茂逸墅、凤鸣艺境、星瀚城、紫宸府、春江郦城、优美山庄……
唐冶：九里晴川、和唐悦色、翡翠山语、景粼原著、高铁城、天著春秋、悦隽风华、锦悦华府、玖唐府、泰山七号、天鸿坤园……
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彩石、神武
这一片之前只有龙山希思庄园，前两天还给我打电话让我去看别墅。我叼着一支4块钱一盒的哈德门，弹了弹烟灰，说你们的别墅太偏太远太便宜，算了吧，我准备买明湖七院。
后来，中铁城重磅登陆彩石；再后来，来了个众美观山壹号院；再后来融创东山府开盘了。前段时间，在神武的旅游路金茂府也开盘了，后面还有不少供应；龙湖在神武的明年也会开盘。就前两天，神武又拍了一块地，总占地面积76408平米，容积率2.0，地上建筑面积约15.3万平米，也是个中小型楼盘吧。
仿佛一眨眼的功夫，在神武大地，竟然又多了这么多楼盘。城市发展日新月异是否属实不知道，我知道的是，楼盘遍地开花，给我一块地，我就建房子。
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郭店
郭店楼盘也是越来越多。先入郭店的加州东部世界城，紧随其后的荣盛华府，再往后是中岳秀峰在郭店的东城俪景,中铁建的曹家馆项目，后面这两个项目，明年会面市。
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济南西
最后再说济南西，不是济南西不重要，而是济南西压轴。
济南西的楼盘其实也不少，地平西棠甲第，这一两年来都是西部的供应主力，位置也不错，大家都知道。还有高铁围合的两个大盘，杨柳春风、中建锦绣首府，这两个体量都不小，产品丰富，高层洋房都有，持续供应的主力。
再有金科城也有售，还有一个叫融汇城的也有售，咱不说口碑好不好，只说人家有卖。保利熙悦也是一个新盘。
还有一些尾盘，如大尧风华盛景，也有房源在售。我们之前统计过一些，可能部分和前面说到的有些重合，可以点击了解一下《被遮蔽的济南西部10大楼盘》。
其实济南西部也在往西延伸，如平安地界的地理小镇、大华项目、阳光城丽景公馆等等，慢慢也会算到济南西。明年吴家堡附近，不知道还有没有土地出让，估计会有的。
好了，就统计这些吧，反正还有一些遗漏了，比如燕玺台还有6套大户型未售，开元府和佛山静院也都有那么一些未售，中建国熙台二期才刚开盘，临近的还有历山永祥里，历山路上今年也拍了一个地块，也有少量住宅供应，黄金山水郡还有九期一栋楼，等等。
至于章丘《章丘凉了一年后》、长清《长清楼市，狼烟四起》、济阳《济阳楼市，走进阴雨天》、商河、先行区，包括齐河，就不一一描述了。
别忘了，2020年供应的地块，在2020年还会有一些上市的。竞争不局限于以上。
看了这些楼盘，你说哪个区域无竞争，哪个楼盘可以轻松过日子？所以，2020，没有好的办法，只有一个字——干！
关注地产下半场，后续会对这些楼盘或片区，有更详细的解读，这样，你就不会挑花眼了。
最后，挂一漏万，在所难免，如有遗漏，请诸位留言补充。梳理不宜，各位好心人，给点个赞，鼓励一下。
地产下半场2019-12-07 09:34:27
