济南楼盘测评 | 唐冶片区高铁城

项目位置高铁城位于唐冶片区世纪大道以北，土河以东，大致位置如下图所示。

拿地回顾2017年8月4日，山东济青高铁金启置业以12.5亿的总价，拿下唐冶片区3块地，其中2块位于世纪大道以北土河以东，包含1宗住宅1宗商业，开发了高铁城项目。另外1块商业位于唐冶体育公园北侧，开发了高铁广场。

高铁城住宅建筑面积约19万平米，容积率2.4，成交楼板价5000元/平米，在唐冶几个楼盘当中，地价算比较便宜的。像保利和唐悦色，容积率2.2，虽然略低于高铁城，但楼板价却高达9937元/平米，几乎是高铁城的两倍。山钢锦悦华府，容积率和高铁城一样，楼板价却达到了12084元/平米。对比最明显的，是位于高铁城东侧的龙湖景粼原著，西侧地块的容积率也是2.4，楼板价10511元/平米。两个商业地块，加起来总建筑面积约25万平米，成交楼板价1012/1500元/平米。产品信息高铁城由山东铁投集团和蓝绿双城科技集团共同开发，也是蓝绿双城在济南个项目。住宅地块分案名为柳岸荷风，共规划了16栋楼，除了最北边2栋为24层外，其余14栋全部为17层，共1360户。整个地块分为南北两区，北区10栋楼，南区8栋楼。

（航拍时间2019.7.4；住宅地块北区，目前已封顶）

（住宅地块南区规划图）住宅南侧的商业地块，规划了5栋建筑，包含2栋28F/25F的公寓，2栋24F/27F商务办公楼，和1栋5F的商业。

唐冶体育公园北侧的商业地块，也就是高铁广场，规划为3栋全玻璃幕百米写字楼及裙楼商业。

根据当时拿地要求，商业地块要引进济青高铁总部和一家省级企业总部。据了解，目前高铁城住宅产品全部为精装，户型跨度比较大，有93-103㎡的三室两厅一卫、128-132㎡的三室两厅两卫、146-154㎡的四室两厅两卫、以及177-179㎡的四室两厅三卫。其中以146及以上的大四室为主，占比在43%以上。

销售信息高铁城已于今年8月初首开，目前在售的是北区的楼，均价在1.5万左右。1#、11#楼为24F高层，两梯四户，东西户131平米，中间户103平米，公摊约24%。4#楼为17F高层，1单元全部为147平米；2单元每层的1号和4号为119平米，公摊2号和3号为93平米。公摊在15.6%-16.4%。

2#、12#、13#、14#楼为17F高层，两梯两户，全部为177-179平米的大四室，公摊都在20%左右。项目点评1、高铁城目前已经封顶，在做外立面施工，下图是11月13日拍摄。施工进度还是比较快的。据了解，一期明年就能交房。

2、项目西侧是沿河的景观带，也已经接近完工阶段。从这里往西看就是奥特莱斯，西侧视野较好，无遮挡。

3、项目主要以17层住宅为主，项目均好性强，而非区域内的高低配。高低配把整个社区资源倾向于叠墅洋房上去了，对高层住宅不公平。这一点值得肯定。4、虽然西侧沿河公园景观带已经完工，但是东侧以及周边多数地块还是在施工阶段，这对项目周边环境是一个不利因素，需要三到五年，周边环境才能有所改观。这也是新区楼盘普遍遇到的问题。下图为7月4日拍摄，从中可以窥见一斑。

5、项目北侧有小学的规划。据了解，这个小学将签约历城二中，也是距离历城二中最近的学校，将作为历城二中教职工子弟学校，计划是2022年9月份开学。初中的选择是隔壁龙湖配建的初中，也可以选择去附近历城二中签约的初中。学区问题，具体还是以官方发布消息为准。6、对于生活配套来说，相对缺乏，这也是唐冶北半部分的敏感点，生活配套需要假以时日。7、前面说过，这个项目楼板价几乎是近年来的，有拿地成本低的优势，国企开发，蓝绿双城的个项目，多少还是有所期待的。