（张马片区 2019,10,14拍摄）
先说最关心的，就在这个刚刚过去的11月，张马屯片区是真降价了。
悦棠府高层毛坯11000左右，十月还是13000呢，现在首付就30万，买；天宸高层精装修12000左右， 7月价格还是15000左右，这价格带装修，实在，买；公园学府高层精装修顶楼12000左右，5月价格还是15000，金茂品质，听起来就放心，买；时代公馆高层精装修12200左右，5月价格在14000-15000，改善社区啊，高端人群啊，买；魅力之城高层精装修12000左右，听说5月价格在13800-15300，大社区啊，买；
璟樾高层毛坯11500左右，锦悦府高层毛坯11700，中介说真想要还能再便宜10万，买；新城香溢华庭高层毛坯11300左右，就剩几套，，3万团购费算什么，买；天鸿公园大道高层毛坯11700左右，首付还能分期，买；碧桂园凤凰首府高层精装修12900左右，上个月的客户还是14300呢，降了，买；翡丽公馆高层精装修14700左右，最后一栋高层啊，R3线地铁口啊，买；……
（2017年12月1日，张马土拍信息）
去张马片区之前我以为售楼处也就小猫两三只，到了售楼处才发现价格是楼市的春药，忙碌的置业顾问和络绎不绝的客户（不知道谁是真的谁是假的），都在说同一件事，价格面前，一切都是浮云。
01
等了十
置业顾问说没空
一降价，整个张马片区就火起来了。
印象最深刻的是新城香溢华庭售楼处。在沙盘那等了快十，一直没人接待，工作人员问一个路过的置业顾问有空接客户吗？置业顾问忙着交代另一组客户赶紧准备首付，只留下一句匆忙的“没空”。
（香溢华庭售楼处）在香溢华庭没人理是正常的，周六去的时候听说还有十来套，估计你看到文章的时候就已经清盘了。2018年6月15500，7月16500，2019年1月14000，4月12500，而现在，11300的价格，36万左右的首付能买套小户型，也就难怪客户愿意安静排队等待置业顾问的接待了。
（凤凰首府售楼处，除了客户还有带着孩子参加活动的家长）
张马片区的其他售楼处，只要降价的，人气都不错。听置业顾问说多是奔着小户型的价格优惠来的，在公园学府刚坐下10就听见大声吆喝着一套成交的。天宸、悦棠府、时代公馆这种一万一二的沙盘、样板间里客户都不少。至于翡丽公馆这种改善楼盘，14700的价格偏高冷，售楼处自然热度有限。毕竟，现在蠢蠢欲动的是刚需！
02
有置业顾问说高层一平赔2000有置业顾问说地价太贵降不下来
“听说他们有一个公式，土地价格乘以什么得出这个楼盘一平14800才能保本，现在一平就亏2000”。置业顾问言之凿凿，韭菜们懵懵懂懂，好像开发商成了苦情的小白菜。“你要真想要，有14700的工抵房，地价1万呢，没法往下降，”“这一栋洋房才1亿货值，要是盖成高层能卖几个亿，洋房卖23000正常”。要不是知道有容积率这东西，知道一块地上总建筑面积多少是固定的，我都要为开发商掬一把同情泪了，那么贵的地价还要人家降价，这不为难人嘛。土拍时，楼面价一万，房价突破两万大关指日可待，涨。卖不动时，楼面价一万呢，降1000是良心价，降2000是亏本甩。那一瞬间置业顾问诚恳的面孔莫名有了BGM“老板和小姨子跑了，全场亏本大甩卖”。 所以，看清逻辑了吗，楼面价是开发商的保护伞。可再仔细一想，地价是开发商炒起来的，是开发商自己拍的，和客户买贵了不能让开发商赔偿损失一样，都是市场化的结果，买定离手，愿赌服输罢了。谁规定了只许韭菜亏上10万首付，开发商不能亏本甩卖呢。何况，高层降价了，洋房补回来。从南京到北京，买的没有卖的精，自古如此。
03
只要精装修还在开发商的底裤还在
除了地价，精装修也是房价贵的一个理由。还记得2017年楼市一片大好时，楼盘掀起“精装潮”，这个3000，那个5000，好像装修用的是金子才对得起豪宅的身份。2018年下半年楼市秋风乍起，也是开发商主动“去精装化”。到了今年，一波又一波楼盘主动脱掉了精装修的马甲，这才重新迎来被高房价关在门外的毛坯客户们。不知道东拓力度迅猛的张马片区是否符合这个定理，估计只有时间能知道答案。今时今日，开发商祭出了成本的大旗，割肉流血都说疼的狠，真疼假疼有多疼，咱也不知道，咱也不敢说，咱也不敢问。
（张马与新东站的中间地带 2019.10.14拍摄）
04
都有自己的杀手锏都在拆对方的台
这家说我家毛坯一万一，你不可能找到更便宜的价格了。这家说我家精装修一万二，装修标准1000元，自己装又没这个好还比这个贵，干嘛费事呢。这家说，你看看他们小街区的规划，社区里没有公共设施。还是我们大楼盘有舒适度高啊。这家说，他们是便宜，你也不看看那地方都跑多远了，真住起来，还是我们地段好的更舒服。……
（天宸售楼处）
逛售楼处就像看一出宫斗戏，都在不动声色的对你上眼药，都在突出自身的特色，环肥燕瘦，各有千秋。有售楼处的地方就有江湖，搞死对手，才能活下来，一点不假。如果真的对某一个楼盘感兴趣，一定要到它周边走一走。这家置业顾问说的可能是实话，但你也可能只是看到了心动对象浓妆艳抹的小v脸，对家的置业顾问里有效果的卸妆油，分还你一张毛孔清晰可见的素颜大饼脸。
05
新东站和西客站在走同一条路张马片区发展好需要5-10年
张马片区的CLD虽然是假的，但未来或许是美好的。政府在拍地时规定道路及学校等配套设施要建好后才能通过验收，不知道能否真的兑现？但随着岁月的流逝，这一片青青麦田终究会变成林立的高楼，像曾经的西客站一样。同样的，西客站用10年发展到如今的现状，依然有大片荒地，依然有不少工地，依然伴着施工声入眠。这是每个新成长片区绕不开的阵痛，新东站的火车会比西客站跑的更快吗？会缩短张马片区的时间？或许片区的转型就需要五六七八年？谁知道呢？
（一望无垠的张马片区，2019,10,14拍摄）
配套可能不足、可能长期存在工地，小组团街区要考虑噪音灰尘、居住公寓也不少、密度大出行可能不便……再多的不足，这里依然是济南刚需的主要购房阵地之一。还是那句话，每个楼盘，存在即合理，考虑好以上的种种情况，想清楚你买房子要的是什么，然后再做决定。切记切记，一定要去工地多看几遍，营销中心在工业北路的地段再好，未来的家还是在对面的麦田里。
06
置业顾问说别用一个确定的现在赌一个不确定的未来
接过这碗鸡汤的时候，我差点一口全干了，幸亏不足四位数的存款制止了我。我的妈呀，还有比这句更适合降价潮的张马片区，更能刺激摇摆不定的刚需的吗？济南“54321”的大饼尽管成空，但开发商明显提高了刚需对房价的耐受力。我们习惯了万元地价，适应了遥远的新东站一万四五的价格。所以当它降下一两千，开发商便稳坐钓鱼台，能拿出一份好看的年报了。很多买到就是赚到的购房者，可能还会感觉开发商真是良心。像极了感情里卑微的备胎，女神只是微微一笑，连孩子的名字都想好了。那位灌鸡汤的大哥说，谁也不知道明年什么价，但现在买得起，为什么不买呢，万一明年再涨呢？是啊，万一呢？所以香溢华庭周五一天能卖10套，所以寒冷的冬天挡不住购房者的热情。但是，万一明年再降呢？像那位上个月14300入手的大哥，怎么能提前预见这个月就12900了。所以还有人安坐家中，等待明年更接地气的价格。如果闲着无事，再看看地产下半场的群里，又发来哪家楼盘售楼处里举起了白条幅，那都是买后又遭遇价格滑坡的购房者，无言的表达。但，你在一旁血泪控诉开发商降价让你损失几十万，另一旁，还是不断的有刚需前往售楼处，沙盘前从不缺少仔细听置业顾问描绘宏伟蓝图的小夫妻……多少人努力奋斗，不都是为了在这座城市安一个家。想起知乎上还有人在提问2020房价会降吗？有人选择出手，有人选择等待，狂热的售楼处里，全是赌徒，在赌一个不确定的未来。
（远眺张马片区，2019,10,14拍摄）
地产下半场2019-12-03 09:44:00
