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11000拿下济南张马片区?狂热的售楼处里全是赌徒

地产下半场 2019-12-03 09:44:00

(张马片区 2019,10,14拍摄)

先说最关心的,就在这个刚刚过去的11月,张马屯片区是真降价了。

悦棠府高层毛坯11000左右,十月还是13000呢,现在首付就30万,买;天宸高层精装修12000左右, 7月价格还是15000左右,这价格带装修,实在,买;公园学府高层精装修顶楼12000左右,5月价格还是15000,金茂品质,听起来就放心,买;时代公馆高层精装修12200左右,5月价格在14000-15000,改善社区啊,高端人群啊,买;魅力之城高层精装修12000左右,听说5月价格在13800-15300,大社区啊,买;
璟樾高层毛坯11500左右,锦悦府高层毛坯11700,中介说真想要还能再便宜10万,买;新城香溢华庭高层毛坯11300左右,就剩几套,再不抢就没了,3万团购费算什么,买;天鸿公园大道高层毛坯11700左右,首付还能分期,买;碧桂园凤凰首府高层精装修12900左右,上个月的客户还是14300呢,降了,买;翡丽公馆高层精装修14700左右,最后一栋高层啊,R3线地铁口啊,买;……

(2017年12月1日,张马土拍信息)

去张马片区之前我以为售楼处也就小猫两三只,到了售楼处才发现价格是楼市最好的春药,忙碌的置业顾问和络绎不绝的客户(不知道谁是真的谁是假的),都在说同一件事,价格面前,一切都是浮云。

张马屯.jpg

01

等了十分钟

置业顾问说没空

一降价,整个张马片区就火起来了。

印象最深刻的是新城香溢华庭售楼处。在沙盘那等了快十分钟,一直没人接待,工作人员问一个路过的置业顾问有空接客户吗?置业顾问忙着交代另一组客户赶紧准备首付,只留下一句匆忙的“没空”。

(香溢华庭售楼处)在香溢华庭没人理是正常的,周六去的时候听说还有十来套,估计你看到文章的时候就已经清盘了。2018年6月15500,7月16500,2019年1月14000,4月12500,而现在,11300的价格,36万左右的首付能买套小户型,也就难怪客户愿意安静排队等待置业顾问的接待了。

(凤凰首府售楼处,除了客户还有带着孩子参加活动的家长)

张马片区的其他售楼处,只要降价的,人气都不错。听置业顾问说多是奔着小户型的价格优惠来的,在公园学府刚坐下10分钟就听见大声吆喝着一套成交的。天宸、悦棠府、时代公馆这种一万一二的沙盘、样板间里客户都不少。至于翡丽公馆这种改善楼盘,14700的价格偏高冷,售楼处自然热度有限。毕竟,现在蠢蠢欲动的是刚需!

02

有置业顾问说高层一平赔2000有置业顾问说地价太贵降不下来

“听说他们有一个公式,土地价格乘以什么得出这个楼盘一平14800才能保本,现在一平就亏2000”。置业顾问言之凿凿,韭菜们懵懵懂懂,好像开发商成了苦情的小白菜。“你要真想要,有14700的工抵房,地价1万呢,没法往下降,”“这一栋洋房才1亿货值,要是盖成高层能卖几个亿,洋房卖23000正常”。要不是知道有容积率这东西,知道一块地上总建筑面积多少是固定的,我都要为开发商掬一把同情泪了,那么贵的地价还要人家降价,这不为难人嘛。土拍时,楼面价一万,房价突破两万大关指日可待,翻倍涨。卖不动时,楼面价一万呢,降1000是良心价,降2000是亏本甩。那一瞬间置业顾问诚恳的面孔莫名有了BGM“老板和小姨子跑了,全场亏本大甩卖”。 所以,看清逻辑了吗,楼面价是开发商最大的保护伞。可再仔细一想,地价是开发商炒起来的,是开发商自己拍的,和客户买贵了不能让开发商赔偿损失一样,都是市场化的结果,买定离手,愿赌服输罢了。谁规定了只许韭菜亏上10万首付,开发商不能亏本甩卖呢。何况,高层降价了,洋房补回来。从南京到北京,买的没有卖的精,自古如此。

03

只要精装修还在开发商的底裤还在

除了地价,精装修也是房价贵的一个理由。还记得2017年楼市一片大好时,楼盘掀起“精装潮”,这个3000,那个5000,好像装修用的是金子才对得起豪宅的身份。2018年下半年楼市秋风乍起,也是开发商主动“去精装化”。到了今年,一波又一波楼盘主动脱掉了精装修的马甲,这才重新迎来被高房价关在门外的毛坯客户们。不知道东拓力度迅猛的张马片区是否符合这个定理,估计只有时间能知道答案。今时今日,开发商祭出了成本的大旗,割肉流血都说疼的狠,真疼假疼有多疼,咱也不知道,咱也不敢说,咱也不敢问。

(张马与新东站的中间地带 2019.10.14拍摄)

04

都有自己的杀手锏都在拆对方的台

这家说我家毛坯一万一,你不可能找到更便宜的价格了。这家说我家精装修一万二,装修标准1000元,自己装又没这个好还比这个贵,干嘛费事呢。这家说,你看看他们小街区的规划,社区里没有公共设施。还是我们大楼盘有舒适度高啊。这家说,他们是便宜,你也不看看那地方都跑多远了,真住起来,还是我们地段好的更舒服。……

(天宸售楼处)

逛售楼处就像看一出宫斗戏,都在不动声色的对你上眼药,都在突出自身的特色,环肥燕瘦,各有千秋。有售楼处的地方就有江湖,搞死对手,才能活下来,一点不假。如果真的对某一个楼盘感兴趣,一定要到它周边走一走。这家置业顾问说的可能是实话,但你也可能只是看到了心动对象浓妆艳抹的小v脸,对家的置业顾问里有效果最好的卸妆油,分分钟还你一张毛孔清晰可见的素颜大饼脸。

05

新东站和西客站在走同一条路张马片区发展好需要5-10年

张马片区的CLD虽然是假的,但未来或许是美好的。政府在拍地时规定道路及学校等配套设施要建好后才能通过验收,不知道能否真的兑现?但随着岁月的流逝,这一片青青麦田终究会变成林立的高楼,像曾经的西客站一样。同样的,西客站用10年发展到如今的现状,依然有大片荒地,依然有不少工地,依然伴着施工声入眠。这是每个新成长片区绕不开的阵痛,新东站的火车会比西客站跑的更快吗?会缩短张马片区的时间?或许片区的转型就需要五六七八年?谁知道呢?

(一望无垠的张马片区,2019,10,14拍摄) 

配套可能不足、可能长期存在工地,小组团街区要考虑噪音灰尘、居住公寓也不少、密度大出行可能不便……再多的不足,这里依然是济南刚需的主要购房阵地之一。还是那句话,每个楼盘,存在即合理,考虑好以上的种种情况,想清楚你买房子要的是什么,然后再做决定。切记切记,一定要去工地多看几遍,营销中心在工业北路的地段再好,未来的家还是在对面的麦田里。

06

置业顾问说别用一个确定的现在赌一个不确定的未来

接过这碗鸡汤的时候,我差点一口全干了,幸亏不足四位数的存款制止了我。我的妈呀,还有比这句更适合降价潮的张马片区,更能刺激摇摆不定的刚需的吗?济南“54321”的大饼尽管成空,但开发商明显提高了刚需对房价的耐受力。我们习惯了万元地价,适应了遥远的新东站一万四五的价格。所以当它降下一两千,开发商便稳坐钓鱼台,能拿出一份好看的年报了。很多买到就是赚到的购房者,可能还会感觉开发商真是良心。像极了感情里卑微的备胎,女神只是微微一笑,连孩子的名字都想好了。那位灌鸡汤的大哥说,谁也不知道明年什么价,但现在买得起,为什么不买呢,万一明年再涨呢?是啊,万一呢?所以香溢华庭周五一天能卖10套,所以寒冷的冬天挡不住购房者的热情。但是,万一明年再降呢?像那位上个月14300入手的大哥,怎么能提前预见这个月就12900了。所以还有人安坐家中,等待明年更接地气的价格。如果闲着无事,再看看地产下半场的群里,又发来哪家楼盘售楼处里举起了白条幅,那都是买后又遭遇价格滑坡的购房者,无言的表达。但,你在一旁血泪控诉开发商降价让你损失几十万,另一旁,还是不断的有刚需前往售楼处,沙盘前从不缺少仔细听置业顾问描绘宏伟蓝图的小夫妻……多少人努力奋斗,不都是为了在这座城市安一个家。想起知乎上还有人在提问2020房价会降吗?有人选择出手,有人选择等待,狂热的售楼处里,全是赌徒,在赌一个不确定的未来。

(远眺张马片区,2019,10,14拍摄) 

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