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济南楼市,再无2016年的疯狂

地产下半场 2019-11-08 09:27:56

2016年,是济南楼市具有划时代意义的一年。

这一年6月29日唐冶土拍大战,拉开济南楼市火爆异常的序幕,上演了3年热闹异常的楼市故事,夜半认筹,半夜开盘,千人抢房,全款优先,绑定高价车位,等等,高潮迭起,但也走向落寞……这一幕幕,是悲剧?是喜剧?还是悲喜剧、滑稽剧、人间正剧?没有人能说的清,莫言想象不出来,狄更斯写不出来,卓别林演不出来……这是最好的时代,也是最坏的时代,如果再回到从前,还是与你相恋,你是否会在乎永不永远?


有人在无数个梦里再回到抢房现场,留恋当年盛况;有人在无数个夜里梦魇惊醒,怕买不上房。有人哭,有人笑,有人在背后看着这一切。苍天倘若怜悯众生,又为何戏弄人间?现在,一切归于平静,万千热闹,一阵凉风吹散。你看,那狂吻大地的落叶多美。树叶落了,还有再发芽的时候;青草枯了,还有再返青的时候;燕子飞了;还有再回来的时候;而风吹云散一片凄凉的济南楼市,还有没有春天?


 我们不妨通过一组组数据,看看楼市的未来走向。

1谁在楼市春天里放荡的笑?

2016年开启的火爆楼市,谁在购买?不可否认,有真正的购房者,他们在这座城市生活,需要一个家;但更不可否认,有一些投资客,也有一些炒房者。我举一个例子。一个楼盘有100套房源,开盘价格6000元/平米,常规开盘,可能销售60套,但换一种玩法,50套作为内部房源,内部人员买下,不需要网签,只需要30%房款,这样市场上只有50套,60个人只能50人买下,这就是供不应求,这就是售罄。内部人员买下后3个月转手不出去,原价退换。因为售罄,想买只能从内部人员中买,很容易转手。然后第二次开盘,100套,8000元/平米。内部人员又是买下50套,市场上又是供不应求,售罄,并且即便第一次没来得及转手的,因为第二次涨价,很容易加价转手。

内部员工尝到甜头,购买积极性更高,反正卖不出还能退款;而对于公司,既有30%房款已收,并且员工手里的房源还能陆续出售,现金流有保障,更能制造热销,持续涨价。双赢。于是一次次开盘加价,一轮轮热销售罄,内部员工参与度越来越高,甚至亲戚朋友都可以借员工名义参与其中。在这样的市场假象下,跟随的有恐慌的购房者,也有看到机会的投资客,都被裹挟前行。我认识的一个朋友,看着眼馋,因为凑不齐40%的房款(慢慢员工房款也提高了比例),4个人凑了一套。只是,市场突然有一天不那么热闹了,转手不出去,只能申请退款。这种情况,不是发生在一个楼盘,不是个案。在这种市场环境下,让楼市多了许多参与者,也让一些人手里,攥了许多套房子。而这些房源,比如一些投资客手里的房源,也在慢慢放出来,所以大家能看到,济南二手房市场挂牌的数量越来越多,不到两年的时间,从2万套,增加到现在的4万多套。从中可见一斑。

(2019年11月5日数据) 

未来还会有这种癫狂异常的玩法吗?在房住不炒的大背景下,这种玩法或许不再来。而没有楼花的春天,如何百花怒放?

2

10年100万套供应谁在消化?

我们先看一下从2009—2018年的住宅土地数据,看下表:

看这个数据,10474,3875平米,我们知道,前些年的七八十平米的小户型也不少,如果按每套平均100平米,这十年住宅用地是104万套房子。2019年至今,招拍挂住宅共76宗,总占地3060204.4平米,总建筑面积7289520.49平米(包含已挂牌但尚未成交,部分商住混合的计算在内),这应该在六七万套的样子。再加上前十年的总量,总计约110万套(以上数据不含章丘、济阳、平阴、商河)。再从济南市统计局发布的住宅销售面积来对照一下:

这十年,济南住宅销售面积为7531万平方米。这个数据与建筑面积有一定的出入,我们是否可以理解为一部分有误差,另一部分,还有不少已出让但未建或者未销售。如2011年11月28日,重汽地产在长清大学城拿下9个地块,占地面积高达855亩,其中纯住宅地块就占5个,地上建筑面积约60余万平米。更何况,济南在人口增加上,并无大幅增长,下面是这十年人口变化的数据:

截止2018年底,济南市常住人口已经突破746万,2018年比2017年的常住人口,增加了13.92万。2019年,莱芜划进济南版图,人口相应增加,为883.94万人,但只是整个济南常住人口的增加,而非都到济南来生活。莱芜划济南已经10个月有余,而这十个月,并没有因为莱芜划入济南,而让楼市抖擞起来,反而是在不断探底,降价促销。这也从一个侧面说明,莱芜划济南,对楼市影响微乎其微。济南有这些存量房和待建待售的楼盘,作为“家底”,想再制造千人抢房供不应求的场面已经很难,济南楼市的春风或许再难拂面。

3

40万首付,谁能将我裹挟前行?

如果说,之前在楼市的狂欢中,一些刚需购房者还能被裹挟前行,因为那时候的房价是在一步步炒高,刚需还有接盘的能力。而随着房价越来越高,刚需接盘的能力越来越薄弱,不然也不至于现在一些刚需楼盘,只能靠降价促销促进成交。我们按一套房130万计算,首付就是40万,而40万首付需要刚需购房者挣多少年工资,又需要刚需购房者掏空几个钱包?剩下的90万贷款,按30年按揭的话,每个月也得五六千的房贷?以至于有的人凑不够首付,买不上房;有的人则是拿的起首付,却还不起房贷,不敢买房。我身边有这样的例子,为了儿子买房,老子出去打工挣钱凑首付;也有为了帮儿子还房贷,父母出去继续打工挣钱的。在这种背景下,刚需购房者想被裹挟前行都难,多少人连还房贷的资格都没有!


不只是刚需,一些改善楼盘,即便刚性改善,也是二三百万,60%首付也在150万左右,甚至更多,有多少普通工薪阶层,能轻易拿出150万的首付款?而还有一些人,确实手里有钱,可是人家手里谁没有两三套房子?不是不买,是不缺房子。所以,即便为楼市雄起摇旗呐喊喊破了喉咙,也没有应者云集的队伍,只有一场30元充场演戏的群众演员呼啸而来。毕竟,吴家堡的大爷,已经买了席梦思大床,不再需要房。猪,养肥了再杀;韭菜,长高了再割。猪肉再贵,也不能把猪圈里的小猪杀了吃肉。韭菜亦如此。从这个角度来看,楼市也难再有2016的疯狂。就像借给李莲英十粒蓝色小药丸,也无法给慈禧太后一个美妙的夜晚一样。4谁说房价不可以打醉拳?没有春天的楼市,就没有疯狂,只有平稳健康发展。而这也是国家所希望的。但平稳并不代表没有涨跌,这个社会有的人越来越有钱,越来越追求更美好的生活,而房子也是满足美好生活需求的一种。所以,未来济南的楼市,也一定是分化的楼市,贵的可以更贵,有钱人不在乎;便宜的还可以更便宜,让更多人住上房子。就像成龙唱的《醉拳》,一下低一下高,摇摇晃晃不肯倒……但是,豪宅应该有豪宅的品质,升级再升级,不只是价格上;刚需应该有刚需的价格,更亲民。


这应该是趋势的一种,就像汽车,10万以内的车大街上跑的不少,二三十万的也有,五六十万,七八十万,上百万乃至上千万的也有。 

再对照我们的兄弟城市郑州,郑州贵的房子不少卖到六七万,但郑州房价中位数还不如济南高。2019年8月,郑州房价中位数14182元,济南是16082元。也就是说,郑州低价楼盘更多。是不是可以理解为,济南有上涨的空间,也有下跌的空间?楼市会继续分化?

总之,济南楼市,再无2016,而未来,将在摇摇晃晃中一高一低平稳前行。

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