要不要出手济南CBD?参考答案来了。

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孟总，您好，又一次来麻烦您了，先感谢。

今天看您说CBD北侧丁家庄空地，这一片未来有大片楼盘面市，我本身在华龙路新龙家园有一套老破大一直在出租，目前看过CBD的中信济南尊项目，或者华润昆仑御，是现在开始入手，还是等等丁家庄附近的CBD配套。

还有一个选择是看的财富中心的二手房，觉得价位还是有点高，

孟总您觉得哪个项目更值得选择？现在可以买吗？

主要这次置业是想自住，现在的顾虑就是CBD密度太大，每栋楼都沿街，怕将来入住之后不会太舒服，又不想离这片太远。

很想听一下孟总的意见。

再次感谢！

我们先说CBD北侧的丁家庄，这一片区属于科技城片区的11/12街区，位置在工业南路以北、华信路以东、奥体西路及大辛河以西、华龙路以南。

这11/12街区总用地面积约1800亩，规划城市建设用地面积1734.3亩，其中居住用地约800亩。根据规划这一块的功能定位如下：

依托化纤厂路、工业南路等道路以及丁家庄沟、大辛河等自然水库，划分为多个功能组团，包括核心区商业组团、三个居住生活组团、住商混合组团和公共服务组团。

当然，丁家庄早已拆迁，如下图所示：

（CBD北丁家庄，2019年10月29日） 为什么说丁家庄呢，因为这也是距离CBD最近的潜在供应，并且体量不小。不确定800亩居住用地是不是都是可开发的，如果是，按2.0的容积率计算，这就是100多万平米的住宅。（仅供参考）而这一片目前虽然还看不到有什么进展，但相信应该很快能提上开发日程，毕竟紧邻CBD，如果像现在这样，有损城市形象。当然具体开发进度还是要看政府的节奏。再加上我们之前统计过的CBD周边也有不少楼盘，《围攻CBD》，比如奥体中路即将入市的楼盘也有不少。这些供应量，可以在一定程度上遏制CBD住宅价格上涨，所以，CBD涨价的动力不足，低价都成了吸引客户的法宝，你说涨价动力足不足？反映在你购房上，可以相时而动，看着合适的房源合适的价格，资金又允许，不是不可以买。

（CBD北丁家庄，2019年10月29日） 对于你说的济南尊和昆仑御，在我们看来，也是CBD里面性价比比较高的住宅，相对其他楼盘性价比比较高。CBD的几家开发商都是大开发商，除了已经交房的某楼盘品质略差后被整改，目前这些在没有交房前，难说谁的品质会比谁差多少。这种只能交了房才有定论。选择这两个楼盘，可以留意居住公寓，慎入，毕竟你是用来住的，还是买个舒心一些的。你算算，一平米相差2000块，100平米也就是20万，放在首付里面按60%计算，也就是12万，对于改善客户来说，12万还算事吗？何不买个心里不膈应的？财富中心二手房不推荐，不如CBD性价比高多了，并且各类税费也不少，这些加起来可能够你买一个车位了。你所顾虑的CBD密度太大，每栋楼都沿街，这都是现实，你选择CBD就要正视这个现实，包括丁家庄那些，也可能是这种小街区规划。有人说这是先进的城市规划，但不知道适不适合济南的土壤？

 （航拍CBD 2019年9月23日）若说居住舒适度，CBD这种肯定不如一些非小街区规划的楼盘舒服。其实CBD住宅还有一个问题值得关注，别投资的居多，以后出租的多。不是出租不好，租客换的勤一些也不是大问题，而是担心群租房出现，一个屋里住几十口子人。前段时间不是曝出拉菲公馆的两个近300平米大户型，成了某酒店宿舍的新闻吗，一个屋里24张上下铺，这是48人的标准间。拉菲公馆可不便宜，照样可以当宿舍，CBD住宅也一样可以。当然，买房子还是自己拿主意，我能想到的都已经分析，仅供参考。十全十美很难，有所取舍吧。另，济南已无CBD，官方说法叫国际金融城。