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个谎言，
济南城区快没地了。这个谎言前两年比较流行，那时候济南土拍异常激烈，动不动几百轮。那时候大家关心土拍比关心小师妹回没回宿舍还要热烈几千倍。然后不知从何时起，从哪里得出的结论，济南城区快没地了。而现在呢，济南城区的土地越来越多。仅这一两年新拍的新面市的楼盘就有好几个。像二环内的西南方向有中骏天誉，未来世茂在此也有项目，像郎茂山南侧的中南樾府，像和谐广场旁的铅笔厂地块，远洋操盘的远洋万和系产品，像经七小伟六的汇统地块，像前段时间流拍的药山3个地块，这些都是。在奥体中路也有阳光城檀悦、 金地华著、海信君和项目，以及佳块的四建美林丽景、电建洺悦府等等。未来中南樾府西侧双龙庄还有大面积的土地，未来还有许许多多待拆迁的城中村地块，还有太多太多口空置地块，不用到绕城高速外侧，估计十年都开发不完。
（双龙庄这可是靠山真豪宅）另外两个济南大片土地储备地方，一个在西北，吴家堡辖区；一个在东北，张马屯和华山，以及新东站南侧那一大片。这些地方需要多少年开发完，我也不知道。
（新东站南侧多少亩处女地待开发）
（张马屯望向华山，你看张马屯那几个楼盘就是星星点灯）
（吴家堡的土地上不知道种点麦子好不好）
2
第二个谎言，济南快没有1.5万以下的房子了。
从2017年前后，济南快没有1.5万以下的房子呼声就比较慷慨激扬，仿佛要爬到千佛山顶上对着700万济南人民痛声疾呼，谁知道千佛山还收门票没敢上。那时候的观点就是价格低一些的会通过毛坯改精装，把价格提上去。而其他则是高价地，面粉贵过面包，地价都那么贵了，房价怎么还能在1.5万以下。谁知道现在，张马屯多个楼盘都在1.5万以下，锦悦府成交均价1.28万，璟樾成交均价1.3万，新东站新城香溢华庭、公园大道，都在一万一二，雪山的金茂逸墅、凤鸣艺境精装修在1.4左右，星瀚城最近竟然打出10500平米一平，锦绣天地早就1.2万，最近又到1.1万，小高层都在1.35万了，唐冶新城悦隽风华不到1.3万，龙湖九里晴川不到1.4万，万达文旅城毛坯也1.4万了。郭店的荣盛华府、加州项目也都在1万左右。长清、章丘则是出现六七千的楼盘，这让济阳的楼盘怎么过？
有一种说法是，这都是噱头，都是几套特价房，简直胡说八道，一栋楼拿出来特价，能叫噱头吗？成交均价一万二三是不是是不是比之前低了很多？房价降了就是降了，不要掩饰，更不要掩耳盗铃。房价涨了，要正视；房价降了，也要面对。不能只让房价涨，不让房价降，那不是市场行为。房价讲了，那是调控措施到位，是政府之功，人民政府为人民，也看不下去这种只涨不降的行为。
3
第三个谎言，什么时候买都合适。
我仿佛看见某些假装大神的人掐着兰花指一算，施主，你是刚需，什么时候买都合适。这种谎言在楼市上行的时候，看着貌似没有问题，可是楼市怎么可能一直上行，遇到现在这种情况，就不凑效了。比如上半年你买同一个楼盘的时候，单价1.35万是的；而现在可能1.2万元是均价。一平米相差1500，100平米就相差15万，这对刚需购房者来说，一年不吃不喝能挣15万吗？这还叫什么时候买都合适吗？如果什么时候买都合适，还问你大仙干什么啊。
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第四个谎言，就是地铁地铁地铁。
总有一些人，拿着一些尚未落实的地铁忽悠人，把规划中当成真的。要知道，地铁线路更改了好几轮了，最近可能又有变化。10月15日，也就是昨天，济南轨道交通集团董事长陈思斌表示，轨交二期建设规划正在组织报批，有望在年底前获批。二期线路也做了调整，有6条线路，再往前的规划是7条线路，这次也不知道是哪条有变动。沿经十路的4号线，预计明年年初动工，工期5年，2025年完工。沿经一路的6号线也有望在首批开工的线路里面，6号线将串联起济南西站，济南站，大明湖站，济南东站。除此之外，R3线二期，也就是北延到遥墙国际机场的线路，也在此次规划中。而连接新东站、先行区和济阳区的济南首条有轨电车已经报批。看，正在组织报批，并且线路有调整，今年开不了工。有望今年开工已经多次，结果都是无望今年开工。所以，购房的时候要注意，不要被规划中的地铁线路蒙蔽了双眼，听听就好了，别当真。
（这是稍早的有南北线的二期规划）
（这是最近的有7条线路的规划）
（这个是最近网传的4号线走向）
二期规划的线路，尚未批复，所以这些线路看看就可以了。
总之一句话，房地产市场健康发展的一个前提是，信息要对称，不要散布恐慌信息，更不要给购房者制造恐慌，正视市场，正视现实，一万多降两三千不算多，2014年那会，七八千的房子都可以降两千，这不也都活得挺好吗？济南的房价中位数在北方城市排名第四，也就是说仅次于北京天津青岛，比这两年喜欢对标的郑州，还要高。郑州房价中位数才14182元，济南是16082元。而郑州房价高的可达六七万一平米，济南可没有这么贵的房子。其实房价高的可以更高，八万、十万一平对有钱人来说不是事，但也要有价格更亲民的产品才好，拉开梯度不是坏事，但垫底的也应该更多更扎实，按目前情况看，如果八九千垫底也挺好，贵的卖上十万八万一平。所以，房价降一降，金字塔的模型更稳固。还有一点，任何事情，盛极必衰，我们玩牌九的时候，如果你坐庄，连续三把都是赢家，第四把，也就是mie fang（音译）不推。因为你连续三把都赢了，第四把一般都输。
楼市亦如此。
不可能总是像童子鸡一样，每天醒来都是一柱擎天。
地产下半场
2019-10-17 09:22:55
