济南最贵的毛坯房有多贵？

最近发布的8月重点城市房价中位数榜单中，济南房价中位数为16082元/平米，在北方城市中位列第四。

在这个中位数之下，是低价盘的层出不穷，不断冒出1.3万，1.2万，1.1万，甚至1万单价的楼盘，降声一片让许多刚需购房者看到曙光。

而在这个中位数之上，则是楼市另一番景象，CBD、刘智远、汉峪等片区林立着单价2万+，甚至3万+楼盘。像最近风头正劲的舜山府，对外宣传的是“一层一户一千万”，毛坯成交单价在2.8—3.3万，这个价格几乎是目前济南最贵的毛坯房。

一方面是价格不断下探，将价格战打得不亦乐乎；另一方面则是价格不断刷新高，卖得也风生水起。

两极分化的价格，其实投射的是更真实的市场。前两年，济南楼市上行，新东站、张马、雪山、唐冶等一些地段相对偏僻配套匮乏的楼盘，拔苗助长，价格虚高，降一降，才能更真实体现市场价格。

其实，即便在同一地段，也有差异。像我们前面说到的小汉峪，有的毛坯两万六七，有的毛坯卖2.8-3.3万，有的精装也不过3万左右。价格差异背后是地段差异，比如卖毛坯2.8-3.3万的舜山府，不但距离托马斯国际学校最近，而且是片区内仅有的一个三面环山的楼盘，并且山体景观保护的。

小汉峪凤凰路两侧多处山体被开采严重，山体景观一片突兀；而舜山府通过打造不同高差的台地建房，对山体景观保护的还不错。从这一些小的细节，也反映出，在同一地段，还要比拼谁把地势利用得更好，谁把细节做得更好。

当然济南不缺山，依山而建的楼盘也有不少。像千佛山下、燕子山下，在济南人们心目中还是比较有地位的，当年佛山静院、燕玺台、开元府的售价在济南也是名列前茅。现在，阳光舜城南部也有依山而建的楼盘在售，为什么价格上不去？这不是为了更亲民，开发商没有为了亲民而降低价格的，其中一个很大原因是产品力不出众。

这个原因不是单个楼盘问题。这些年不少知名开发商涌入济南，豪宅遍地开花，但建成之后社区却是平常，更没有在产品上看到亮点。这也导致济南这些年自称豪宅的楼盘很多，但公认的却是凤毛麟角。不像之前，开元山庄、历山名郡、全运村，基本都是公认的有钱人住的房子。有人说，全运村之后，济南豪宅不进而退，说的就是产品不行。

这种现实大家也都看到眼里，一些地产从业人员往其他城市考察一圈就会感叹，济南怎么就做不出这样的好产品呢？老百姓也能看出一二，尤其是有见识的置业者。前几天一篇文章后面有读者评论说，济南有钱人都不在济南买房子了。虽然言语之间有些夸张，但反应的问题却是，济南的房子配不上济南的有钱人，济南没有好房子。作为一个有山有水还有4000年历史文化的城市，没有一个与之相匹配的社区。作为一个大省省会，没有产品力出众，至少能与时代同步的楼盘。

前两天看一篇文章介绍台湾一个豪宅——陶朱隐园。这个楼盘现在售价高达人民币139万元/平米，之所以这么贵，地段不必多说，从产品上，以每层顺时针向上攀升4.5度的螺旋建筑造型，从2F至21F共旋转90度，这造型就很具有地标性。从设计理念上，是与当下的生态城市理念相吻合，“城市就像一个生态系统，中心就像一片森林，而塔就像一棵有人居住的树。”还有更震撼的，每层楼都配有7部电梯，其中一部甚至可乘载整部超跑，让你的豪宅开进家里，楼顶还有停机坪，每套面积也很大，900多平米，比一般的别墅还要大。如果济南有这样的房子，还有人说济南有钱人都不在济南买房了吗？

当然，让济南建出这样的楼盘，估计还不太现实。不过值得欣喜的是，当下楼市竞争激烈，平庸的产品在市场上注定平庸，所以一些开发商也开始在品质上做文章。像我们前面说到的舜山府，结合1.3—1.6的容积率，打造均好性的洋房产品，并且不只是龙湖高端产品系这么简单，仅全系幕墙落地窗，就给楼盘增添许多现代感和国际范，摆脱之前楼盘千篇一律的立面，至少有了与一线城市媲美的基础。当然不只是外观好看，它还可以让更多阳光进入室内，凸显室内宽敞，给人开阔之感。

不只是立面，一层一户大尺度空间，尤其是270度落地窗观景视野，从产品力上来说，确实带给济南与众不同的居住体验。据说女人看到这种270度落地窗，尤其喜欢。

正是因为产品力出众，即便毛坯房，还是卖到2.8-3.3万的价格。毕竟，对于真正的豪宅客户，差的不是钱，而是你的产品是否足够打动人。

还有一点就是，相对于精装房，有钱人更喜欢毛坯。这不是价格多少的问题，更不是我们简单计算，精装房的精装部分可以和房子一起贷款，而毛坯以后装修还有不少费用。真正的豪宅客户，不是算的价格，而是算的喜不喜欢。

像精装房都是千篇一律，一个牌子的马桶，一个牌子的水龙头，一个牌子的花洒，连普通人穿衣服都不喜欢撞衫，你这么有钱怎么还住在和别人一样风格的房子里？而毛坯房可以根据业主喜好去装修，像舜山府240平米户型，有的人喜欢当四室用，有的人就喜欢换把其中一室和客厅打通，让客厅空间更奢阔。不只是空间，装修风格也是每个人都有不同喜好，就像不同的男人喜欢不同的女人，不同的女人却又喜欢不同的颜色。

其实，在当下市场，很多真正的豪宅业主不喜欢装修房还有一个现实问题。一些楼盘为了压缩成本，在精装上也是扣扣减减，不要看什么国外品牌，也掩饰不了用材不够讲究，粗糙的痕迹。现实生活中也不乏一些有钱人买了精装房后全部砸掉，重新装修的例子。

回到本文题目，济南最贵的毛坯房有多贵？其实不管有多贵，贵的不是价格，而是贵在土地价值的稀缺，贵在产品力的动人，贵在对业主审美权的尊重。