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被遮蔽的济南西部10大楼盘

地产下半场 2019-09-11 13:42:54

今天我们来聊聊济南西部的楼盘。说到济南西部,很多人觉得西部不如东部热,甚至对济南西部的展种种看不上,尤其是前两年,西客站片区确实像打入冷宫的妃子,这些可以看《西客站片区:后娘养的》窥见一二。确实,这几年济南西部一直处于冷清的状态,即便有国际医学中这样大规划傍身,也没有引起太大关注,今年9月,国际医学中心引爆项目——山东医科大学正式招生开学,也是发声寥寥。再看东边,最近的自贸试验区,让大家多么嗨。但不管西部多么缺少宠爱,多么不被看上,但毋庸置疑的是西部这些年确实发展得越来越成熟。比如济南三馆,家门口有济南市图书馆,可以培养孩子从小阅读的好习惯;再比如山东大剧院,对喜欢文艺演出的人就很诱人。

被很多人诟病的缺少商业配套的问题,现在也在一步步完善。大的商业配套,有宜家、麦德龙等等,印象济南已经开业,远大商业综合体已经开工,恒大518也已经开工(这个即便没有也不影响)……尤其是,随着一个个楼盘的交付,沿街底商纷纷开业,增添了不少商业氛围,衣食住行的生活配套楼下就可以解决。就现在来说,这一点比东部长岭山、雪山、唐冶、新东站的多数楼盘都要醇熟一些。

这两年西部交通网也是越来越成熟。有高铁——济南西站;有地铁——济南通车的1号线;有高架桥——二环西路高架、北园高架西延;有高速口——国际医学中心高速口;还有纵横交错的城市主干道……拉近了东西部的距离,也拉进了与周边城市的距离。但不能否认的是,西客站还有很多短板,比如商务氛围要差一些,这一点比东部确实逊色不少,就业远不如东部。当然,随着一些写字楼的交付使用,随着企业的入驻,这一现象或许未来一两年能得到改观。今年8月,西部国际会展中心正式开门纳客,对西部来说也能带动一片区的发展。

西部还有一个问题,就是教育配套没能跟上,西部不少教育用地存在这样那样的问题,以至于存在上学难,上学远的问题。但这种现象也在逐步得到改观,前段时间西部也规划了不少的学校,只希望能落地的快一些。虽然有这样那样的短板存在,但济南西部确实越来越成熟,比起东部的大刀阔斧、高歌猛进,济南西部的发展,更像是一个小树的长大过程,缓慢而有力。走在西客站片区宽广平整的大街上,放眼望去,建成的楼盘越来越多,施工的越来越少。

早在两年前的2016年西部城区的土地就所剩不多,西部版图越填越满,这也是西部这几年发展的一个侧面印证。

目前西部在售楼盘不多,更不像东部那么集中,所以关注度也没有那么高,今天我们就和大家分享一下西部在售的几个楼盘,也是对有意向在西城置业的读者一个参考。

地平西棠甲第地平西棠甲第是济南西部几个楼盘中,优势相对比较突出的一个。建筑面积约32.3万平米,分两个地块开发。潍坊路以西是C地块,包含9栋18-34F高层,全部精装,目前在售107/115平米户型,优惠完均价17000左右。潍坊路以东是D地块,包含8栋18-33F高层,全部毛坯,都是130平米起的大户型,优惠完均价在16000左右。其中5#楼1-2F有部分采光不足的居住公寓,价格较低,优惠后价格约13900。

除了这两个住宅地块,项目北侧还有两个商业地块正在开发,案名叫地平甲第时代,包含商务办公楼、公寓和1栋酒店。地平西棠甲第之所以价高,主要胜在位置。,靠近二环西,离主城区较近,离西客站也不远,两边的配套都能享受到。第二,交通方便。距离正在建设中的R2线张庄路站地铁口约500米,属于地铁盘。离二环西上桥口不远,开车也比较方便。

(站在D地块东南角往东望)第三,就是该项目周边有很多重量级配套。已经建成的有宜家、西部国际会展中心,虽然不会像逛大润发一样去逛这些地方,但也算是家门口的一个利好。在建的远大购物广场一路之隔,家门口就能逛商场。杨柳春风杨柳春风是济南西部比较少见的低容积率项目,也是体量较大的一个项目。共有3个住宅地块,2个商服地块,建筑面积约180万平米。3个住宅地块的容积率分别为1.2,1.5,2.5这么低的容积率现在实属少见。整个项目分为7大组团,分期开发。产品线丰富,选择性很多,包含合院别墅、洋房、小高层、高层、商业等。去年8月,杨柳春风首开,推出合院别墅组团江南里,共88套,当天售罄。后加推桃源里合院别墅组团,去化也不错,目前还有部分在售。除了合院别墅,杨柳春风还推出了高层组团——杨柳郡,位于整个地块的最南端,紧挨着青岛路。包含14栋18-32F的高层住宅,户型面积在123-219平米,涵盖三室、四室、五室,全部毛坯。目前在售的是9#楼、10#楼,18F高层,以123平米为主,价格在14300-14600之间。后期会开32F高层,大户型,预计价格在15000-16000之间。

杨柳郡北侧是白鹭郡,国民风洋房,目前已经动工建设,据置业顾问透露价格将在20000以上。杨柳春风是蓝城进入济南的个项目,虽然只是代建,但整体操盘都是沿用的蓝、绿城的体系,还是很受认可的。除了产品本身,该项目也有几大亮点。,就是学校。社区内有幼儿园、小学、中学,12年一站式的公立学校。目前中小学已经签约杭州育华教育集团,据置业顾问介绍,学校将于在2021年6月建成交付。第二,交通。挨着青岛路,距离北园高架上桥口不远。西侧靠近国际医学中心高速收费站,走高速也比较方便。

第三,医疗配套。西侧就是国际医学中心,未来可以近距离享受一些医疗配套。当然,杨柳春风也有一些敏感点存在。被大家说得的就是东侧、西侧、北侧被高铁围合,可能会带来一定的噪音污染,其实临铁路在济南东西都有不少楼盘面临这样的问题,具体影响多大,还是切身感受一下比较靠谱。但总体来说,杨柳郡性价比还可以,可以说是济南人民最容易住进蓝城(或绿城)房子的机会。中建锦绣首府与杨柳春风同为高铁围合地块的,还有中建锦秀首府,位于青岛路南侧,与杨柳春风隔路相望。该项目占地30万平米,总建筑面积约50万平米,共分四个地块开发。从规划上来说,中建锦绣首府与杨柳春风比较相似,包含别墅、洋房、高层产品。

目前主推的是项目北侧青岛路沿线的A-1地块,全部都是18F高层,精装修,户型有100、110、120平米,价格15000-15500。需要注意的是,该地块有不少采光不足的居住公寓。不少楼栋8层、9层、10层都还有居住公寓,购房时还需询问清楚。A-2地块有部分7F洋房在售,价格约19000。由于位置相近,两个项目在交通、医疗配套,包括不利因素层面(高铁围合),都有不少共性之处,不再赘述。中建锦秀首府也有自己的学校,除了小学、初中,还有1所30班高中。不过目前小学、初中尚未传出签约消息,高中需要考取。中建锦秀首府拿地成本较高,楼板价约1万左右,而西客站片区一些其他楼盘,拿地时间都比较早,楼板价差不多都在4000以下,单从地价上来说,有些吃亏。财富壹号财富壹号和瑞锦台(原名瑞公馆),虽然都是二环内的楼盘,但和西客站片区挨得比较近,所以我们把它俩也列入到西部楼盘的队伍。先说财富壹号。财富壹号目前在售的是三期项目,位于经十路以南,腊山立交桥以西,主推楼栋5#楼和8#楼,5#楼位置靠东,32F高层,8#楼靠近二环西高架,18F高层。两栋楼均为毛坯,两梯四户,户型面积为108平、128平、138平,均价16000-17000。该项目的位置不错,属于二环内主城地段,周边相对成熟,并且一二期已经交付。交通方面,靠近腊山立交桥,出门上高架方便。项目附近规划有地铁R2线,腊山站距项目约1000米。

生活配套方面,项目北侧规划了财富时代广场商业配套,据说还要引进万达影城,目前处于建设阶段。往东距离和谐商圈约3.5公里,往北距离宜家、建设中的远大购物广场约2公里,往西还有世购等。学校方面,社区内有一所18班制幼儿园和一所42班小学,幼儿园已经建成但未开学,小学为济南市段店小学,今年已经开学。初中划片上学,大概率是划到济兴中学。周围还有济南市第五人民医院、济南市儿童医院、山东省立医院。

财富壹号也有一些敏感点。,容积率高达3.6,居住密度比较高,舒适度可能会受到一定影响;第二,就是部分在售楼座紧邻二环西高架,不知道噪音影响有多大。瑞锦台(原名瑞公馆)之前我们也写过该楼盘的楼盘测评。该项目位于槐荫区津浦铁路以东,槐荫街以南、经十路以北,地块面积37827平米,容积率3.4,地上建筑面积128611.8平米。包含8栋楼。其中1#、2#、3#、5#、6#楼为18层高层,4#楼23层、7#楼32/33层、8#楼33层,共1154户。目前在售的是18F高层,一梯两户,精装修,130平米均价18500-19000,140平米均价约20000。瑞公馆的优势就是地段。位于二环内主城区,片区成熟,配套齐全。往西距离腊山立交桥也不远,可以直接上二环高架。学校方面,置业顾问宣传的是济南市营东小学,属于槐荫区比较好的学校之一,但目前尚未有正式的划片文件。该项目敏感因素也有很多。被诟病的,就是距离铁路很近,瑞公馆西侧就是京沪线铁路,铁道中间点距离项目最西侧边缘距离大约40米,可能会受到一定的噪音影响。

再有就是经十路方向的车辆回社区调头问题,要么出不方便,要么进不方便,毕竟这段路堵车比较严重,调头时间可能会偏长。该项目存在部分安置房。据置业顾问介绍,整个小区只有7#楼为回迁安置房,但根据2019年2月1日规划局网站公示的项目工程规划来看,4#楼和8#楼为回迁安置房。

除了这几个新盘,西客站片区还有一些加推的老盘,像金科城、济水上苑、大尧风华盛景。金科城,位于经十路北侧,槐荫区政府西侧。项目南侧距离R1线大杨庄站,500米以内。目前在售产品在烟台路南侧、齐鲁大道以东,距离地铁站在1公里左右。目前只剩5#楼,34F高层,精装修,均价15000左右,顶层房源优惠后单价在13800左右。金科城劣势也很明显。,容积率高达3.6,基本上都是30多层的高层,相对来说居住舒适度会差一些。第二,没有配套学校,只能划片上学。济水上院,位于泰安路以东、腊山河西路以西、德州路以北、清源路以南。目前均价13800左右,小高14500左右。价格是优势,但是位置偏北,而且与金科城一样,济水上苑也没有配套学校,划片上学。大尧风华盛景,河北小开发商开发的楼盘,没什么市场声音,目前在售户型有97-113平,毛坯三室,价格在15600-15800。部分特价房源,一口价14900。该楼盘在片区内位置还算不错,离文化三馆、省会大剧院,印象济南都不远。一大优势是明年交房,劣势也是没有学校。除了西客站片区,济南西北部还有两大楼盘,一个是海信九麓府,一个是世茂璀璨悦府。海信九麓府,位于济南天桥区二环西路与二环北路交汇处东南角。占地约19万平米,建筑面积约80万平米,容积率3.0,户型面积在95-142平米。整个项目共分为5开发,目前在售的是二期,近期刚推出几套特价房,户型面积92、107、116、142平米,价格在12200。该项目的优势,一是位于二环内,属于主城区楼盘。而且靠近二环西、二环北两条高架路,交通方便二是,项目内部规划有底商和大型商业中心西侧距离海那城奥特莱斯、济南海宁皮革城约1.5公里。三是规划了学校,15班幼儿园和36班小学,孩子上幼儿园和小学的问题可以解决。当然,的优势还是价格低,尤其是二环内少有的低价盘。世茂璀璨悦府,位于二环西路与美里路交叉口西行700m路南(海那城对面),由世茂和中建联合开发。项目总建筑面积 17.3万方,容积率2.6,涵盖12栋18-25F高层,共计1001户。户型面积在103、119、142平,精装均价15500起。该项目靠近海那城奥特莱斯、海宁皮革城,购物方便;交通方面,靠近二环西高架,出行方便;学校方面,配建48班小学和42班中学,据置业顾问介绍预计明年9月招生。与世茂璀璨悦府相邻的还有一个即将面市的楼盘,就是地平置业(西棠甲第同一家)在西沙王庄前些日子刚拿了地建面约10余万平米,容积率2.5,也是值得期待的一个楼盘。后续机床一厂项目,铅笔厂项目也将入市,这都是中间偏西的楼盘,也会给中西部置业者多提供一个选择。西部的西南方向还有一个在济南闹得沸沸扬扬的楼盘——融汇城。这个楼盘,由于自身质量存在问题,市场口碑不好,在此不做评价,不做推荐。以上就是对济南西部楼盘的一个信息汇总,也有挂一漏万的可能,有些楼盘可能还有些剩余房源,我们没有统计上;也可能有些楼盘提供的信息太少,以后我们尽可能对每一个楼盘都有专文点评,这样就可以多说多写一些了。以往以上对想在济南西部置业的朋友有所帮助,当然具体买房还要多跑多看。

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