房天下 >   资讯中心   > 地产下半场 >   正文

手机看新闻

济南CBD住宅七宗罪

地产下半场 2019-08-24 10:54:02


我们知道,济南的CBD和很多城市CBD不一样的是,济南CBD有很多住宅。根据这几年济南CBD出让地块的数据统计,济南CBD的山河湖泉城几个地标性项目的地块,住宅占地面积几乎都在50%左右,甚至更多。我们先看一下这些地块:


绿地的19个地块中,住宅用地占13个,商务金融用地占6个。住宅占地面积236685平米,占比64%。住宅开发了绿地IFC中央公馆,也是CBD个住宅项目。


平安的11个地块中,6个住宅用地,5个商务金融用地。住宅占地面积175152平米,占比70.84%。后来与万科、龙湖、仁恒、招商四家合作,住宅开发了万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪、招商公园1872。


华润拿下的14个地块,住宅用地5个,商务金融用地6个,科教用地1个,文娱用地2个,住宅占地面积118424平米,占比40%。住宅开发了华润昆仑御。


复星拿下的9个地块,住宅地块5个,商务金融地块4个。住宅占地面积79465平米,占比53%。开发了复星国际中心。


中信拿下的8个地块,商住混合用地3个,商务金融用地5个。开发了中信泰富济南尊。



粗略地计算一下,仅这8个项目就有差不多146万平米的住宅(建筑面积),约9000套房源,这还不算2018年6月出让的商住混合用地,以及CBD周边的城投半山居。这么多的住宅项目,也难怪很多人说济南的CBD“不太纯”。


如今,这几个楼盘都已纷纷入市,都主打高端豪宅,一个比一个高大上,价格也卖得老高,价格从两万一二到3万,甚至个别项目已过3万大关。当然,竞争也是相当激烈,再加上临近的城投半山居,9个楼盘贴身肉搏,让人看得眼花缭乱。 


因为CBD是济南市重点打造的区域,备受人们关注,CBD里的住宅仿佛天生优渥,又是各大知名房企开发,被包装的可谓高大上。然而,CBD的住宅到底怎么样,地产下半场之前有过多次分析,这次在以前的基础上,再做一些系统分析,供各位置业者参考。


小街区规划、居住公寓多,

晒个太阳都很奢侈,谈何舒适?


和新东站片区一样,CBD片区也是以公共交通为导向进行综合开发的TOD模式,小街区规划是其特征之一,三四栋楼为一个组团,组团之间是公共道路,也就是说几乎每一栋楼都临街。即便置业顾问告诉你,他们是三玻两腔玻璃,隔音效果好,但请记住噪音带来的污染只能靠关上窗户减弱,而无法完全避免。


(2月26日拍摄)

小街区规划虽然公共道路多,但每个组团面积都不大,绿地面积自然被严重压缩,几乎每个楼盘每个组团,都是三四栋楼围着一块园林,园林景观局促得很,也就是社区里面没有大园林,你说这舒适度能提高吗?像仁恒公园世纪绿地率只有14.96%,而一般楼盘绿地率都在30%左右,你可以想象未来社区里的园林是什么样子。并且仁恒靠近解放东路,南侧楼座与解放东路的距离几乎紧挨着。


除了小街区规划,建筑密度过高,楼间距小,尤其是CBD高楼太多,遮挡严重,以至于CBD住宅不可避免会出现采光不足的居住公寓。居住公寓也就是大寒日阳光照射到房间的时间不超过2个,任何一个房间都行,哪怕一缕阳光都行,但即便如此,依然有不少居住公寓。


比如绿地IFC中央公馆的B7地块,就有不少大寒日日照时间在1—2之内的房子。尤其像2#楼,总共8层,到了顶楼还有居住公寓,你说这房子密度得有多高?


比如仁恒公园世纪,也有不少居住公寓,尤其是解放东路与茂岭三号路路口的18#楼,整栋楼3—8层都是居住公寓。一个临解放东路,又是在路口的楼座,3—8层怎么不能在大寒日有2个的阳光,可偏偏都没有,只能说,被南侧高楼遮挡太多。


比如招商公园1872,也是有不少居住公寓,有的连顶楼大寒日日照都不足两。当然,我们不是说只有这几个楼盘有居住公寓,其他几个楼盘也有,这是CBD住宅的共性,所谓高端住宅,连晒晒阳光都变得那么奢侈,何谈舒适,何谈高端?

高楼林立的CBD,

压抑感在所难免。


一说起CBD,那就是高楼林立,目前解放东路和经十路之间,已经建起很多高楼,解放东路北侧也有不少高楼在建。


这些高楼可谓密密麻麻,虽然CBD还没有建成,但已经可见一斑。密密麻麻带来的问题就是空间小,身在其中,四周都是高楼林立,会让生活在其中的人们显得更压抑,抬头只能看到逼仄的四角的天空。


即便在住宅社区里,也难逃这种逼仄的四角的天空。如果你稍微看看这些楼盘的规划图,你就会发现,基本上每个组团都是口字型的建筑格局。


当然,CBD还有“一纵一横”中央绸带公园,貌似可以缓解环境带来的压抑,但是,身在社区里,这些绸带公园你看都看不到,身在其中,前后左右只是建筑,只有头顶的逼仄的四角的天空。


在高楼还没有建好之前,你又要忍受工地上的施工之苦。你可以问问现在中铁国际城的业主,CBD的施工对其生活影响大吗?也可以问问绿地IFC的业主,交房后的问题整改了吗,有住进去的吗?感觉如何?

东西两侧都有学校,

不管实力如何,起码孩子有学上。


虽然说,买得起CBD的业主一般都不止有一套房,孩子上学不是什么太大问题,但也有不少CBD的业主或打算置业CBD的朋友,比较关心CBD学校问题。


根据目前的规划来看,CBD两侧都有学校西北方向将要建一所九年一贯制学校,位于工业南路以南、茂岭山的东北侧,也就是之前砚泉学校所在的位置。砚泉学校原本是二钢配套学校,后来交给地方管理,更名为砚泉学校,随着CBD建设,该学校及周边已经拆迁,新校园建成后,砚泉学校有望重新回归。


在CBD东侧,丁家安置区南侧,还规划有1所小学,1所初中。


这几所学校目前尚未有任何签约消息,应该也不会有签约。毕竟这些学校都是划片区入学,而非单纯针对哪个楼盘的学校。


没有名校加持,也不是什么大缺点。各类签约学校也好,没有签约也罢,辩证来看,签约了未必就是好学校,也可能是虚晃一枪,最近关于学校维权的也不少。CBD学校的硬件,应该还是可以的。并且,离家近,就是好事。


相信很多人买CBD的房子也不是冲着而买。

CBD的繁华,

是公共资源,是全城共享。


CBD的中文名字叫中央商务区,也就是写字楼很多,耳熟能详的是“山”“泉”“湖”“河”“城”五大超高层写字楼,除此之外,还有不少商业配套,像华润万象城、龙湖天街等等。未来建成之后,也确实很方便,这也是很多人追捧CBD的原因之一。


但这些商业配套也是城市配套,不是某个楼盘的配套,即便不住在CBD也可以享受,当然,对于CBD的楼盘来说,离得比较近一些。而对于CBD周边的楼盘来说,也是片刻距离,享受到的并不比CBD少,并且没有CBD那么多的喧嚣,还能更好的看CBD的风景。 


可以想象一下,如果CBD真像规划蓝图中描绘的那么好,是一座城市最美丽的钢筋水泥编织的亮丽的风景线,那么,谁看这一亮丽的风景线的角度?不是CBD里面的住宅,因为身在其中,只能看一斑,而不能窥全貌。只有与CBD保持一定的距离,才能看到CBD的建筑风景,优美的天际线。


当然繁华的另一面,也意味着喧嚣。CBD本就是中央商务区,是商务办公的地方,节奏太快,每天人来人往行色匆匆。在职场上应对客户、应对老板、应对下属,本就身心疲惫,下了班回到家还得不到片刻的安宁,即便是万千繁华,也会黯淡无光。

轨道交通、地下环路,

能否拯救拥堵,还有待验证。


从目前来看CBD共规划了4横3纵共7条地铁线,并设有个7地铁站,可以说是济南地铁线路最密集的区域,以至于被称为轨交上的CBD但这只是规划,目前CBD在修的只有R3线。


有几个楼盘也确实离地铁站比较近,出行会方便一些。像中信泰富济南尊,距离丁家东站大概200米。龙湖天璞、招商公园离礼耕路站大约在600米左右。


除了轨道交通,CBD片区也规划了地下环路,汽车可以在地下跑,当然这主要是方便新泺大街、茂陵三号路等交通出行量较多的车辆直接进入各地块的地下车库。


不可否认,地铁和地下环路的规划确实可以为出行带来很多方便,但现在CBD只是个雏形,按规划很多万丈高楼没建好,按愿景很多企业也没有入驻,未来来自城市四面八方的人流汇聚于此,这几条地铁和地下环路是否可以解决交通拥堵的问题,尚未可知。


高大上的楼盘,

户型却很尴尬。


先来说说大户型的尴尬。买得起的大户型的,必然是高端改善客户。但从前面分析来看,小街区规划,社区小,园林小,繁华与嘈杂并存,居住密度大,总之不是一个很宜居的地方,也不是一个改善型置业之地,尤其是现在,很多有钱人更愿意选择环境条件更好一些的地方。


小户型也很尴尬。因为单价不低,以90平米计算,总价也在250万左右,有钱人选择90的房子居住太小了,刚需买不起,对于能卖的起的改善客户来说,拿同样的钱,往外走3公里,就能买个120平米大三室。即能享受到CBD的繁华配套,又可以享受更大面积带来的舒适感,所以,理性的客户可能也不会选择CBD90平米,所以小户型定位也很尴尬。据说某楼盘90平的户型卖的奇差,计划是给老人买来住,老人来CBD养老,也是脑洞大开的想法。


当然有有些人买CBD小户型是为了投资,买了之后再租出去,租给在CBD上班的白领。但进一步想,一般租客都不稳定,流动性高,可能今天是这样的邻居,明天就是那样的邻居,很嘈杂。如果大小户型掺杂在一起,这样的环境也实在谈不上舒适,你想想,周围住着很多租客,和周围住的都是业主,能是一个感觉吗?


所以,只要考虑了以后住的问题,大了尴尬,小了也尴尬。

所谓高端住宅,

品质如何还需时间检验。


马克思说过,时间是检验真理的标准,CBD住宅到底如何,我们可以交由时间去评说。不过,有些楼盘的品质早已初现端倪。


比如绿地IFC中央公馆一期交付的时候,就因质量、园林等问题遭到业主维权,尤其是“古墓门”当时也曾轰动一时,后来被迫整改。


还有一些楼盘为了做高溢价,在装修标准上做文章,对外宣称七八千的高端精装修,实际价格却只有两千多点而已所以,等这些楼盘交付的时候,也是检验CBD楼盘品质的时候。


综上,每一个生活在济南的人,对城市的发展都是充满期待,对CBD自然也是充满美好期待,希望CBD更够建得很好。但即便建得很好,我们也不能忽略,CBD是中央商务区,是城市的商务地标,而非高端居住区。


居住在CBD,并没有看起来的那么高大上。选择置业CBD还要综合考虑,看看你想要的到底是什么?


当然,CBD并非一无是处,在他们的宣传资料里,还是有些可取之处的。但需要结合地产下半场的文章一起看。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈