相比较于新房市场，二手房市场往往更能反映一个城市的楼市行情。
我想起济南的一个例子，前几年济南市场行情比较好，有位粉丝挂出了一套旅游路的二手房，总价400万，有购房者想要全款买入，当时她觉得房价还能再涨点，于是没有卖；结果等了很久没有等到更合适的买家，不但价格没涨，总价以及付款方式却越来越不理想。
一等再等，一直没有等到。
市场却明显发生逆转！
最后终于有人问价，出价360万，以首付＋贷款的方式，房东久旱逢甘霖，在卖与不卖之间十分纠结。
当年400万全款，她不卖；如今360万贷款她有心动了。
这种心路历程，这一两年谁卖过房子谁知道。
数据显示，截至2020年12月末，济南市新建商品住宅可售套数为8.05万套，可售面积约为1096.14万㎡，较6月末库存减少0.25万套，24.3万㎡。套数去化周期为10.6个月，面积去化周期为11.4个月。
这是济南新房数据，比较直观。
济南楼市里新房降价扭扭捏捏，瞻前顾后；而二手房市场，房东的心理防线一旦崩溃，降起价来，一泻千里。
新房楼盘降价，老业主会维权，当然可能是以各种理由；然而同样是该楼盘的二手房降价则没有人维权。
很多业主能够接受二手房降价，却无法接受刚买的新房降价，这种心情可以理解。实际上，事实很赤裸，不管你维不维权，房子确实降价了。
现如今济南二手房市场真实情况到底如何呢？济南市面上大量二手房急售、降价。
根据某研究院发布的2020年二手房市场城市榜单显示：2020年二手房房价跌幅较大的十大城市中，廊坊跌8.4％居首，青岛（-3.8％）、济南（-3.4％）紧随其后。是的，济南二手房也跌了。
直观上的感觉，济南二手房降价是比较明显的，但具体济南二手房的库存有多少，还是个谜。
这就是二手房市场更为可怕的地方，你根本无法清晰的了解当下的挂牌量。新房数据相对比较好统计，二手房数据统计很难，而且几乎没有机构有一个明确的挂牌数据。
济南二手房售卖信息新房源逐渐增多，不少房源陆续进入市场，早已经是不争的事实。二手房更像一个自由的散户市场，每个房东都是独立的个体，但他们在市场里又具有很明显的群体特征：
跟风，盲从，无主见，容易被形势带节奏。
2017年，有多少房东坐地起价；2019-2020年，又有多少房东为了卖房焦头烂额。
现如今，房东急售、房东急卖、降价已成为熟悉的字眼，二手房房东不再“高傲”，为了更快速的套出现金用于改善换房或其他用途，不少房东选择以“金钱”换“时间”。
关于房东急售的原因，总结如下：
1、随着新房供应量的增加，有些房东担心接下来二手房会愈加不好卖，早早的将房源挂起来。
2、今年新开的楼盘不少，而且很多项目价格合适，很多人需要以房换房。看中新房后就着急抛售原来的二手房。
3、过去几年济南成交面积基本以小户型为主，现在不少房东家庭成员增多，需要大面积户型；另外中介都去卖新房，二手房成交周期拉长，不少房东未雨绸缪。
济南二手房市场为什么变得这么差？
原因有很多，二手房市场是反射弧比较长的一个市场，
本身受楼市的整体行情影响，新房会冲击二手房，而且随着90后成为购房主力之后，购房观念正在发生变化。
据不完全统计，2020年济南市区共成交新建商品住宅套均面积达到125.92㎡，创历年新高。从成交的面积段结构来看，100-144㎡的产品是市场主力。其中，100-120㎡面积段29697套，占比达36％，121-144㎡面积段共31702套，占比达38％，二者合计比例达74％。
户型越来越大，这样的趋势显然与之前二手房库存户型形成越来越明显的反差，对二手住宅市场形成冲击。
90后已成为第二大购房群体，他们成长于消费升级时代，对住宅有较高的要求，更倾向符合现代居住标准的房子，选择二手房容易高不成低不就，进而转向一手住宅市场。
济南不少二手房以老破小为主，在与新房竞争中，存在一定的劣势。说白了很多年轻群体看不上。
需要注意的是，这些年济南楼市成交数据显示，1房和2房同比有所下滑，3房和4房或以上户型同比上涨。从数据上反映了改善客群有不断上涨的趋势，同时选择一步到位的置业者人数也在增加，导致刚需户型没有以前那么受欢迎了。
当然，也许与市场环境有关，目前二手房交易周期较长，“卖一买一”的难度明显加大，考虑到这一点，促使不少刚需客更愿意选择改善户型。
未来济南会有相当一部分房子限售期满，房子可进入存量房市场，也会无形增加二手的供应量。再加上现在很多平台强调一二手联动，越来越多的中介在引导越来越多的二手房买家到新房市场，在一定程度上也导致了部分二手房成交周期拉长。
部分房东二手房买卖渠道太过单一，过度依赖中介，也是一个问题。
现在很多房东特别后悔之前济南楼市行情好的时候没有卖掉二手房。因为那个时候二手还是很容易出手的！
之前的老粉丝应该记得，在2017年年底，2018年年初，我们多次在文章里建议大家趁着棚改热潮，楼市高潮，尽快处理一下手里闲置或者投资的二手房，特别是老破类二手房，高位套现，积累粮草，准备未来捡漏。
我们很高兴，我们曾经的建议帮助了很多人。
作为购房者的我们，如今怎么选？新房还是二手？现在是不是卖二手房的时机？
1.确定需求，无论新房二手房，确定需求预算都是步。你要通勤，还是要学区，根据需求选区域。
2.挂牌价水分较大，同一个小区，同一个户型，装修相差不大，挂牌价也有可能有较大差距。
压低买入价格就对了。
3.定下心理价位后，高了不要买，当然这个价位一定是合理价位。不要接受任何形势的逼定成交，
一旦达到心理预期也不要犹豫，直接买，除非行业趋势有变动。
4.多看些房源，真的很有必要。
5.同一区域中，品牌、物业、学区好的小区，二手房成交价会相对较高，后期也有保值、增值保障。
6.对于房龄较大（15年以上）的老破小（租售比低）或者老破大（被市场低估的大面积户型），以及砖混结构不带电梯的多层等房子，建议大家慎重选择。
7、不着急用钱，现在真心不是卖二手房的好时机。
写在最后，很多人都在问，龙哥你们做不做二手房？针对现在二手房房东卖房渠道单一，中介引导客户买新房的市场现象，为了方便让买家买到合适的二手房，让卖家的好房让更多的人看到，春节后房小参即将推出我们自己的二手房买卖服务，敬请期待。
全文结束。
楼市安春2021-01-06 07:20:53
